房地產市場分成保障型和市場型兩種層次：市場型完全放開;保障型由政府引導市場力量介入，同樣進行市場化運作。這是上海市房產經濟學會副會長、上海財經大學房地產經濟研究中心主任印堃華教授希望看到的房地產市場格局。他設想，以“頂”費模式，買斷一定時限的房屋處分權，以此可以盤活整個房屋租賃市場。

經過長久醞釀，上海已經開始啟動用于保障的租賃房源建設，可能的一種運作模式是由地產集團或者其他機構購買房產股權的80%，也就是政府收購80%，其余20%用折算租金的形式收取。而在印堃華教授的設想中，對于住房租賃還有更完善和更系統的構架，比如將政府收購的份額下降到50%，也可以允許社會其他資金，如基金或者一些機構、企業參與投資，普通老百姓也可以通過一種特殊的“頂費”形式，參與分享房地產增值的收益。

“這只是我個人的設想，具體政策正在研究。”雖然印教授一再強調只是設想，但小編認為不妨從專家的角度來探討一二，畢竟上海的住房租賃建設剛剛開始。小編同時獲悉，市房地局已經開始對“頂”費模式的調研。

出“頂”費買“處分權”

動遷補償費雖然為數不少，但對于困難家庭來說，可能仍然不足以支付購買一套新房的房價。如果要買房，仍然還要自行籌措一筆不菲的費用，否則就無法改善居住條件。這是相當一部分動遷居民正面臨的難題。對于他們來說，即將試行的租賃配套商品房給了一個購房之外的選擇，可謂是“山窮水盡疑無路，柳暗花明又一村”。尤其是對一些特殊群體，比如一對老夫妻，買一套產權房已經意義不大。“對于這樣的群體，交一個‘頂’費，這樣就可以很低的租金，在相當的一個年限內使用該房產，余下的一部分動遷補償費用，就可以用來改善生活，提高生活質量。”

“頂費”一詞，最早出現在解放前的上海租界里。當時，不少洋行成片建造房子后，由個人出資“頂”下房屋的使用權永租權，其后可自用、轉租，并可繼承。印教授進一步解釋說，“頂”費即為買斷使用權。而根據其解釋，理解為買斷約定期限內的房屋“處分權”。

具體而言，居民出“頂費”買下一段時間內房子的“使用權”后，入住后每月仍然要交租金，而租金的數額則為市場租金減去一定比例(該比例即為起初買下“使用權”的錢所占總價的比例)。在這段時限內，出了“頂”費的居民如果經濟條件寬裕，也可以出資購買產權而無需再支付租金，“頂”費可以折算成房價的一部分，對大房東來說，“頂”費則分散承擔了部分的投資風險，所以也愿意這樣操作。

構建各有所得的“三贏”局面

實行“頂費”模式，會形成一個參與者均有所得的“多贏局面”。印教授分析，對于發展商來說，可以迅速獲得現金流，分散投資風險，也可以這部分現金流作擔保，向銀行借貸，用于滾動開發。所收“頂”費也基本可抵消建造成本;對于“頂”費的支付者來說，雖然拿到的是使用權房，但一般來說，地段相對較好，今后每月繳納租金相對便宜，低于市場租金，而且這種處分權可以轉讓，可以繼承，甚至可以溢價買賣，有可能成為一個投資產品;對于政府來說，今后不可能繼續由國家投資建造“公房”再低價出租，“頂”費模式可以6%-8%的投資回報率吸引一批民營企業、投資機構和自然人等社會力量參與作“大房東”、“二房東”，盤活了市場。

印教授最希望倡導的一種模式是，發展商開發后，由投資機構將租賃權買下，以穩定的現金流作為收入，還可以通過封閉式基金模式打包出售給個人，使投資者有了長期穩定的租金收益，以及有機會分享房地產增值帶來的收益。

這種模式其實相當于商業地產中比較常見的經營權出讓。印教授強調，這并非完全創新，而是將老模式進行改造，使之適合社會主義初級階段的國情。這種模式也能夠解決目前動拆遷過程中房源少的瓶頸。

市場化解決保障難題

印堃華認為，成熟的房地產市場應該呈現出以下格局：市場以二手房的租賃為主，租賃交易量大大超過購買交易量;存量房交易為輔，處于第二位;而新建商品房的交易量位于最后。這樣格局才算相對合理，而上海目前以新建房源交易占據絕對優勢的局面，只能是說明市場處在發育初期，尚不成熟。

