吳女士曾經貸款買過一次房子，貸款已經結清，房子也并未賣出。公積金貸款政策調過之后，吳女士曾經咨詢過，像她這樣的情況，再次購房銀行如何判定。

當時，吳女士得到的答案是按照最新的政策，她在銀行貸款買房，已經可以被認定是首套房，享受首套房的貸款優惠政策。

因為單位公積金繳存一直沒有斷，吳女士想使用公積金再次購房，并且她希望能夠貸到公積金額度的上限120萬元，但咨詢公積金管理中心后發現，像她這樣的情況想使用公積金買房，只能被認定為是二套房，最多只能貸款80萬元，首付比例最低30%。

通過咨詢專家后，吳女士了解到：

目前商業貸款執行的政策為“認貸不認房”，購房人只要名下貸款還清，再次買房就可以被算作首套房。

如果購房人名下有一套全款購買的住房，只要沒有貸款記錄，再買房仍然算首套房，首付比例為25%。

與商業貸款不同的是，公積金貸款的判定標準為“認房不認貸”。對于名下有一套未賣掉住房的人來說，按照現行政策將被算作二套房，首付比例為30%。去2015年9月1日起部分城市已調整為20%。

【相關知識】：

“認房不認貸”、“認貸不認房”究竟是個什么鬼?

“認房不認貸”：是指只要購房者證明名下無房，就可以按照首套購房認定，只要證明名下只有一套，就可以按照二套申請。銀行辦理貸款時，不會考慮購房者歷史貸款記錄。

“認貸不認房”：是指新的房貸政策不再以家庭擁有的房屋數量來認定，二套房購買家庭只要還清首套貸款，再次貸款也將按照首套房認定。

“認房不認貸”和“認貸不認房”是為了規定什么是二套房而提出的比較通俗易記的說法。

按照當前的政策，“二套房”主要指以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定的，借款人家庭人均住房面積高于當地平均水平的，再次向商業銀行申請住房貸款的房貸房。

所購房產是首套房還是二套房，會影響到購房人所交的首付比例，和執行的信貸政策。雖然國家有統一的規定，但是不同的城市在執行時也會根據自身城市的特點，對首付的比例有所調整。

【算首套房的情況】：

1、貸款買過一套房，商業貸款已結清，再貸款買房;

2、全款買過一套房，貸款買房;

3、全款買過一套房，賣掉了，房屋登記也查不到房產，再貸款買房;

4、當地暫不具備房屋登記系統的查詢條件，銀行盡職調查核實購房人已有一套住房的，再貸款買房;

5、個人名下有兩套房的商業貸款記錄，全部已還清且出售，同時能夠提供兩套住房出售的證明;

6、個人名下有一套房商業貸款已還清，另一套是公積金貸款也已還清，再申請商業貸款買房;

7、夫妻兩人，一方婚前有房但無貸款記錄，另一方婚前有貸款記錄但名下無房，婚后買房申請貸款;

8、貸款買過二套以上房產，后來全部賣掉，通過房屋登記系統查詢不到房產，但在銀行征信系統里能查到貸款記錄，再貸款買房。

【算二套房的情況】：

1、貸款買過一套房，商業貸款未結清，再貸款買房;

2、個人名下有兩套房的商業貸款記錄，一套已還清，一套未還清，再貸款買房;

3、夫妻兩個，一方婚前買房使用商業貸款，另一方婚前購房使用公積金貸款，婚后兩人想要以夫妻名義共同貸款。若貸款已還清，銀行業金融機構可以根據借款人的償付能力、信用狀況等具體因素靈活把握貸款利率和首付比例，如果存在貸款未還清的狀況，算二套房。