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寧波
房屋買賣合同訴訟時效是多久?
一、房屋買賣合同訴訟時效是多久?
根據《民法通則》第135條規定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期為3年，但法律另有規定的除外。
因此，房屋買賣合同中要求給付逾期交樓或逾期付款違約金的訴訟時效亦為三年。
其訴訟時效是從預售商品房合同約定的交樓時間的次日開始計算的，即從知道或應當知道權利被侵害時起計算。
因為業主與發展商簽訂的預售合同一般是約定按日來計算違約金的，當事人如果超過兩年后再起訴，從起訴日前三年之外的違約金給付請求已經超過了法律規定的訴訟時效，法院將不予支持，但三年之內的違約金給付請求仍然受到保護。
二、房屋買賣合同中違約金的計算
如果發展商逾期交樓，則屬于違反了合同，應支付違約金。
違約金的標準，一般從約定，如無約定的，則可以參照同期銀行逾期貸款滯納金的標準來計算。
我國《合同法》第114條規定，當事人可以約定違約金，當事人違約后，應當按約定支付違約金，違約金一般視為違約造成損失的賠償金。
違約金過分高于或者低于因違約造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構適當減少或者增加。
需要注意的是，這里指的是過分高于或低于，而不是高于或低于。因為違約金的約定應當符合公平和誠實信用原則，只有約定過高或過低時法院或仲裁機構才可以根據當事人的申請予以調整。
目前，司法實踐中，各個法院對每日計算違約金的標準不一致，但一般是以預售人已收樓款總額為基數，最高額不超過發展商已收樓款總額。其起算點是從預售商品房約定的交樓時間第二天起計至購房人實際收到或應當收到發展商具備交樓條件后所發收樓通知之日止，以實際天數計算遲延時間。如果存在免責事由，則要將免責的天數扣除，但免責事由應由發展商舉證并要經法院嚴格審查。
約定違約金是當事人意思自治的產物，是合同自由原則的體現，作為平等主體，發展商不得以合同以外的標準來承擔責任。當然，如過高而導致有失公平的，可以按法律規定予以調整。
房屋買賣合同的簽署購買人需要確認房屋的來源合法、房屋所有權和房產證內的信息真實、房屋的使用年限等，房屋購買包含新房和二手房的，購買者和出售者在簽合同時要明確各自的權益和義務，以及違約責任的承擔，還有違約金支付的比例的方式。
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