在社會(huì)生活中，買賣合同是十分常見的，諸如我們?nèi)ド虉鲑徫铩⑹袌鲑I菜以及購買房屋等行為，都是屬于買賣合同。由于各類買賣合同，關(guān)系到各當(dāng)事人的利益，故而相關(guān)民事法律對買賣合同訂立的程序做出了規(guī)定，在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)買賣活動(dòng)時(shí)，需要遵守該流程。

買賣合同訂立的一般程序：

(一)要約

1、要約的概念。要約又稱發(fā)盤、出盤、發(fā)價(jià)、出價(jià)、報(bào)價(jià)，是訂立合同的必經(jīng)階段。從一般意義上說，要約是一種訂約行為，發(fā)出要約的人稱為要約人，接受要約的人稱為受要約人或相對人。我國合同法第14條規(guī)定：要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

(1)內(nèi)容具體確定;

(2)表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。該條規(guī)定揭示了要約的性質(zhì)及其構(gòu)成要件。

要約是希望和他人訂立合同的意思表示。首先，要約是一種意思表示。要約既不是事實(shí)行為，也不是法律行為，只是一種意思表示。其次，要約是希望和他人訂立合同的意思表示，要約的目的是希望與相對人訂立合同，若無此目的即不構(gòu)成要約。

2、要約的要件。要約作為一種意思表示，除了必須具備意思表示的一般要件外，還有其特定的構(gòu)成要件，包括以下幾個(gè)方面：

(1)要約是由特定人作出的意思表示。要約旨在與他人訂立合同，所以，要約人必須是訂立合同一方的當(dāng)事人，這就要求要約人是特定之人。唯有如此，受要約人才能對之作出承諾，從而訂立合同。

(2)要約必須具有訂立合同的意圖。此點(diǎn)在合同法第14條第2項(xiàng)中已有規(guī)定，即要約應(yīng)表明，一經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束，與之建立合同關(guān)系。實(shí)踐中，應(yīng)根據(jù)要約所實(shí)際使用的語言、文字和其他情況判斷要約人是否決定與受要約人訂立合同。

(3)要約必須向要約人希望與之訂立合同的受要約人發(fā)出。要約只有向要約人希望與之訂立合同的受要約人發(fā)出，才能喚起受要約人的承諾，從而訂立合同。然而，對于受要約人是否必須是特定的人，則有不同看法。本書認(rèn)為，要約原則上應(yīng)向特定的人發(fā)出(可以是一人，也可以是數(shù)人)，但法律并不禁止要約向不特定人發(fā)出。

(4)要約的內(nèi)容必須具體、確定。所謂具體，是指要約的內(nèi)容必須是合同成立所必需的條款(合同的主要條款)。所謂確定，是指要約的內(nèi)容必須明確，不能含糊不清，使相對人難明其意。

3、要約邀請。要約邀請也稱要約引誘，是指希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。依此定義，要約邀請具有以下特點(diǎn)：

(1)要約邀請是一種意思表示，故應(yīng)具備意思表示的一般成立要件;

(2)要約邀請的目的在于誘使他人向自己發(fā)出要約，而非與他人訂立合同，故只是訂立合同的預(yù)備行為，而非訂約行為;

(3)要約邀請只是引誘他人發(fā)出要約，既不能因相對人的承諾而成立合同，也不能因自己作出某種承諾而約束要約人，行為人撤回其要約邀請，只要沒有給善意相對人造成信賴?yán)娴膿p失，不承擔(dān)法律責(zé)任。

區(qū)分要約與要約邀請，既十分重要，又相當(dāng)復(fù)雜，各國立法和實(shí)踐主張也不完全一致，因此，對招標(biāo)、投標(biāo)、懸賞廣告等行為性質(zhì)的認(rèn)識(shí)也不盡相同。根據(jù)我國合同法理論和實(shí)踐，區(qū)分要約與要約邀請主要有以下標(biāo)準(zhǔn)：

