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解除房屋買賣合同比較復(fù)雜,很多人對這塊知識比較陌生。如果處理不好,可能會(huì)帶來許多不必要的麻煩以及損失。那么我們在平常生活中怎么解除房屋買賣合同才能避免麻煩和減少損失呢?下面讓律霸小編為您解答疑惑。

一、解除的具體程序

合同解除根據(jù)不同分類，處理的程序是有差異的。在當(dāng)下房屋買賣中，購房者要求解除房屋買賣合同往往是由于出賣人(開發(fā)商)逾期交房，隨即產(chǎn)生諸如無法辦理產(chǎn)權(quán)證、無法落戶等連鎖問題。這種情況下，實(shí)務(wù)中往往根據(jù)約定解除，即根據(jù)房屋買賣合同中的約定，解除合同的條件成就時(shí)，購房者可以行使房屋買賣合同的解除權(quán)。比如：在商品房買賣合同中約定出賣人(開發(fā)商)逾期交房達(dá)到一定時(shí)日，購房者有權(quán)解除合同。購房者解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知出賣人(開發(fā)商)，該通知到達(dá)出賣人(開發(fā)商)一定時(shí)日后，出賣人(開發(fā)商)承擔(dān)退款、支付違約金等違約責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第96條：“當(dāng)事人一方依照本法第93條第二款、第94條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。”在這里，送達(dá)解除合同通知書可以采取直接送達(dá)，郵寄送達(dá)等，但要注意保證解除通知到達(dá)出賣人(開發(fā)商)，必要時(shí)要對送達(dá)行為做公證等證據(jù)保全。此外，對行使解除權(quán)的時(shí)效也要著重關(guān)注。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條規(guī)定：“根據(jù)〈合同法〉第94條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”

二、買方在何種情形下可以解除雙方的買賣合同?

根據(jù)合同法的規(guī)定，關(guān)于合同的解除有兩種情況，一種是約定解除，一種是法定解除。結(jié)合審判實(shí)踐，房屋買賣合同的解除之事由概括起來主要有以下幾種：

1、協(xié)議解除；

2、根本違約；

3、遲延履行；

4、法律規(guī)定的其他情形。

具體言之，審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋對后三種事由明確列舉規(guī)定。

根本違約：

1、房屋買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

2、房屋買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；

3、隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

4、隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

5、隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；

6、主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格;房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的。

遲延履行：出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的;辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的。

其他解除情形：面積誤差比絕對值超出3%;房屋買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的。

該司法解釋第12、13、15、19條規(guī)定，如果出現(xiàn)以下情況，購房人主張解除合同、賠償損失的，予以支持：

1、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，或者經(jīng)核驗(yàn)確實(shí)不合格的;

2、因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的;

3、根據(jù)合同法94條，出賣人遲延交付房屋、買受人遲延交付房款，經(jīng)催告在三個(gè)月的合理期限內(nèi)，仍不行使的，對方請求解除合同的，予以支持。(15條1款)

4、出賣人遲延交付房屋、買受人遲延交付房款未經(jīng)催告，超過1年的，對方主張解除合同的，可以解除合同。(15條2款)

解除權(quán)發(fā)生之日起1年內(nèi)，權(quán)利人不行使，解除權(quán)消滅。該權(quán)利屬于除斥期間，不得延長。

司法解釋沒有規(guī)定催告的具體方式，一般認(rèn)為，無論何種方式，只要當(dāng)事人能夠證明已經(jīng)催告，經(jīng)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定催告有效。最好的就是書面方式。不履行合同主要義務(wù)，就是遲延履行交付房屋或者房款。

怎么解除房屋買賣合同?以上就是小編為您整理的相關(guān)內(nèi)容及注意事項(xiàng)。最后提醒大家注意合同中出賣方合同解除權(quán)的行使情形，以免購房人很被動(dòng)，無法行使自己應(yīng)該享有的解除權(quán)。如果大家對解除合同這塊還有不清楚的地方可以咨詢律霸在線律師，盡量避免合同糾紛。

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