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寧波
善意取得的適用范圍
善意取得是《物權法》中的一項重要制度，關于善意取得制度的適用范圍，主要有兩種觀點：一種認為善意取得制度僅適用于動產;另一種認為善意取得既可適用于動產亦可適用于不動產。從理論淵源上看，善意取得制度僅適用于動產，但從價值基礎和理論基礎上看，善意取得制度適用于不動產亦無不可。動產善意取得，是指無權處分他人動產的讓與人將其有權占有的他人的動產交付于買受人，如買受人取得該動產時是出于善意，則取得該動產的所有權，原動產所有權人不得要求受讓人返還原物。不動產善意取得是指受讓人信賴登記證書而無權處分不動產的讓與人交易，如受讓人取得該不動產時是出于善意，則取得該不動產的所有權，原不動產所有權人不得要求受讓人返還原物。
我國雖然在《民法通則》中沒有確定不動產善意取得制度，但最高人民法院《民法通則意見》第九十六條規定：“在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。”此條解釋中的“共有財產”顯然包括動產也包括不動產。2008年《物權法》實施后，正式確立了善意取得制度，善意取得制度既適用于動產也適用于不動產。
《物權法》實施以后，登記簿重新記載的權利人可否自行處分該房屋?《婚姻法》規定，夫妻在婚姻存續期間所得的財產，歸夫妻共同所有，夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有或共同共有。在現實生活中，共有房屋的事實權利人與登記簿記載的權利人不一致的現象普遍存在。此時，就會造成登記簿記載的物權狀況與實際情況不符，由此引發種種糾紛。根據不動產登記的正確性推定，如果事實上為夫妻共有財產，但只登記于一方名下，那么記載于不動產登記簿的權利人即推定為法律上的合法權利人，可以依法處分該權利，配偶因此而遭受損失的，只能向對方尋求民事賠償。
因此，對于《物權法》實施以前確實屬于夫妻共有的房屋，由于種種原因卻登記在一方名下的，按照《物權法》和《房屋登記辦法》的規定，可以向登記機構申請更正登記。
在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。如果你情況比較復雜，律霸網也提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。
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