一、訂立抵押合同時抵押財產已出租如何處理

依據《物權法》第一百九十條，訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。

也就是說，財產出租了財產所有人可以對財產進行抵押，但出現糾紛時，債權人不能對原來的租賃關系進行影響，原來的租賃關系是受法律保護的。

二、已經抵押的房屋能否出租

抵押的房屋是可以出租的，他物權分用益物權和抵押物權，這兩個他物權是不矛盾的，可以同時存在同一個物上。房屋出租涉及到房屋的用益物權而抵押涉及的是房屋的抵押權，所以設定抵押的房屋是可以出租的。

但用益物權和抵押權在行駛過程中會產生矛盾，比如先行抵押的房屋再出租，如果抵押權人要行使抵押權，肯定會影響到后設定的租賃，如何解決這種矛盾?

抵押權與出租權是房屋所有權人的權利，房屋所有權人將已抵押房屋出租的，租賃合同有效，但租賃權不能對抗抵押權。

《關于適用若干問題的解釋》第六十六條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人對該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”可見，后成立的承租權對先設立的抵押權無對抗力，抵押權人實現權利時可以不考慮租賃事實的存在，租賃關系對于受讓人無約束力。

同時應當注意，出租人與承租人之間的租賃合同有效，由于抵押權人行使抵押權致使承租人不能行使承租權的，承租人可以據此主張違約請求權。雙方當事人有約定的除外。

因此，承租人在租賃房屋時要核實房屋的抵押情況。

三、承租抵押物的風險

已抵押的房屋可以出租，但是在此情況下，出租人應當向承租人告知房屋已經抵押的情況，否則，因第三人主張權利影響承租人對租賃房屋的使用、收益的，承租人有權要求減少租金或者不支付租金。

《中華人民共和國物權法》第一百九十條規定："訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。"根據該規定，如果房屋租賃設立在先，抵押設立在后，則抵押權實現時不影響設立在先的房屋租賃;反之，如果房屋抵押設立在先，租賃設立在后，則抵押權實現時租賃關系不受保護。因此，已經抵押的房屋即使可以出租，對承租人來講風險也是很大的。

如果出租人未向承租人告知房屋已經抵押的情況，因抵押權實現導致利益受到侵害的承租人應當如何維護自己的權益呢?《中華人民共和國合同法》第二百二十八條規定："因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。"在租賃合同當中，出租人應當承擔對租賃物權利瑕疵擔保義務。所謂出租人的租賃物權利瑕疵擔保義務，是指出租人應當保證不因第三人主張對租賃物享有權利，而導致承租人不能對租賃物使用、收益的義務。出租人違反租賃物權利瑕疵擔保義務的，應當承擔違約責任，承租人可以解除合同，要求減少租金或者不支付租金。但是，如果承租人訂立合同時明知租賃物具有權利瑕疵而仍愿意承租房屋，表明其自愿承擔風險，因此出租人不承擔權利瑕疵擔保義務。

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