(1)根據(jù)法律規(guī)定區(qū)分，即如果法律規(guī)定某行為為要約邀請或要約，應(yīng)依其規(guī)定處理。我國合同法第15條有此規(guī)定。

(2)根據(jù)當(dāng)事人的意愿區(qū)分。例如，如果當(dāng)事人在其訂約建議中申明“以我方最后確認(rèn)為準(zhǔn)”，就表明其不愿受對方要約的約束，因而屬要約邀請;商店在其展示的服裝上標(biāo)示“六折出售”字樣及價(jià)格，則為要約，如標(biāo)明為“樣品”，則為要約邀請。

(3)根據(jù)訂約提議的內(nèi)容是否包含了合同的主要條款加以確定。例如，甲對乙稱“我有位于某處的房屋一棟，愿以低價(jià)出售，你是否愿意購買”，因沒有標(biāo)明價(jià)款，不能認(rèn)為是要約;若甲明確提出以20萬元出售該房屋，則構(gòu)成要約。

(4)根據(jù)交易習(xí)慣加以區(qū)分。出租車停在路邊攬客(豎起“空車”標(biāo)牌)，如根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定或行業(yè)習(xí)慣，司機(jī)可以拒載，則此種招攬是要約邀請，反之，則可視為要約。

(5)根據(jù)訂約提議是向特定人還是不特定人發(fā)出區(qū)分。向不特定人發(fā)出者，大都為要約邀請，如商業(yè)廣告等。

根據(jù)合同法第15條，下列行為屬于要約邀請：

(1)寄送的價(jià)目表。此舉雖包含了商品名稱及價(jià)格條款，且含有行為人希望訂立合同的意思，但從中并不能確定行為人具有一經(jīng)對方承諾即接受承諾后果的意圖，而只是向?qū)Ψ教峁┠撤N信息，希望對方向自己提出訂約條件，因此只是要約邀請，而不是要約。當(dāng)然，如果在向不特定人派發(fā)的商品訂單中明確表示愿受承諾的約束，或從其內(nèi)容中可以確定有此意圖，則應(yīng)認(rèn)定為要約。

(2)拍賣公告。拍賣是指拍賣人在眾多的報(bào)價(jià)中，選擇報(bào)價(jià)最高者訂立買賣合同的特殊買賣方式。拍賣一般要經(jīng)過三個(gè)階段：拍賣表示(拍賣公告);拍賣(叫價(jià));拍定。對拍賣公告，各國合同法一般認(rèn)為是要約邀請，因?yàn)槠渲胁⑽窗贤闪⒌闹饕獥l件，特別是價(jià)格條款，而只是希望競買人提出價(jià)格條款。

(3)招標(biāo)公告。招標(biāo)是指訂立合同的一方當(dāng)事人采取招標(biāo)公告的形式向不特定人發(fā)出的、以吸引或邀請相對方發(fā)出要約為目的的意思表示。對招標(biāo)的回應(yīng)稱為投標(biāo)。一般認(rèn)為，招標(biāo)屬要約邀請，投標(biāo)為要約(招標(biāo)人的決標(biāo)為承諾)。值得注意的是，如果招標(biāo)人在招標(biāo)公告中明確表示將與報(bào)價(jià)最優(yōu)者訂立合同，則可視為要約。

(4)招股說明書。招股說明書是指擬公開發(fā)行股票的人經(jīng)批準(zhǔn)公開發(fā)行股票后，依法于法定日期和證券主管機(jī)關(guān)指定的報(bào)刊上刊登的全面、真實(shí)、準(zhǔn)確地披露發(fā)行股票者的信息以供投資者參考的法律文件。它通過向社會(huì)提供股票發(fā)行人的各方面信息，從而吸引投資者向發(fā)行人發(fā)出購買股票的要約，故屬要約邀請。

