房屋買賣在農(nóng)村和城市中都很常見，房屋買賣合同的效力認定也會因為在城市和農(nóng)村會有一些差別。在農(nóng)村房屋買賣合同的效力認定方面法律有哪些規(guī)定？影響農(nóng)村房屋買賣合同的效力的因素有哪些？律霸小編為您整理提供。

一、〈中華人民共和國合同法〉是認定農(nóng)村房屋買賣合同的效力的重要法律依據(jù)。

〈中華人民共和國合同法〉第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)第九條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉(zhuǎn)移。”從我國現(xiàn)有法律和行政法規(guī)的規(guī)定看，沒有明確規(guī)定農(nóng)村房屋買賣合同必須經(jīng)登記后才生效的規(guī)定，按上述合同法及司法解釋規(guī)定的精神，對符合民事法律行為生效要件的農(nóng)村房屋買賣合同應認定其有效為宜。

二、我國農(nóng)村宅基地使用權政策限制宅基地的轉(zhuǎn)讓，但不能以此否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力。

農(nóng)村宅基地與集體經(jīng)濟組織成員的權利和利益是聯(lián)系一起的，只有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，才能申請宅基地。《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)的空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣人民政府批準;其中，涉及占用農(nóng)地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設;但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”農(nóng)村村民申請宅基地后，有權在宅基地上建房，并依法取得房屋的所有權，所有權包括占有、使用、收益、處分四項權能。出賣自已的房屋，是行使房屋所有權的處分權能，“地隨房走”是我國現(xiàn)行法的一項基本原則，《中華人民共和國土地管理法》雖限制宅基地的轉(zhuǎn)讓，但不能以此否定農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力。

三、簽訂農(nóng)村房屋買賣合同只有經(jīng)過登記才能發(fā)生所有權的轉(zhuǎn)移，如果未經(jīng)登記，則只能在當事人之間產(chǎn)生債權、債務關系。

《中華人民共和國物權法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”第十六條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構管理。”上述法律規(guī)定了不動產(chǎn)物權的公示原則，即不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，除法律另有規(guī)定外，不動產(chǎn)應登記，記載于不動產(chǎn)登記簿的權利人，即是該不動產(chǎn)的權利人。購買農(nóng)村房屋的買房人，只有在辦理房屋登記后，買房人才能擁有該房屋的所有權，即不動產(chǎn)物權的轉(zhuǎn)讓發(fā)生了效力。未經(jīng)登記不動產(chǎn)物權不發(fā)生效力。

《中華人民共和國物權法》第十五條規(guī)定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同的效力。”從該條法律規(guī)定的精神看，我國物權法第九條規(guī)定的是不動產(chǎn)物權的效力，它與不動產(chǎn)買賣合同的效力是完全不同的概念，不可混為一談。

我國現(xiàn)行政策對農(nóng)村房屋買賣過戶規(guī)定了較嚴格的限制條件，導致購買農(nóng)村房屋的一些受讓方不能辦理過戶手續(xù)，不動產(chǎn)物權不發(fā)生效力，買房人沒登記的，不能取得取得房屋的所有權。在房屋沒登記的情況下，農(nóng)村房屋買賣合同的效力，不應受到影響，該農(nóng)村房屋買賣合同在買房人和賣房人之間仍發(fā)生債權效力。

四、同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員間簽訂農(nóng)村房屋買賣合同的效力。

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定的農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，應視為對村民申請宅基地的限制。并不排除村民通過購買房屋的形式擁有兩塊或兩塊以上的宅基地。《房屋登記辦法》第四章集體土地范圍內(nèi)房屋登記第八十六條規(guī)定：“房屋所有權依法發(fā)生轉(zhuǎn)移，申請房屋所有權轉(zhuǎn)移登記的，應當提交下列村料：

(一)登記申請書;

(二)申請人的身份證明;

(三)房屋所有權證書;

(四)宅基地使用權證明或集體所有建設用地使用權證明;

(五)證明房屋所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料;(六)其他必要材料。申請村民住房所有權轉(zhuǎn)移登記的，還應當提交農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請房屋所有權轉(zhuǎn)移登記的，還應提交經(jīng)村民會議同意或者由村民會議授權經(jīng)村民代表會議同意的證明材料。”

第八十七條規(guī)定：“申請農(nóng)村村民住房所有權轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構應當不予辦理。”從《房屋登記辦法》的規(guī)定看受讓人是房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，其買房能依法登記，取得房屋所有權，發(fā)生物權效力，農(nóng)村房屋買賣合同的效力應無疑問。農(nóng)村房屋買賣合同的效力認定大致就是上述所列的情況，每一種具體的情況都會影響農(nóng)村房屋買賣合同的效力。小編提醒：在進行農(nóng)村房屋交易時，一定要遵守有關法律規(guī)定，不能觸犯法律的禁止性規(guī)定和效力規(guī)定，否則會導致很多的購房糾紛。

農(nóng)村房屋買賣合同糾紛

農(nóng)村房屋買賣合同的效力

農(nóng)村房屋買賣稅費