他指出，目前市場對于新建商品房有旺盛的需求，很可能10年后就不復存在。上海作為經濟和金融中心，今后會有很多初次創業者和就業者涌入，大力發展租賃市場是大方向。但是，上海的售后公房和農民租賃房越來越少，充分發展租賃用房會有強大的市場前景。

租賃房市場應該多發展小戶型。商品房不僅要控制單價，更要控制總價。比如楊浦區的新房8000元/平方米。可是它旁邊的46平方米老公房，在市場上出售可能單價更貴。因為小戶型的總價低，造成客觀上的供不應求。目前市場上開發商建造的小戶型往往走高端路線，吸引社會資金，開發建造小戶型的保障用房，可以在一定程度上化解房地產市場結構矛盾。將來不妨由專業機構代理負責租賃方面的經營。國外的租賃房投資回報一般在9%-10%，如果是專業機構經營可以達到20%。以澳大利亞的房產租賃為例，個人可將其房產特別是位于風景名勝的房產拿出來，每年1個月為度假時間，余下的時間交給專門的機構經營，規模大者也可以自行經營。這種概念類似于分時度假。他指出，我國目前各地開發農村旅游房產、農家樂項目中的家庭旅館，就是這種形式的萌芽。老百姓或者社會資金參與“頂”費模式，也可以通過此種途徑獲利。

“引導保障用房市場化”一直是印教授的觀點。他認為，社會保障用房的比例過大很容易在社會上產生相當的依賴心理。香港政府已經有過經驗，大量持續建設廉租房，不僅使政府財力負擔過重，而且對市場的打擊過大。如果政府一味對于保障用房大包大攬，將來很可能會出現問題。而導入市場化，政府就可以擴大對于低收入的覆蓋面。

政府應扶持租賃市場發展

對于實現設想中的“頂”費模式，當前最主要的困難就是機構出租住宅的稅費負擔過重。相對個人租房只需要承擔約5%的稅費，機構介入住房租賃在稅費方面的負擔要沉重得多，共計有5.56%的營業稅、12%的房產稅，兩者合計已經占到收入的18%左右，此外還有要繳納利潤33%的所得稅，算下來僅稅費的成本就在30%，再考慮20%的管理費，余下的空間僅在50%，企業還要承擔經營風險、資金成本等等，實在是無法構成足夠的吸引力。

印堃華認為，對于面向特定租房人群，起到一定保障作用的租賃房產，政府應該提供優惠政策，啟動租賃市場。他主張對土地進行明補，配套進行減免，稅費實行優惠。當然政府也要相應地對房價控制提出要求。

何為土地明補?就是假設市場價格是800萬元/畝，那么用作這種建設項目的地價可以優惠為500萬元/畝。這300萬元/畝的差價就是政府提供的明補，同時可以要求實行限價。政府不可能長期建造大量的新房來用于住房保障。最好的方式就是通過地價進行明貼。設想是，在中、外環線之間，由政府拿出一些土地作為定向出讓，開發商提出方案競爭，綜合造價完全可以控制在4000元/平方米以內，開發商已經有合理的利潤空間了。這樣，一套面積75平方米的兩房總價30萬元。低收入者只需要以15萬元“頂”下該房產在較長期限內的使用權，按照6%-8%的折現率計算，每月需付租金800元-1000元，租金低于市場價。如果經濟條件寬裕，動遷戶可自行支付另一半房款，以此獲得該住房的產權。

再比如說動遷拆除的面積是30平方米，而戶主需要100平方米的新房。按照現行的做法只能是除了動遷補償，還要自行去湊很大一筆錢支付房款。而按照“頂”費模式，可以用少得多的資金“頂”下使用權。然后，他可以自住，也可以交給一家專業公司用于投資經營，月租金水平為千分之五，一年的回報率就是6%，16年收回投資。此外還有資產增值的部分，“頂”家可以分享。6%的收益，扣除管理費，還有4%以上，這已經是非常好的投資產品了。再拿這種4%-5%的年回報率收益的產品上市，在市場上會有足夠的吸引力。印教授認為，這樣，完全可以通過社會投資的方式來解決住房租賃問題。

同時，印教授認為，土地也可以進行租賃制的嘗試，比如對于此類帶有保障功能的定向用地，可以考慮出租土地使用權，今后再補地價。而總的原則是，在社會主義市場化的住房保障應當是“自食其力，量力而行，租售并舉，逐步改善。”