一、商品房協(xié)議書的違約責(zé)任有哪些

第一，預(yù)期違約。

1、預(yù)期拒絕履行，指合同有效成立后至合同約定的履行期屆至前，一方當(dāng)事人以言辭或行為向另一方當(dāng)事人表示其將不按約定履行合同義務(wù)。如：開發(fā)商在約定的交房期限屆至前因房價(jià)上漲等原因明確表示不愿賣房，即構(gòu)成預(yù)期拒絕履行，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任;

2、預(yù)期不能履行，指在合同履行期屆至前，有情況表明或一方當(dāng)事人根據(jù)客觀事實(shí)發(fā)現(xiàn)另一方當(dāng)事人屆時(shí)不能履行合同義務(wù)。如：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的違約。

我國《合同法》第108條對(duì)預(yù)期拒絕履行做了規(guī)定，而第68條關(guān)于不安抗辯權(quán)的規(guī)定，則兼含有以上兩種類型的具體表現(xiàn)行為。在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》中，則更有針對(duì)性的反映了商品房買賣合同預(yù)期違約的諸種形態(tài)。

第二，實(shí)際違約。

主要包括商品房買賣合同當(dāng)事人屆期不能履行債務(wù)和屆期拒絕履行債務(wù)兩種。此處不能履行和拒絕履行均發(fā)生在履行期屆滿后，其最終反映形式為遲延履行或不履行。遲延履行包括債務(wù)人遲延履行和債權(quán)人遲延履行。根據(jù)《合同法》的規(guī)定,債務(wù)人遲延履行的,應(yīng)承擔(dān)遲延履行的違約責(zé)任,承擔(dān)對(duì)遲延后因不可抗力造成的損害的賠償責(zé)任。債權(quán)人遲延履行表現(xiàn)為債權(quán)人對(duì)于債務(wù)人的履行應(yīng)當(dāng)接受而無正當(dāng)理由拒不接受,即遲延受領(lǐng)。

我國《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》第十一條條二款明確規(guī)定了買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人人另有約定的除外。而不履行，則是當(dāng)事人不履行任何合同義務(wù)的表示，在此情況下，違約方應(yīng)依嚴(yán)格責(zé)任原則承擔(dān)違約責(zé)任。

第三，不適當(dāng)履行。

即指雖有履行但履行房屋質(zhì)量、面積不符合合同約定或法律規(guī)定的違約情形。房屋質(zhì)量不適當(dāng)履行包括瑕疵履行和加害給付兩種情形。瑕疵履行是指房屋存在質(zhì)量問題的商品房買賣合同違約情形。在此情況下，債權(quán)人可依法要求對(duì)方承擔(dān)修理的違約責(zé)任，除了以承擔(dān)違約責(zé)任方式解決合同糾紛外，守約方亦可要求依法解除商品房買賣合同以解決商品房買賣合同糾紛。加害給付,是指債務(wù)人因交付的房屋的質(zhì)量缺陷而造成他人的人身、財(cái)產(chǎn)損害的行為。

第四，其它違約行為。是指除上述違約情形外的其他履行附隨義務(wù)時(shí)存在的違約行為。

購房合同中違約多數(shù)由開發(fā)商引起，實(shí)踐當(dāng)中，最為覺的開發(fā)商違約責(zé)任形態(tài)主要包括：逾期交房、面積出現(xiàn)誤差、設(shè)備及裝修不符合合同約定、變更規(guī)劃設(shè)計(jì)、房屋質(zhì)量不合格、未按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等，我國《商品房銷售管理辦法》及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》對(duì)上述違約情形均作出了較為具體明確、便于操作的規(guī)定。

二、商品房具備上市銷售的條件

《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定了商品房現(xiàn)售的條件：

(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;

(二)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件;

(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(四)已通過竣工驗(yàn)收;

(五)拆遷安置已經(jīng)落實(shí);

(六)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期;

(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

而較之商品房現(xiàn)售，商品房預(yù)售對(duì)于購房人來說具有更大的法律風(fēng)險(xiǎn)，購房人面臨著“半拉子工程”“爛尾樓”，甚至錢被開發(fā)商卷走，辛辛苦苦積攢一輩子的“家底”血本無存的風(fēng)險(xiǎn)。所以，國家對(duì)商品房預(yù)售做了更為嚴(yán)格的規(guī)定。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定了商品房預(yù)售的條件：

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。并且在第六條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

上述知識(shí)就是小編對(duì)“商品房協(xié)議書的違約責(zé)任”問題進(jìn)行的解答，在實(shí)踐中商品房銷售合同出現(xiàn)違約時(shí)，責(zé)任怎么承擔(dān)要依據(jù)誰違約而定，如果是開發(fā)商違約的，要承擔(dān)違約金或者繼續(xù)履行合同的責(zé)任。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。