欠債不還抵房子是否具有法律效力

一、欠債不還抵房子是否具有法律效力

以房抵債的法律性質與效力

以房抵債并不是一個法律概念，而是一種社會現象。由于我國法律對于以房抵債這一社會現象未做評判、調整，尚無明文規定，致使理論、實務界對于以房抵債認定的意見分歧較大，未形成的共識。?根據以房抵債合意達成的時間不同，可以將以房抵債分為兩類，一是債務清償期屆滿前的以房抵債，二是債務清償期屆滿后的以房抵債。

（一）債務清償期屆滿前的以房抵債

對于在債務清償期屆滿前，當事人達成以房抵債的合意，在司法實踐中一般認為該以房抵債名為以房抵債，實為債權的擔保。在債務未到期前，當事人雙方約定，債務到期后，若債務人無力清償債務的，則以房屋作為抵債物清償原債務。學者認為，盡管雙方之間并非直接明確地約定將抵債協議中的房屋作為原債的擔保，同時抵債協議中有約定抵債價格，滿足房屋買賣合同的條件，但透過現象看本質，債權人與債務人在達成以房抵債合意時的本意是債務到期后履行原債務，而不是將房屋直接作為抵債物進行代物清償。

《物權法》第一百八十六條規定：“抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。”根據該條規定的理解，我國法律禁止雙方當事人在債權到期前達成未經抵債物清算程序，直接將抵債物所有權轉移至債權人的約定。若當事人在債務清償期屆滿前達成以房抵債的合意，并約定債務清償期屆滿后直接轉移所有權的，存在以房抵債協議違反上述法律規定而無效的風險。因為在上述情況下達成的以房抵債合意的真實目的是債權人為了保證債權的實現，而在債務人無力清償到期債務的情形下未經價值評估等程序直接將房屋所有權歸屬債權人的約定與物權法禁止流抵條款的約定內容是一致的。若當事人在債務清償期屆滿前達成以房抵債的合意，并約定債務到期后的清算方式的，該以房抵債協議有效，但依然不能否認其擔保的性質，又因不動產抵押的公示效力以辦理不動產抵押登記為準，因此該以房抵債僅對當事人雙方有約束力，不得對抗第三人。

（二）債務清償期屆滿后的以房抵債，但未辦理變更登記。?目前，關于債務清償期屆滿后以房抵債效力的認定，存在與代物清償同樣的爭議，主要有兩種觀點，一是以房抵債的諾誠性;二是以房抵債的實踐性。

1、以房抵債的諾成性。

所謂以房抵債的諾成性指的是當事人雙方達成以房抵債的合意即可，就發生民法上的法律效力。以房抵債是確定抵債物的以物抵債，本文將借鑒以物抵債的觀點來闡明以房抵債的性質。崔建遠教授傾向以物抵債的諾成性，崔教授分別承認以物抵債與代物清償，崔教授認為，若債權人與債務人達成以物抵債合意但未現實履行的情況下，應認定為以物抵債;若債權人與債務人達成以物抵債的合意且已現實履行的情況下，應認定為代物清償。2崔建遠教授在編寫《合同法》的時候表明了以物抵債諾成性的理念，崔教授認為由于我國現行法律并沒有以物抵債的明文規定，以物抵債的構成要件也未釋明，在此情況下，崔教授建議將以物抵債合同歸類于非典型合同，除非合同當事人約定將現實給付行為作為以物抵債合同的構成要件外，以物抵債合同無需要求債權人現實受領抵債物。根據崔教授以物抵債的觀點，以房抵債是諾成性法律行為，以房抵債協議則是諾成性合同。

持該觀點的學者認為，以房抵債發生在平等主體之間，以房抵債協議理應受到合同法的調整。我國合同法在總則第三章規定了合同的效力，合同法第四十四條第一款規定，依法成立的合同，自成立時生效。該條款是合同成立生效的一般性規定，除非合同法分則作出例外規定，否則合同的成立生效均適用這一規定。一些學者認為，實踐性合同歸屬于有名合同，實踐性合同生效條件應當規定在合同法分則之中，而以房抵債乃至于以物抵債協議并未出現在合同法分則中，也就是說合同法分則并未對以房抵債協議作出例外規定，以房抵債協議系諾成性合同。

在司法實踐中，也有將以房抵債的諾成性作為裁判思路。最高院在審理慶陽市立康活性炭有限公司與慶陽市威龍房地產開發有限責任公司以房抵債糾紛再審一案中認為，債權人與債務人有權選擇清償債務的方式，以物抵債協議的生效要件也不要求現實履行，涉案的以物抵債合同與商品房預售合同是雙方的真實意思表示，分屬兩個不同的民事法律關系，由此認定兩公司之間達成的以房抵債協議合法有效。

