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居間合同，即通俗意義上的中介合同，居間人提供機(jī)會(huì)或服務(wù)，最常見的是二手房買賣合同訂立居間協(xié)議，然而等到將來訂立買賣合同時(shí)卻會(huì)發(fā)生糾紛，有些事情由于一開始雙方并沒有約定清楚，發(fā)生糾紛時(shí)往往會(huì)想到解除合同的方式，那么，居間合同如何解除呢？律霸為您解答。

一、居間合同

居間合同，是指居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。在民法理論上，居間合同又稱為中介合同或者中介服務(wù)合同。向他方報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)的一方為居間人，接受他方所提供的訂約機(jī)會(huì)并支付報(bào)酬的一方為委托人。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》 第424條的規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。”居間人是為委托人與第三人進(jìn)行民事法律行為報(bào)告信息機(jī)會(huì)或提供媒介聯(lián)系的中間人。

二、解除方式

1、單方解除，即享有合同解除權(quán)的一方當(dāng)事人通過行使解除權(quán)而解除合同。解除權(quán)屬形成權(quán)，不需對(duì)方當(dāng)事人同意.只需解除權(quán)人的單方意思表示，即可發(fā)生解除合同的法律效果。但解除權(quán)的行使并非毫無限制，合同法對(duì)其行使期限和行使方式均有明確規(guī)定。關(guān)于解除權(quán)的行使期限，合同法第95條規(guī)定:

(1)法律規(guī)定或當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限的期限屆滿當(dāng)事人不行使，該權(quán)利消滅;

(2)法律沒有規(guī)定或當(dāng)事人未約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。

關(guān)于解除權(quán)的行使，合同法第96條規(guī)定:

(1)一方行使解除權(quán)解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力、

(2)法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，應(yīng)遵循其規(guī)定。

2、協(xié)議解除，是指當(dāng)事人雙方經(jīng)過協(xié)商同意，將合同解除的程序。其特點(diǎn)是:合同的解除取決于當(dāng)事人雙方意思表示一致，而不是基于當(dāng)事人一方的意思表示，也不需要有解除權(quán)，完全是以一個(gè)新的合同解除原合同。它適用于協(xié)議解除類型，并且在單方解除中，只要解除權(quán)人愿意采取這種程序，法律也應(yīng)允許并加以提倡。由于協(xié)議解除程序是采取合同的方式，所以要使合同解除有效成立，也必須有要約和承諾。這里的要約，是解除合同的要約，其內(nèi)容是要消滅既存的合同關(guān)系，甚至包括已經(jīng)履行的部分是否返還，責(zé)任如何分擔(dān)等問題。它必須是向既存合同的對(duì)方當(dāng)事人發(fā)出，并且要在既存合同消滅之前提出。這里的承諾，是解除合同的承諾，是完全同意上述要約的意思的表示。

三、解除情形

1、居間合同對(duì)于簽約時(shí)間未約定清楚。

對(duì)于簽約時(shí)間約定不清，就沒有辦法確定何時(shí)簽約，如果一方予以拖延，對(duì)于另一方來講很難主張?jiān)摲綈阂獠宦男校@容易給對(duì)方鉆空子，因此居間合同中一定要約定清楚具體哪一天簽約。

2、居間合同對(duì)于付款時(shí)間和數(shù)額約定不清楚。

買賣合同中必然要約定何時(shí)付款，如何付款，如果居間合同中對(duì)于該問題不能談清楚，那么訂立居間合同時(shí)，蓄意違約一方就會(huì)肆意提高付款條件，提出對(duì)方可能無法接受的條件，以合理的方式規(guī)避簽約義務(wù)，導(dǎo)致買賣合同無法簽訂而不用承擔(dān)定金罰責(zé)的責(zé)任。

3、房產(chǎn)過戶和交付時(shí)間約定不清。

跟上述第二點(diǎn)相同，這也是將來買賣合同的主要條款。必然要進(jìn)行商談的，即使居間合同對(duì)此約定不清也要約定一個(gè)大概的合理期間，這樣將來協(xié)商也有的放矢。

4、基于未能對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地考察而協(xié)商不成。

每個(gè)人對(duì)于房屋的看重點(diǎn)不同，如果僅僅知道房屋的結(jié)構(gòu)朝向，但是沒有實(shí)地去看過房屋，就草率的訂立居間合同，那么將來看到房子后，發(fā)現(xiàn)房子的某些地方不滿意，或者房屋存在一定的質(zhì)量問題，可能影響到對(duì)于簽約的判斷，這是對(duì)于交付房屋不能達(dá)成一致，也可以構(gòu)成不能協(xié)商一致的合理理由。

5、嚴(yán)格執(zhí)行居間協(xié)議，對(duì)于簽約內(nèi)容不能反復(fù)。

一旦反復(fù)就會(huì)導(dǎo)致合同條款的變更，變更后如果不能重新確立，那么屬于雙方對(duì)于合同條款沒有達(dá)成一致，那么也無所謂違約。

我國法律并未規(guī)定協(xié)議解除必須經(jīng)過法院或仲裁機(jī)構(gòu)的裁判，允許當(dāng)事人選擇:或者經(jīng)過法院或仲裁機(jī)構(gòu)的裁判，或者直接由雙方當(dāng)事人達(dá)成解除原合同的協(xié)議。采取協(xié)議解除程序，在合同解除需經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)時(shí)，有關(guān)部門批準(zhǔn)解除的日期即為合同解除的日期。在合同解除不需有關(guān)部門批準(zhǔn)時(shí)，雙方當(dāng)事人協(xié)商一致之時(shí)就是合同解除生效之時(shí)，或者由雙方當(dāng)事人商定解除生效的日期。

居間合同如何解除？綜上可知，居間合同切忌模棱兩可，時(shí)間、金額往往會(huì)成為糾紛點(diǎn)，以二手房合同為例，時(shí)間包括買賣合同簽訂時(shí)間和過戶交付時(shí)間。協(xié)議一旦成立就要嚴(yán)格執(zhí)行，若想解除合同則比較麻煩，可以通過行使解除權(quán)或協(xié)商的方法解除，解除權(quán)最直接，但需注意行使期限；協(xié)議解除需經(jīng)雙方協(xié)商同意，當(dāng)事人可選擇是否提請(qǐng)仲裁，解除生效日為協(xié)商達(dá)成一致的時(shí)候。以上就是律霸的解答，希望對(duì)您有所幫助。 更多相關(guān)知識(shí)您可以咨詢律霸榆林律師！

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