一、訂立抵押合同時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)已出租如何處理

依據(jù)《物權(quán)法》第一百九十條，訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。

也就是說，財(cái)產(chǎn)出租了財(cái)產(chǎn)所有人可以對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押，但出現(xiàn)糾紛時(shí)，債權(quán)人不能對(duì)原來的租賃關(guān)系進(jìn)行影響，原來的租賃關(guān)系是受法律保護(hù)的。

二、已經(jīng)抵押的房屋能否出租

抵押的房屋是可以出租的，他物權(quán)分用益物權(quán)和抵押物權(quán)，這兩個(gè)他物權(quán)是不矛盾的，可以同時(shí)存在同一個(gè)物上。房屋出租涉及到房屋的用益物權(quán)而抵押涉及的是房屋的抵押權(quán)，所以設(shè)定抵押的房屋是可以出租的。

但用益物權(quán)和抵押權(quán)在行駛過程中會(huì)產(chǎn)生矛盾，比如先行抵押的房屋再出租，如果抵押權(quán)人要行使抵押權(quán)，肯定會(huì)影響到后設(shè)定的租賃，如何解決這種矛盾?

抵押權(quán)與出租權(quán)是房屋所有權(quán)人的權(quán)利，房屋所有權(quán)人將已抵押房屋出租的，租賃合同有效，但租賃權(quán)不能對(duì)抗抵押權(quán)。

《關(guān)于適用若干問題的解釋》第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人對(duì)該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。”可見，后成立的承租權(quán)對(duì)先設(shè)立的抵押權(quán)無對(duì)抗力，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)權(quán)利時(shí)可以不考慮租賃事實(shí)的存在，租賃關(guān)系對(duì)于受讓人無約束力。

同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意，出租人與承租人之間的租賃合同有效，由于抵押權(quán)人行使抵押權(quán)致使承租人不能行使承租權(quán)的，承租人可以據(jù)此主張違約請(qǐng)求權(quán)。雙方當(dāng)事人有約定的除外。

因此，承租人在租賃房屋時(shí)要核實(shí)房屋的抵押情況。

三、承租抵押物的風(fēng)險(xiǎn)

已抵押的房屋可以出租，但是在此情況下，出租人應(yīng)當(dāng)向承租人告知房屋已經(jīng)抵押的情況，否則，因第三人主張權(quán)利影響承租人對(duì)租賃房屋的使用、收益的，承租人有權(quán)要求減少租金或者不支付租金。

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定："訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。"根據(jù)該規(guī)定，如果房屋租賃設(shè)立在先，抵押設(shè)立在后，則抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)不影響設(shè)立在先的房屋租賃;反之，如果房屋抵押設(shè)立在先，租賃設(shè)立在后，則抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)租賃關(guān)系不受保護(hù)。因此，已經(jīng)抵押的房屋即使可以出租，對(duì)承租人來講風(fēng)險(xiǎn)也是很大的。

如果出租人未向承租人告知房屋已經(jīng)抵押的情況，因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致利益受到侵害的承租人應(yīng)當(dāng)如何維護(hù)自己的權(quán)益呢?《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十八條規(guī)定："因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。"在租賃合同當(dāng)中，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)對(duì)租賃物權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)。所謂出租人的租賃物權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，是指出租人應(yīng)當(dāng)保證不因第三人主張對(duì)租賃物享有權(quán)利，而導(dǎo)致承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的義務(wù)。出租人違反租賃物權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，承租人可以解除合同，要求減少租金或者不支付租金。但是，如果承租人訂立合同時(shí)明知租賃物具有權(quán)利瑕疵而仍愿意承租房屋，表明其自愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，因此出租人不承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)。

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