(5)商業(yè)廣告。商業(yè)廣告是指商品經(jīng)營者或者服務(wù)提供者通過一定的媒介和形式直接或間接地介紹自己所推銷的產(chǎn)品或者所提供的服務(wù)的文字、圖形或影音作品。從其內(nèi)容、對象、后果等方面判斷，商業(yè)廣告均不能構(gòu)成要約，而是要約邀請。但如果廣告內(nèi)容符合要約規(guī)定，應(yīng)視為要約，如注明為要約或?qū)懨飨鄬θ酥灰鞒鲆?guī)定的行為就可以使合同成立者，即為要約。

4、要約的效力。合同法第16條第1款規(guī)定：要約到達(dá)受要約人時(shí)生效。這一規(guī)定采取了世界各國通行的“到達(dá)主義”立場。依到達(dá)主義，要約于到達(dá)受要約人時(shí)生效。何謂到達(dá)?應(yīng)作廣義解釋：(1)到達(dá)受要約人與到達(dá)代理人(包括無行為能力人、限制行為能力人的法定代理人);(2)“到手到達(dá)”與“非到手到達(dá)”(送達(dá)受要約人所能實(shí)際控制之處所，如信箱);(3)數(shù)據(jù)電文要約的到達(dá)。合同法第16條第2款規(guī)定：采用數(shù)據(jù)電文形式訂立合同，收件人指定特定系統(tǒng)接收數(shù)據(jù)電文的，該數(shù)據(jù)電文進(jìn)入該特定系統(tǒng)的時(shí)間，視為到達(dá)時(shí)間;未指定特定系統(tǒng)的，該數(shù)據(jù)電文進(jìn)入收件人的任何系統(tǒng)的首次時(shí)間，視為到達(dá)時(shí)間。

要約的效力期間由要約人確定。如未預(yù)先確定，則應(yīng)區(qū)分以下兩種情況：

(1)口頭要約，如受要約人未立即作出承諾，即失去效力。

(2)書面要約，如要約中未規(guī)定有效期間，應(yīng)確定一個(gè)合理期間作為要約存續(xù)期限，該期限的確定應(yīng)考慮以下因素：要約到達(dá)所需時(shí)間;作出承諾所需時(shí)間;承諾到達(dá)要約人所需時(shí)間。

要約的效力表現(xiàn)在兩個(gè)方面：

(1)要約對要約人的拘束力(要約的形式拘束力)：要約一經(jīng)生效，要約人即受到拘束，不得隨意撤回、撤銷或?qū)σs加以限制、變更和擴(kuò)張。但要約人預(yù)先申明不受要約約束或依交易習(xí)慣可認(rèn)為其有此意旨時(shí)，不在此限。

(2)要約對受要約人的拘束力(要約的實(shí)質(zhì)拘束力)：受要約人于要約生效時(shí)取得依其承諾而成立合同的法律地位，具體表現(xiàn)在：受要約人有為承諾以訂立合同的權(quán)利(形成權(quán))，此權(quán)利原則上不得由他人繼受，但要約人認(rèn)可者除外;受要約人對于要約人原則上不負(fù)任何義務(wù)，只有在強(qiáng)制締約情形下，承諾為法定義務(wù)。

5、要約的撤回和撤銷。要約的撤回，是指要約人在發(fā)出要約后，于要約到達(dá)受要約人之前取消其要約的行為。合同法第17條規(guī)定：要約可以撤回。撤回要約的通知應(yīng)當(dāng)在要約到達(dá)受要約人之前或者與要約同時(shí)到達(dá)受要約人。在此情形下，被撤回的要約實(shí)際上是尚未生效的要約。倘若撤回的通知于要約到達(dá)后到達(dá)，而按其通知方式依通常情形應(yīng)先于要約到達(dá)或同時(shí)到達(dá)，其效力如何?我國合同法未作規(guī)定。依誠實(shí)信用原則，在此情況下，相對人應(yīng)當(dāng)向要約人發(fā)出遲到的通知，相對人怠于為通知且其情形為要約人可得而知者，其要約撤回的通知視為未遲到。

