一、房產擔保物權是什么意思

房屋擔保物權是指貸款人以房屋作為擔保物，向銀行進行貸款時，銀行取得房屋的一種用益權，當債務人不履行債務時，債權人可以行使這種擔保物權實現債權。

二、擔保物權的特征

第一，擔保物權是以確保債權人的債權得到完全清償為目的。這是擔保物權與其他物權的最大區別。本法所規定的物權包括所有權、用益物權和擔保物權。在法理上，所有權又叫自物權，強調的是權利人對特定財產的全面支配，即對該特定財產享有占有、使用、收益和處分的權利。但是擔保物權的權利人對特定財產一般沒有直接的使用、收益和處分的權利，而是對特定財產交換價值的支配權。擔保物權與用益物權都為他物權，但用益物權和擔保物權在內容、功能上不完全相同，用益物權強調的是對特定財產的直接使用和收益，權利人所享有的是對特定財產使用價值的支配權;而擔保物權不強調對特定財產的使用和收益，而是強調對特定財產交換價值的支配權。之所以有這些不同，最根本原因是擔保物權旨在確保債務的清償，是為確保債務的清償而設立的，因此在擔保物權設立時，要有被擔保債權事先存在，這是擔保物權的一個重要屬性：從屬性，從屬于所擔保的債權。擔保物權的從屬性不但體現在擔保物權的設立上，還體現在擔保物權的轉讓、消滅等方面，本編的多個條文體現r擔保物權的從屬性，例如本法第172條第l款規定，設立擔保物權，應當依照本法和其他法律的規定訂立擔保合同。擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效，擔保合同無效，但法律另有規定的除外。第192條規定，抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。第177條第l項規定，主債權消滅的，擔保物權消滅。

第二，擔保物權具有優先受償的效力。優先受償性是擔保物權的最主要效力。優先受償是指在債務人到期不清償債務或者出現當事人約定的實現擔保物權的情形時，債權人可以對擔保財產進行折價或者拍賣、變賣擔保財產，以所得的價款優先實現自己的債權。擔保物權的優先受償性主要體現在兩方面：一是優先于其他不享有擔保物權的普通債權;=是有可能優先于其他物權，如后順位的擔保物權。但需要注意的是，擔保物權的優先受償性并不是絕對的，如果本法或者其他法律有特別的規定，擔保物權的優先受償效力會受到影響，如我國海商法規定，船舶優先權人優先于擔保物權人受償;我國新修訂的破產法規定，一定比例的職工工資優先于擔保物權受償?；诖?，本法規定，擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利，但法律另有規定的除外。這里的“但法律另有規定的除外”就是指這些特殊情形。

第三，擔保物權是在債務人或者第三人的財產成立的權利。債務人既可以以自己的財產，也可以第三人的財產為債權設立擔保物權。根據本法的規定，可以用于擔保的財產范圍比較廣，既包括現在的財產，也包括將來的財產;既包括不動產，也包括動產，在特定情形下還可用權利進行擔保。如本法規定的權利質權。

第四，擔保物權具有物上代位性。債權人設立擔保物權并不以使用擔保財產為目的，而是以取得該財產的交換價值為目的，因此，擔保財產即使滅失、毀損，但代替該財產的交換價值還存在的，擔保物權的效力仍存在，但此時擔保物權的效力轉移到了該代替物上。這就是擔保物權的物上代位性。對此，本法第174條明確規定，擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。

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