一、持續(xù)性租賃合同的訴訟時效是多久?

我國《民法通則》第135條規(guī)定的：“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期限為二年，法律另有規(guī)定的除外。”

因此，租房合同違約的訴訟時效從當事人知道或者應當知道違約行為(損害理由)開始起2年為訴訟時效，如果合同一直未履行，從合同中規(guī)定的履行時間開始計算2年為訴訟時效。

最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋對訴訟時效作了如下規(guī)定：

1、技術合同爭議當事人的權利受到侵害的事實發(fā)生在《合同法》實施之前，自當事人知道或者應當知道其權利受到侵害之日起至《合同法》實施之日起超過一年的，人民法院不予保護;尚未超過一年的，其提起訴訟的時效期間為兩年。

2、技術進出口合同爭議當事人的權利受到侵害的事實在《合同法》實施之前，自當事人知道或者應當知道其權利受到侵害之日起至《合同法》實施之日起超過兩年的，人民法院不予保護，尚未超過兩年的，其提起訴訟的時效期間為四年。

3、《合同法》第55條規(guī)定的“一年”，第75條和104條第二款規(guī)定的“五年”為不變時效期間，不適用訴訟時效的中止、中斷或延長的規(guī)定。

另外，《合同法》第129條規(guī)定“因國際貨物買賣合同和技術進出口合同爭議提起訴訟或者仲裁的期限為四年，自當事人知道或者應當知道其權利受到侵害之日起計算。因其他合同爭議提起訴訟或者仲裁的期限，依照有關法律的規(guī)定。”該條除對國際貨物買賣合同和技術進出口合同爭議的訴訟或仲裁的時效期間明確規(guī)定為四年外，對其他合同糾紛的訴訟或仲裁，規(guī)定適用其他法律的規(guī)定。可見，《合同法》的訴訟時效期間除前述四種情況外，散見于各具體法律之中。

時效期間的計算，也是較為直接的法律問題，一般都規(guī)定為“從權利人知道或應當知道自己的權利被侵害之日起計算，”但是也有例外，如《國際買賣合同時效公約》規(guī)定合同糾紛的訴訟時效從請求權發(fā)生時開始計算。

二、租房合同解除糾紛怎么解決?

實踐中，因房屋租賃合同的解除而發(fā)生的糾紛也比較多。處理此類糾紛時，應注意：

1、當事人有約定的，從其約定;沒有約定的，則只能根據(jù)法律的規(guī)定解除房屋租賃合同，否則，將構成違約。

2、合同的解除，并非因符合解除條件而當然發(fā)生，而應以有解除權的一方行使為必要。

這里需要區(qū)分合同的解除與附解除條件的合同兩者的不同。前者是因法定或約定的條件成就而享有形成權，其效力的發(fā)生以實際行使解除權為必要;后者則因約定(不可能是法定)條件成就，而當然發(fā)生合同消滅的效力。行使解除權，根據(jù)《合同法》第九十六條規(guī)定，應以通知的方式。但亦不妨礙以訴訟的方式來行使，因為起訴本身可以視為一種通知。

3、要嚴格把握合同解除的條件。

當事人只有在符合約定或法定條件的情況下，才能解除合同;在不符合解除條件的情況下，即使發(fā)出解除通知，也不能產(chǎn)生合同被解除的法律效力，相反，構成違約。

其實，并沒有所謂的持續(xù)性租賃合同的概念，只不過根據(jù)雙方形成的租賃關系來看，是長時間的持續(xù)性的，租賃合同的訴訟時效是法定的，但是，所謂兩年的訴訟時效當然有著具體的計算時間，一般都是從知道對方侵權行為以后的第二天開始計算的，就租賃合同引發(fā)的糾紛而言，解決方法應該先依合同約定。

訴訟時效的起算時間如何確定

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