日前，稅務(wù)部門檢查組組長(zhǎng)老葛帶檢查組到A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行例行檢查。檢查前的案頭分析發(fā)現(xiàn)，A公司在被檢查年度末存在大量其他應(yīng)付款，“其他應(yīng)付款”賬戶自然成了檢查重點(diǎn)。

檢查員小吉檢查了A公司唯一一筆“其他應(yīng)付款”明細(xì)賬戶，即“其他應(yīng)付款——誠(chéng)意金”，并按照賬頁(yè)上的憑證號(hào)隨機(jī)調(diào)出其中3份收取誠(chéng)意金的會(huì)計(jì)憑證，發(fā)現(xiàn)每份憑證后均附有向購(gòu)房者收取誠(chéng)意金的多張收款收據(jù)，每張金額從十多萬(wàn)元到幾十萬(wàn)元不等。小吉弄不清這筆資金的性質(zhì)，便向A公司財(cái)務(wù)部孔經(jīng)理索要與購(gòu)房者簽訂的收取誠(chéng)意金的合同。孔經(jīng)理僅拿來(lái)了2份誠(chéng)意金協(xié)議，說(shuō)是隨意抽取的，可以說(shuō)明情況。小吉發(fā)現(xiàn)兩份協(xié)議的格式完全一樣，主要內(nèi)容均是：1.某人向A公司預(yù)訂**公寓X棟X單元XXX室，面積暫估為XXX平方米(最終以相關(guān)部門實(shí)際測(cè)量為準(zhǔn))，每平方米暫定價(jià)格為6000元;2.某人自愿支付5萬(wàn)元作為預(yù)訂住宅室號(hào)的誠(chéng)意金，A公司在收到該誠(chéng)意金后為某人保留所訂室號(hào)的住宅，不得擅自將某人所訂室號(hào)的住宅訂予他人，如擅自訂予他人，除立即全額返還誠(chéng)意金及利息外，還應(yīng)向某人支付違約金3萬(wàn)元。誠(chéng)意金協(xié)議簽訂的當(dāng)日，兩份協(xié)議的訂房人都交付了誠(chéng)意金，A公司同日開(kāi)具了收款收據(jù)。

對(duì)此，孔經(jīng)理解釋說(shuō)，這僅是雙方就購(gòu)房達(dá)成的初步意向，表示雙方的誠(chéng)意，所以叫誠(chéng)意金協(xié)議。由于房屋的具體價(jià)格和面積未能最終確定，購(gòu)房者僅是花5萬(wàn)元定個(gè)房號(hào)，不屬于預(yù)收的房款，而且購(gòu)房者有權(quán)退回誠(chéng)意金，作為商品房買賣的正式合同并沒(méi)有簽訂，誠(chéng)意金不屬于稅法所規(guī)定的預(yù)收賬款。

隨后，小吉向孔經(jīng)理索要了**公寓的預(yù)售許可證，發(fā)現(xiàn)許可證的簽發(fā)日期為被檢查年度的7月，而2份誠(chéng)意金協(xié)議的日期均是前一年的10月。小吉向孔經(jīng)理提問(wèn)，既然在被檢查年度的7月就獲得了預(yù)售許可證，為何被檢查年度年末還有大量誠(chéng)意金掛在“其他應(yīng)付款”科目呢?孔經(jīng)理說(shuō)，這是公司后一批商品房項(xiàng)目收取的大量誠(chéng)意金。

小吉將檢查結(jié)果報(bào)告交給檢查組組長(zhǎng)老葛。老葛提示小吉檢查中存在3個(gè)問(wèn)題：一是抽查的樣本量過(guò)少;二是沒(méi)有抽查大額樣本并進(jìn)行必要的追蹤;三是沒(méi)有查閱商品房銷售臺(tái)賬。于是，小吉隨即抽取了A公司多筆大額樣本并分別追蹤至合同及銷售臺(tái)賬，同時(shí)向多名購(gòu)房者電話了解和核實(shí)簽訂誠(chéng)意金協(xié)議的情況。在事實(shí)面前，孔經(jīng)理終于說(shuō)出了實(shí)際情況。

原來(lái)，**公寓開(kāi)工后，A公司為籌集資金，向購(gòu)房者提前收取首付款，由于沒(méi)有獲得預(yù)售許可證，同時(shí)為回避因預(yù)收房款繳稅，A公司抓住商品房賣方市場(chǎng)的主動(dòng)性，將準(zhǔn)備預(yù)收的首付款改名為購(gòu)房者訂房號(hào)的“誠(chéng)意金”，采取簽訂“誠(chéng)意金協(xié)議”的形式，并約定：購(gòu)房者僅是花錢訂個(gè)房號(hào)(認(rèn)為房號(hào)不是商品房，不是預(yù)售房款);房屋的具體價(jià)格和面積未最終確定(誠(chéng)意金協(xié)議不是正式的房屋購(gòu)銷合同);購(gòu)房者可以隨時(shí)退回誠(chéng)意金(表示僅是一種意向性協(xié)議)。這樣，從法律層面來(lái)看，由于A公司沒(méi)有正式與購(gòu)房者簽訂商品房銷售合同，不僅逾越了取得預(yù)售許可證前不得預(yù)售房的鴻溝，而且由于不屬于預(yù)售房而回避了預(yù)收房款需納稅的問(wèn)題，最終達(dá)到預(yù)收大量房款無(wú)需納稅的目的。A公司在取得**公寓預(yù)售許可證后，已將補(bǔ)收房款作為預(yù)收房款入賬(至被檢查年度末，**公寓仍未能竣工交付)，但是沒(méi)有將這部分掛在往來(lái)賬上的誠(chéng)意金轉(zhuǎn)作預(yù)收房款。由于后期工程開(kāi)工又收取了新的誠(chéng)意金，讓A公司找到了誠(chéng)意金賬戶繼續(xù)保留大量余額的理由。最終，A公司受到了應(yīng)有的處理和處罰。

分析

上述案例給稅務(wù)檢查人員帶來(lái)4點(diǎn)啟示：

一是必須掌握與商品房交易相關(guān)的法律基礎(chǔ)知識(shí);

二是要能夠識(shí)別各種新的經(jīng)濟(jì)行為可能涉及的稅收問(wèn)題;

三是能夠識(shí)別換了新形式的偷逃稅的老問(wèn)題;

四是對(duì)一些不易識(shí)別或不能作出正確判斷的經(jīng)營(yíng)行為及時(shí)報(bào)告上級(jí)部門，確保對(duì)相關(guān)涉稅問(wèn)題作出及時(shí)正確的判斷。