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寧波
商用房拆遷，租賃戶合同到期未續(xù)簽，成功索賠案
案情簡介
路女士自2009年開始租賃北京通州區(qū)某國有單位的房屋，作為經營飯店使用，合同期限為一年，2010年合同到期后續(xù)簽，2011年合同到期后，雖然一直使用該房屋到2014年，但未續(xù)簽合同。國有單位一直不愿續(xù)簽的原因是該房屋在2009年就列入了拆遷計劃，為了在拆遷補償過程中占據有利地位。2013年年底，該國有單位與拆遷公司達成拆遷協議，但拒絕向路女士支付拆遷補償款。協商無果后，國有單位以房屋租賃合同糾紛為由將路女士起訴到北京市通州區(qū)人民法院，要求路女士搬離該房屋并支付租賃費用。路女士接到法院傳票后，委托吳律師代理此案。接受委托后，吳律師詳細研究此案，發(fā)現雖然未續(xù)簽租賃合同，但該國有單位未對路女士繼續(xù)使用該房屋提出過任何異議，并且一直進行著房屋管理工作，包括但不限于收取衛(wèi)生費、稅費、電費，要求路女士就防火、防煤氣中毒做出承諾等。因此，路女士與該國有單位形成不定期租賃合同。不定期租賃合同是指“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期”。在合同履行過程中，租賃房屋遇拆遷，應就租賃戶的損失進行拆遷補償。因此，在吳律師的建議下，路女士提起反訴，要求該國有單位進行拆遷補償。反訴立案后，吳律師向法院申請了調查令，到拆遷公司調取了該國有單位簽訂的《非住宅房屋項目拆遷補償協議》及取得拆遷補償的證據。庭審過程中，該國有單位的律師提出本案應適用《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，根據該條例，國有單位的土地及房屋屬于劃撥土地，現為收回，不存在拆遷補償。吳律師當庭反駁：《非住宅房屋項目拆遷補償協議》證實該國有單位已經取得拆遷補償；無論是《拆遷管理辦法》還是《征收條例》均規(guī)定承租人在拆遷過程中有權取得拆遷補償，況且根據新法優(yōu)于舊法、上位法優(yōu)于下位法的原則，該條例并不適用。
辦案思路及心得
拆遷征收案件中，承租人地位尷尬，取得拆遷補償困難重重，遇到此種情況，一定聘請專業(yè)的房產糾紛律師維護自身權益。
裁判結果
最終法院判決，該國有單位向路女士支付拆遷補償三十余萬元。
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