(一)簽訂正式的購房合同前所交的定金。

正式的購房合同在簽訂之前所交付的定金其實也就是立約的定金,是指為了保證訂立正式的合同所交付的定金。一般來說,我們簽訂認購書或者意向書的時候約定交付的定金作為要簽訂正式的合同的擔保,這種定金其實就是立約的定金。如果因為一方的原因?qū)е伦詈鬀]有簽正式的商品房的買賣合同,那么應(yīng)當適用定金罰則。

這也就是說,購房者如果交了定金但是又不想再買房,那么開發(fā)商就可以不退房子定金。如果開發(fā)商已經(jīng)收了定金但是不賣房,要雙倍的賠償定金。但如果是因為不能歸責于雙方的事由,導(dǎo)致商品房的買賣合同不能訂立的,購房者則可以要求來退還定金。

所謂的不能歸責于雙方的事由其實主要有銀行按揭未獲批準等第三方原因或當事人不能協(xié)商一致的商品房買賣合同條款并未在房屋認購書或意向書中約定的情況等等。這里提醒購房者,如果能證明開發(fā)商不賣房導(dǎo)致自己的損失大于雙倍賠償?shù)亩ń?還可以主張開發(fā)商賠償損失。

(二)商品房買賣合同中約定的定金。

正式的購房合同中約定的定金一般分兩種情形,一種解約定金;另一種是違約定金。簽訂購房合同時要對定金的性質(zhì)進行約定。因為購房合同一旦簽訂就生效,約定不同性質(zhì)的定金,法律后果是不同的。

1、如果合同約定的是解約定金,在適用定金罰則后,不得再要求強制履行合同,但當合同解除損失大于定金賠償額還可要求對方承擔損害賠償責任。比如開發(fā)商和購房者簽訂合同時約定了交付10萬作為解約定金,如果購房者看上別的房子不想買這套了,這10萬就作為解除購房合同的條件歸開發(fā)商,但是開發(fā)商不能再要求購房者買自己的房子。

2、如果合同約定的是違約定金,在適用定金罰則后,可以選擇要求繼續(xù)履行合同或者選擇解除合同,并當合同解除損失大于定金賠償額還可要求對方承擔損害賠償責任。還是舉例說明,購房者和開發(fā)商約定交付10萬作為違約定金,如果開發(fā)商到期不賣房,不但要雙倍賠償購房者20萬違約金,如果購房者要求履行合同,開發(fā)商還要賣房給購房者,還要承擔給購房者造成的大于雙倍賠償?shù)膿p失。

總之,無論約定何種定金,一方違反合同約定,在適用定金罰則后,還需承擔損害賠償責任,但當事人需舉證證明損失大于定金賠償額,并且這個損失是在簽訂認購書或商品房買賣合同應(yīng)當能預(yù)見到的,不能漫天要價。

提醒購房者不要盲目交付定金,一定要看清楚是簽訂什么合同時交付的定金,定金的性質(zhì)一定要在合同中明確約定,如果拿不準可以咨詢一下律師,不要被開發(fā)商的文字變換欺騙,出現(xiàn)糾紛時讓自己的合法權(quán)益受到損害。如果還有其他的問題，歡迎在線咨詢律霸網(wǎng)。