2、以房抵債的實踐性。

從債權法法理的角度來說，清償是消滅債的最主要方式。要達到債務清償的效果，除了債權人與債務人有清償債務的合意，還需要債務人的給付行為與債權人的現實受領行為。學者認為代物清償是清償債務的方法之一，應當具備四個條件：當事人之間存在存在債權債務關系;雙方當事人達成代物清償的合意;給付方式不同;債權人實際受領它種給付以代替原給付。以房抵債的成立，也應當滿足上述條件。以房抵債的目的是為了消滅原債，途徑是通過改變原債的履行方式，故以房抵債的效果也應在完成債務人的給付與債權人的受領行為后才能實現，也就是說以房抵債必須要完成房屋變更登記手續。因此，債權人與債務人之間的原債并不因達成以房抵債的合意而消滅，在以房抵債中只有房產經過過戶登記，債務方消滅。若僅有以房抵債的合意，而未對抵債房過戶轉移產權的，則原債并未消滅，抵債的目的也未實現。綜上所述，從以房抵債雙方當事人的本意來看，抵消原債是其目的，而實踐性則是以房抵債的特點。

另外，《最高人民法院關于人民法院執行工作若干問題的規定(試行)》第87條規定：“當事人之間達成的和解協議合法有效并已履行完畢的，人民法院作執行結案處理。”從該規定看，對履行完畢的和解協議，法院予以確認，原來的債務消滅，相反，對于達成合意但未履行的和解協議，法院不予確認，原來的債務未消滅。基于此可以推斷出以房抵債的實踐性，筆者認為該條可以作為以房抵債的實踐性的法律依據。

（三）債務清償期屆滿后的以房抵債，并已辦理變更登記?若當事人在債務清償期屆滿后達成以房抵債的合意，并完成房產變更登記的，該以房抵債行為有效。當然，我國法律確認該種情況下的以房抵債行為效力的同時，也給予了當事人及案外人的救濟途徑。根據我國《合同法》第五十四條規定，對于合同一方當事人在對合同內容有重大誤解的情況下或合同內容對一方當事人顯失公平的情況下以及合同一方當事人通過欺詐、脅迫或乘人之危等手段或方式致使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，該合同為法律上的可撤銷合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更合同內容或者撤銷該合同。根據該條規定，若債權人與債務人在履行以房抵債過程中存在上述情形的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構變更或撤銷。除此之外，我國《合同法》第五十二條賦予了案外人請求法院宣告合同無效的權利，第七十四條、第七十五條賦予了案外人的撤銷權，充分保障了案外人的救濟權。若第三人認為債務人與債權人的以房抵債存在惡意串通，實際上是轉移債務人財產，損害其合法權益的，也可以請求人民法院確認債權人與債務人之間履行的以房抵債行為無效或撤銷其已完成的以房抵債行為。

二、以房抵債的概念

以房抵債，從法律層面上來說，歸屬于確定抵債物——房屋的以物抵債行為，實質上是以物抵債即代物清償的一種。關于代物清償的概念，學者認為，代物清償是指債務人以異種給付代替原債所約定的給付并完成物權的轉移，從而使原債消滅。關于本文所要討論的以房抵債的概念，筆者參照代物清償的概念來確定，以房抵債指的是當事人雙方達成變更原債的履行方式，以房屋抵償原債的合意，約定以債務人或經第三人同意的第三人所有的房屋折價抵償原先的債務，并根據合意將房屋產權轉移至債權人名下的行為。在實踐中，當事人雙方達成以房抵債合意的表現形式多樣，例如簽訂以房抵債協議、房屋買賣合同等等。

三、依法提供以房抵債法律服務，實現雙方合同的目的。

我國法律并不禁止以房抵債行為，以房抵債在實踐中具有可操作性。最高人民法院認為在執行過程中，如果執行人與被執行人達成代物清償的合意，法院可以認可在不經過拍賣或者變賣程序直接將抵債物的所有權轉移至債權人。同時《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第19條第1款規定：“拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低于保留價，到場的申請執行人或者其他執行債權人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產的，應當將該財產交其抵債”。5上述以物抵債的規定是我們為當事人提供以房抵債法律服務的法律依據和操作指引。筆者認為，我們在為當事人提供以房抵債的法律服務時，要將以房抵債所涉的法律風險清楚告知，并按法律規定規范設計合法有效的以房抵債協議。

1、以房抵債協議要避免流抵條款。根據前文所述的，當事人在債務清償期屆滿前達成債務人不履行到期債務時抵債物歸債權人所有的合意，該合意違反了禁止流抵的強制性規定。因此，在債務到期前設計以房抵債協議時，盡量避免抵債物的所有權直接歸債權人所有的約定。以房抵債協議設計時加入抵債房清算程序的約定，例如債務人無力清償到期債務時，對抵債房依照公平原則進行價值評估，通過折價或者拍賣、變賣等方式處置抵債房。

2、達成以房抵債合意后，建議當事人盡早完成房屋變更登記手續。根據大部分司法判例的意見，以房抵債協議系實踐性合同，只有辦理房屋變更登記，以房抵債行為才具有法律約束力。因此，我們在為當事人提供以房抵債法律服務時，在當事人達成合法有效的以房抵債的合意后，應及時提醒當事人盡早辦理好房屋的產權變更登記手續，以免出現因一方當事人反悔而出現不能達到以房抵債的預期效果。

綜合上述，小編整理有關以房抵債的相關內容。由此可見，我國法律沒有明文規定允許以房抵債。最高人民法院認為，如果在執行過程中，執行雙方可以達成代物清償的協議，法院對于此債務的消滅是認可的。以房抵債行為在實踐中是具有可操作性的，法律也并不禁止此行為。更多問題，律霸網提供專業法律咨詢服務。