一、商品房協議書的違約責任有哪些

第一，預期違約。

1、預期拒絕履行，指合同有效成立后至合同約定的履行期屆至前，一方當事人以言辭或行為向另一方當事人表示其將不按約定履行合同義務。如：開發商在約定的交房期限屆至前因房價上漲等原因明確表示不愿賣房，即構成預期拒絕履行，其應承擔相應的違約責任;

2、預期不能履行，指在合同履行期屆至前，有情況表明或一方當事人根據客觀事實發現另一方當事人屆時不能履行合同義務。如：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人，導致合同目的不能實現的違約。

我國《合同法》第108條對預期拒絕履行做了規定，而第68條關于不安抗辯權的規定，則兼含有以上兩種類型的具體表現行為。在《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》中，則更有針對性的反映了商品房買賣合同預期違約的諸種形態。

第二，實際違約。

主要包括商品房買賣合同當事人屆期不能履行債務和屆期拒絕履行債務兩種。此處不能履行和拒絕履行均發生在履行期屆滿后，其最終反映形式為遲延履行或不履行。遲延履行包括債務人遲延履行和債權人遲延履行。根據《合同法》的規定,債務人遲延履行的,應承擔遲延履行的違約責任,承擔對遲延后因不可抗力造成的損害的賠償責任。債權人遲延履行表現為債權人對于債務人的履行應當接受而無正當理由拒不接受,即遲延受領。

我國《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》第十一條條二款明確規定了買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人人另有約定的除外。而不履行，則是當事人不履行任何合同義務的表示，在此情況下，違約方應依嚴格責任原則承擔違約責任。

第三，不適當履行。

即指雖有履行但履行房屋質量、面積不符合合同約定或法律規定的違約情形。房屋質量不適當履行包括瑕疵履行和加害給付兩種情形。瑕疵履行是指房屋存在質量問題的商品房買賣合同違約情形。在此情況下，債權人可依法要求對方承擔修理的違約責任，除了以承擔違約責任方式解決合同糾紛外，守約方亦可要求依法解除商品房買賣合同以解決商品房買賣合同糾紛。加害給付,是指債務人因交付的房屋的質量缺陷而造成他人的人身、財產損害的行為。

第四，其它違約行為。是指除上述違約情形外的其他履行附隨義務時存在的違約行為。

購房合同中違約多數由開發商引起，實踐當中，最為覺的開發商違約責任形態主要包括：逾期交房、面積出現誤差、設備及裝修不符合合同約定、變更規劃設計、房屋質量不合格、未按期辦理產權過戶手續等，我國《商品房銷售管理辦法》及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》對上述違約情形均作出了較為具體明確、便于操作的規定。

二、商品房具備上市銷售的條件

《商品房銷售管理辦法》第七條規定了商品房現售的條件：

(一)現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書;

(二)取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件;

(三)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

(四)已通過竣工驗收;

(五)拆遷安置已經落實;

(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;

(七)物業管理方案已經落實。

而較之商品房現售，商品房預售對于購房人來說具有更大的法律風險，購房人面臨著“半拉子工程”“爛尾樓”，甚至錢被開發商卷走，辛辛苦苦積攢一輩子的“家底”血本無存的風險。所以，國家對商品房預售做了更為嚴格的規定。

《城市商品房預售管理辦法》第五條規定了商品房預售的條件：

(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。并且在第六條規定，開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

上述知識就是小編對“商品房協議書的違約責任”問題進行的解答，在實踐中商品房銷售合同出現違約時，責任怎么承擔要依據誰違約而定，如果是開發商違約的，要承擔違約金或者繼續履行合同的責任。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網進行法律咨詢。