問題1：

開發(fā)商的“購(gòu)房可上名校”承諾如何保證

我買一家樓盤的房子時(shí)，售樓小姐說這家樓盤是教育地產(chǎn)，小學(xué)和中學(xué)都是一家名校的分校。盡管售樓小姐講得言之鑿鑿，但是我還是有些不放心，害怕她“忽悠”我，或者將來就讀政策有變，上不了這些名校，請(qǐng)問我應(yīng)該怎么辦?

支招：購(gòu)房前，如果學(xué)校已經(jīng)建成，應(yīng)先到學(xué)校詳細(xì)咨詢一下，要了解清楚是否與開發(fā)商所承諾的一致。如果學(xué)校還未建成，可讓開發(fā)商出示與學(xué)校的招生協(xié)議，并將可以在這些名校分校入學(xué)作為購(gòu)房合同條款寫入合同。

問題2：

買房后仍有可能無法就讀

我的孩子現(xiàn)在上幼兒園，我打算在一個(gè)名校的學(xué)區(qū)內(nèi)買一套房子，但我同事買教育地產(chǎn)時(shí)曾發(fā)生糾紛，買二手教育地產(chǎn)要注意什么?

支招：如果確實(shí)是教育地產(chǎn)，最主要的有兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：一是戶口遷入問題，如果原房主戶口不遷出，孩子就無法入學(xué)。因此在購(gòu)房合同中要增加賣房人的戶口應(yīng)在付清房款前遷出的約定。

買賣雙方如果僅口頭約定遷出戶口，賣方戶口卻遲遲不遷出，由于戶口管理政策的限制，此項(xiàng)約定無法強(qiáng)制實(shí)施。因此，應(yīng)約定付清房款前遷出戶口。

另一風(fēng)險(xiǎn)是原房主戶口雖遷出，但由于違反學(xué)校規(guī)定，孩子也無法就讀。購(gòu)房前先了解原房主戶口內(nèi)是否還有在讀的學(xué)生，因?yàn)橐话忝６加忻總€(gè)戶口只能允許一名孩子就讀的規(guī)定。

可以到具體學(xué)校的綜合辦公室輸入房屋地址查詢，確保該房名下沒有學(xué)生正在該學(xué)校上學(xué)，只有前任房主的子女已經(jīng)畢業(yè)，方可接納新房主的孩子。

另外，有些學(xué)校還有戶主與學(xué)生之間的關(guān)系限制和入學(xué)前多久取得戶籍的限制等，購(gòu)房人對(duì)學(xué)校的這些規(guī)定應(yīng)該了解清楚，以免房子買了卻仍然不能讓孩子就讀。所以，在簽訂二手房協(xié)議時(shí)，要將這些因素都考慮進(jìn)去，并在合同中體現(xiàn)出來，明確責(zé)任。

問題3：

學(xué)區(qū)調(diào)整教育地產(chǎn)變成“非教育地產(chǎn)”

我有個(gè)同事買了一套教育地產(chǎn)，事先各方面都咨詢過的，這套房子確實(shí)在某名校的學(xué)區(qū)內(nèi)，但是2011年她兒子到了入學(xué)年齡，前去報(bào)名時(shí)卻被告知，學(xué)區(qū)有了調(diào)整，小孩不能進(jìn)入該學(xué)校就讀。碰到這種情況怎么辦?買二手教育地產(chǎn)時(shí)如何才能避免發(fā)生這樣的事情?

支招：教育地產(chǎn)受學(xué)校招生政策影響很大。例如，某小區(qū)可能在某一階段屬于某名校學(xué)區(qū)，但過了這個(gè)階段也許就不再是教育地產(chǎn)。現(xiàn)在很多學(xué)區(qū)劃分非常復(fù)雜，即使在學(xué)校周邊的房子也有可能不屬于該學(xué)區(qū)，一定要打聽清楚。同時(shí)，由于政策和城市發(fā)展因素，一些學(xué)校施教區(qū)域會(huì)不斷調(diào)整，原來的學(xué)區(qū)就可能變?yōu)榉菍W(xué)區(qū)。買二手房遇到這樣的事情，高價(jià)買了教育地產(chǎn)卻上不了名校，損失就大了。遇到這樣的“雷區(qū)”，只能在購(gòu)房合同中事先約定由賣房人給予一定補(bǔ)償，因?yàn)槌酥馑坪醪]什么好辦法了。

買**教育地產(chǎn)須注意什么

中介人士介紹說，教育地產(chǎn)與學(xué)區(qū)附近的房是兩個(gè)概念，有時(shí)候，打開窗戶就可以看到學(xué)校的房子并不一定就是教育地產(chǎn)。目前教育部門對(duì)于學(xué)校施教區(qū)范圍的劃分是很具體的，具體到門牌號(hào)碼，因此，購(gòu)買教育地產(chǎn)時(shí)，一是可以向屋主、鄰居打聽清楚所購(gòu)買的房是不是教育地產(chǎn)，二是可以直接向?qū)W校求證，這種方法最穩(wěn)妥，免得買下了房才發(fā)現(xiàn)原來不是教育地產(chǎn)。

對(duì)于戶口在蘇州的購(gòu)房者來說，戶口遷移不受所購(gòu)二手房面積大小的限制，因此，可以選擇面積小一點(diǎn)的教育地產(chǎn)，只要能夠供一家三口居住就可以了。而對(duì)于戶口在外地的購(gòu)房者來說，所購(gòu)買教育地產(chǎn)的面積一定要滿75平方米，才能把一家三口的戶口都遷入蘇州。

由于原戶主的戶口不遷走，新戶主的戶口就不能遷入，因此，在購(gòu)買教育地產(chǎn)時(shí)，一定要與原戶主在合同中約定其遷戶口的期限，并約定具體的違約責(zé)任，光有口頭約定不足為憑。