一、深圳北京租售同權是如何做到的?

日前，住建部等九部委在全國選取12個城市作為首批開展住房租賃試點的地區。改革先鋒城市深圳自然位列其中。

此次試點，應是與去年5月4日國務院提出的“購租并舉”遙相呼應。那天正好是“54青年節”，此舉似乎預示著要給新一代群體更踏實、更現實的居住空間。

前不久，廣州發布了相關文件支持建設租賃市場，并提出了“租購同權”的概念。這一概念在深圳引發了熱烈討論，也存在不少爭議。

“租購同權”有其正確的社會意義，是賦予租客與產權人同樣享受城市資源的權利，包括大家最為關注的教育資源。

然而，事后冷靜下來，大家會發現“租購同權”沒那么理想化，要發展正常合理的租賃市場，并不是簡單地“喊口號”。在享受教育資源這一案例上，也不能簡單地將之理解為“資源平分”，或指望能夠解決絕對的“教育公平”。其它城市資源，也有諸多復雜性，許多社會問題都不可避免地投射到了住房問題上。

事實上，深圳在某種程度上已經做到了“租購同權”。在公辦入學的具體做法上，施行按片區劃分學區的積分入學政策，租房上學同樣享受得到同等的教育資源，甚至一樣能上好學校。

但在具體的分配上，按照積分多寡進行排位，涉及到戶籍、房產所有權、社保等諸多疊加因素的影響。正是這些因素，以體現在現有環境下所能達得到的“公平”。

那么，深圳作為發展租賃市場的首批試點城市，還有哪些合情合理的做法呢?

深圳的租賃市場走在前列

眼下，不少中國大城市及重點城市正步入存量房的時代，深圳受限于新增土地供應及城市更新艱難緩行，新房市場結構性供應嚴重不足，某程度上說深圳已率先踏入存量房時代。

公開數據顯示，截止2017年6月30日，深圳上半年無一例住宅用地掛出，近幾年全年也僅幾幅居住用地。2016年1-11月，深圳二手房與新房銷售套數比已達2.4倍。

因此，當調控政策因城施策落實前，深圳等城市房地產市場的運行機制和邏輯也發生了很大的變化。而對于發展租賃市場，不管是官方還是民間，深圳其實也已走在前列。

官方：深圳積極推行人才房、公租房

2016年，時任深圳市委書記馬興瑞強調人才是經濟社會發展的第一資源，人才住房關系深圳長遠發展大計。必須通過政府和市場手段的高效結合，加大人才住房的建設和供應力度，與保障性住房建設相得益彰。

同年10月，深圳人才安居集團揭牌成立，與當前保障房雙軌并行。按照馬興瑞的設想，人才安居集團目的是人才來了深圳后，造個房子半價租出去。

人才安居的概念說的簡單些就是讓來到深圳的人才有房子住。在人才安居集團成立不到一年，截止至今年7月底，已經有600套人才住房可供分配;在建項目5個，建筑面積61萬平方米。

與人才房并軌的是，深圳已實施多年面向社會大眾群體的公租房。小編從深圳住建局公布的數據得知，2016年，全市完成公共租賃住房項目43個、約3.67萬套，建筑面積約208.50萬平方米。

在今年供應目標中，計劃供應安居工程項目不低于4.5萬套，其中公租房供應約3.6萬套，安居房供應約0.56萬套。據統計，2017年的輪候庫公租房項目多達26個，從數量上說政府對于公租房的供應是更加積極的。

民間：深圳市場發展長租公寓

與政府的公租房、人才房相對的是，租賃市場誕生出了新穎的“長租公寓”產品。

近幾年，長租公寓在深圳也迎來了爆發式的發展。2012年迎來深圳首個長租公寓品牌協縱公寓，沉淀兩年后，2014年開始了新一輪增長，并在2015-2016年迎來爆發期。一大批長租公寓品牌如魔方公寓、灣流、YOU 、自如等相繼壯大起來。

由此，也吸引了傳統地產開發商參與其中。龍頭房企萬科就走在了他們的前列。

萬科董秘朱旭表示，2017年萬科將把長租公寓作為重要發力點，萬科泊寓已在包括廣州、深圳、佛山在內的全國13個城市上線;

除萬科外，金地集團與招商蛇口旗下的長租公寓產品也已經在深圳等地開展;深圳最大國有房企深業集團也試水長租公寓，和政府部門合作推出“青年房卡計劃”，目前已成功運行，計劃到2018年底推出2萬套房源。

其他的房企包括招商蛇口、碧桂園、綠地集團、龍湖地產、金地、中海、佳兆業、旭輝集團以及房地產經紀公司世聯行等等都不約而同布局長租公寓。

目前關于深圳長租公寓的數量沒有官方數據，據媒體報道，從青年公寓租賃平臺合屋統計，深圳長租公寓的數量在10萬間左右。

深圳長租公寓VS傳統租房

深圳發展出來的長租公寓作為近年來的潮流，面對青年群體，主打情懷以及舒適的生活體驗，以及簡單的O2O交易平臺，這種模式的租房，其實是非常的符合當代青年群體的價值觀和操作習慣的，他們會更傾向于這一類住房消費。

但是目前市場上的主流品牌長租公寓存在有三大“硬傷”。

一是長租公寓的租金相對于同區域的普通出租房源價格要高出不少，對于青年群體來說要承受更大的租金壓力;

二是長租公寓存在管理還不到位的情況;

三是長租公寓房源稀缺，各區房源較少，僅有幾個站點供應房源，會出現排隊等房的情況。

從價格表來說，各品牌長租公寓租金普遍高于同區域的普通出租房源租金，而且房源位置少、選擇的空間有限。

各品牌長租公寓主打是單身公寓，一房一廳或者大開間的設計，基本配備文藝清新的裝修以及休閑設備。在深圳眾多品牌公寓中，自如公寓的月租金比較多且較合理，從1200到4000多不等;另外的灣流公寓和城家公寓南山房源一房一廳的定價就很高了，5000元/月起。

不管是政府或官方行為的公租房、人才房也好，還是企業行為的長租公寓也好，是租賃市場上占比很小的一部分，其規模都很難滿足社會需求。對于深圳而言，有大量的租賃行為是在城中村和各類產權房中產生。

綜上所述，目前中國各地發展都比較快，尤其是對于一二線城市，人口普遍往北上廣深聚集，由于人口的涌動，導致其聚集地的房價也是普遍上升，學區房更是相當的高昂，目前實施了租售同權的規定，則租房者可以享用同等權利，則孩子的教育問題將得到緩解。

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