要約的撤銷，是指在要約發(fā)生法律效力后，要約人取消要約從而使要約歸于消滅的行為。要約的撤銷不同于要約的撤回(前者發(fā)生于生效后，后者發(fā)生于生效前)。

合同法第18條規(guī)定：要約可以撤銷。撤銷要約的通知應(yīng)當(dāng)在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達(dá)受要約人。第19條規(guī)定：有下列情形之一的，要約不得撤銷：(1)要約人確定了承諾期限或者以其他方式明示要約不可撤銷;(2)受要約人有理由認(rèn)為要約是不可撤銷的，并且已經(jīng)為履行合同做了準(zhǔn)備工作。

6、要約的失效。要約的失效，即要約喪失法律拘束力。依合同法第20條規(guī)定，要約失效的事由有以下幾種：

(1)受要約人拒絕要約。廣義的拒絕包括對要約內(nèi)容的實(shí)質(zhì)變更(構(gòu)成反要約)，但合同法將此單列為一項(xiàng)。

(2)要約人撤銷要約。

(3)承諾期限屆滿，受要約人未作出承諾。

(4)受要約人對要約的內(nèi)容作出實(shí)質(zhì)性變更。

(二)承諾

1、承諾的概念和要件。合同法第21條規(guī)定：承諾是受要約人同意要約的意思表示。根據(jù)合同法的規(guī)定及相關(guān)理論，承諾須具備以下要件：

(1)承諾必須由受要約人作出。其一，承諾必須是受要約人的意思表示。如果要約是向特定人發(fā)出的，承諾須由該特定人作出;如果是向不特定人發(fā)出的，不特定人均具有承諾資格。受要約人以外的人，不具有承諾資格。其二，承諾可由受要約人本人作出，也可由其代理人作出。

(2)承諾必須在合理期限內(nèi)向要約人發(fā)出。承諾應(yīng)當(dāng)在要約確定的期限內(nèi)到達(dá)要約人。要約沒有確定承諾期限的，如果要約以對話方式作出的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出承諾的意思表示，但當(dāng)事人另有約定的除外;如果要約以非對話方式作出的，承諾應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)到達(dá)要約人。合同法第24條規(guī)定：要約以信件或者電報(bào)作出的，承諾期限自信件載明的日期或者電報(bào)交發(fā)之日開始計(jì)算。信件未載明日期的，自投寄該信件的郵戳日期開始計(jì)算…

(3)承諾的內(nèi)容必須與要約的內(nèi)容相一致。合同法第30條規(guī)定：承諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與要約的內(nèi)容一致。受要約人對要約的內(nèi)容作出實(shí)質(zhì)性變更的，為新要約。有關(guān)合同標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行期限、履行地點(diǎn)和方式、違約責(zé)任和解決爭議方法等的變更，是對要約內(nèi)容的實(shí)質(zhì)性變更。本條規(guī)定揭示了承諾的內(nèi)容要件，即承諾的內(nèi)容必須與要約內(nèi)容一致。所謂內(nèi)容一致：具體表現(xiàn)在：承諾是無條件的同意，不得限制、擴(kuò)張或者變更要約的內(nèi)容，否則不構(gòu)成承諾，而應(yīng)視為對要約的拒絕并作出一項(xiàng)新要約(或稱反要約)。但承諾的內(nèi)容并不要求與要約的內(nèi)容絕對一致或完全等同，即允許承諾對要約的內(nèi)容作非實(shí)質(zhì)性變更。但合同法第31條又規(guī)定：承諾對要約的內(nèi)容作出非實(shí)質(zhì)性變更的，除要約人及時(shí)表示反對或者要約表明承諾不得對要約的內(nèi)容作出任何變更的以外，該承諾有效，合同的內(nèi)容以承諾的內(nèi)容為準(zhǔn)。由此可見，非實(shí)質(zhì)性變更的承諾在以下兩種情況下不能生效：一是要約人及時(shí)表示反對;二是要約中明確表示不得作任何變更。

