一、疫情退一個月房租是否合法?

疫情退一個月房租是合法，但是也必須是符合疫情不可抗力的情況，承租人要求減免疫情期間租金，實質上是基于新冠肺炎疫情這一客觀情況，要求變更合同關于租金支付的約定，或者說要求免除部分支付租金的責任。

前一種主張可能的法律依據是《最高人民法院關于適用合同法>若干問題的解釋(二)》關于情勢變更制度的規定，即：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除”(以下簡稱“情勢變更制度”)。

后一種主張可能的法律依據是《合同法》關于不可抗力的規定，即：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況”(以下簡稱“不可抗力制度”)。

那么，承租人能否援引上述兩項制度中的某一項以實現疫情期間減免租金的訴求呢?我們認為，此次新冠肺炎突如其來，在形式上符合“不能預見”、“不能避免”，但是對合同履行的影響存在差異，因此不能一刀切地認為都符合情勢變更制度或不可抗力制度，而參照《最高人民法院關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》(法〔2003〕72號，2013年4月8日失效)，根據疫情對合同履行的影響程度的不同而做出不同處理(之后最高院可能會就新冠肺炎疫情導致的合同糾紛案件處理標準出具有效規定，以此為準)。

此外，我們注意到，2003年非典型肺炎疫情期間為保持社會穩定，有政府部門還就疫情期間減免租金事宜出具了規定，如北京市人民政府在京政發〔2003〕14號文中規定“商業、服務業、餐飲業、娛樂場所等受非典型肺炎疫情影響經營困難的，減免租金30%”。此次新冠肺炎疫情下，各地政府部門也有可能就租金減免事宜出具相應規定，可予以持續關注。

二、疫情期間，承租人主張減免租金的法律依據

(一)不可抗力

根據我國《民法總則》第一百八十條以及《合同法》第一百一十七條的規定，不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。同時，根據《合同法》第一百一十七條的規定，不可抗力屬于法定的免責事由，不歸責于當事人，因其造成合同不能履行的，可以變更或者解除合同。因此，不可抗力的法律后果是直接免責，并通過變更或解除合同解決不可抗力帶來的不利影響。

(二)情勢變更

根據《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十六條的規定，情勢變更原則即合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。因此，情勢變更的法律后果是基于公平原則變更或解除合同。

(三)疫情對租賃合同的影響需遵循“一事一議”規則

《最高人民法院關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》(現已失效)中明確指出，由于“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據具體情況，適用公平原則處理。因政府及有關部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規定妥善處理。

疫情是否能夠構成不可抗力，在我們國家法律當中是有著具體的規定的，03年非典時期也會構成不可抗力，所以此次疫情確實是不能夠預見，根據不可抗力可以主張要求合同當中的責任進行免除或者是部分的履行，所以此種狀況如果符合條件的可以申請房屋租金減免。

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