合同法第22條規(guī)定，承諾應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出，但根據(jù)交易習(xí)慣或者要約表明可以通過行為作出承諾的除外。根據(jù)這一規(guī)定，承諾原則上應(yīng)當(dāng)以通知方式作出。通知包括口頭通知和書面通知，要約人對通知的方式有特殊要求的，應(yīng)按該要求予以通知。如果根據(jù)交易習(xí)慣或者要約表明可以通過行為方式作出承諾，

則該行為也構(gòu)成承諾。行為包括作為和不作為，構(gòu)成承諾的行為主要是指作為，如供貨商于收到訂貨要約后徑行發(fā)貨。單純的緘默或不作為通常不能作為承諾的意思表示方式，但是，如果交易習(xí)慣或要約表明可以采取此種方式進(jìn)行承諾的，也可以作為承諾方式。

2、承諾的效力，即承諾所產(chǎn)生的法律效果。簡言之，承諾的效力表現(xiàn)為：承諾生效時(shí)合同成立。具體而言，在諾成合同，承諾生效合同即告成立;在實(shí)踐合同，若交付標(biāo)的物先于承諾生效，承諾同樣使合同成立，若交付標(biāo)的物后于承諾生效，則合同自交付標(biāo)的物時(shí)成立。因此，承諾生效的時(shí)間在合同法上具有重要意義。

對于承諾的生效時(shí)間，我國合同法采到達(dá)主義。合同法第26條規(guī)定：承諾通知到達(dá)要約人時(shí)生效。承諾不需要通知的，根據(jù)交易習(xí)慣或者要約的要求作出承諾的行為時(shí)生效。采用數(shù)據(jù)電文形式訂立合同的，承諾到達(dá)的時(shí)間適用本法第16條第2款的規(guī)定。

3、承諾的撤回和遲延。承諾的撤回，是指受要約人在其作出的承諾生效之前將其撤回的行為。合同法第27條規(guī)定：承諾可以撤回。撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾通知到達(dá)要約人之前或者與承諾通知同時(shí)到達(dá)要約人。本條明確規(guī)定了承諾撤回的原則(依到達(dá)主義，承諾可以撤回)、撤回的方式(通知)、撤回的生效條件(先于承諾到達(dá)或同時(shí)到達(dá))。承諾一經(jīng)撤回，即不發(fā)生承諾的效力，也就阻止了合同的成立。

承諾遲延又稱遲到的承諾，是指受要約人未在承諾期限內(nèi)發(fā)出的承諾。對此，我國合同法第28、29條作了以下規(guī)定：

(1)除要約人及時(shí)通知受要約人該承諾有效的以外，遲到的承諾不發(fā)生承諾的效力，但因其符合要約的條件，故可視為新要約;

(2)承諾因意外原因而遲延者，并非一概無效。合同法第29條規(guī)定：受要約人在承諾期限內(nèi)發(fā)出承諾，按照通常情形能夠及時(shí)到達(dá)要約人，但因其他原因承諾到達(dá)要約人時(shí)超過承諾期的，除要約人及時(shí)通知受要約人因承諾超過期限不接受該承諾的以外，該承諾有效。這一規(guī)定照顧了受要約人的利益，使得合同法采取的到達(dá)主義與發(fā)送主義更為接近。

當(dāng)一方發(fā)出要約時(shí)，要約人會(huì)做出要約行為，對于滿足要約要件，且對方對要約沒有做出實(shí)質(zhì)性變更的，做出回信的行為，可以稱之為承諾。承諾發(fā)出后，即發(fā)生了買賣合同訂立的效果。

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