已抵押的商品房是否可以買(mǎi)賣(mài),如何規(guī)避因抵押而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

一、已抵押的商品房是否可以買(mǎi)賣(mài)?

按照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定，當(dāng)商品房在抵押期間，抵押人若需轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物，應(yīng)及時(shí)通知抵押權(quán)人，并告知受讓人。

同時(shí)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，只要經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人同意，已設(shè)抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租，抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價(jià)款應(yīng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)，超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有。

由此可見(jiàn)，只要該商品房已經(jīng)取得了預(yù)售許可證，就算已經(jīng)被抵押出去，仍然是可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的，如果購(gòu)房者買(mǎi)到這樣的房子，只需讓開(kāi)發(fā)商去銀行解除抵押即可。

二、如何規(guī)避因抵押而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)?

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，由于商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買(mǎi)受人可請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

也就是說(shuō)，如果在房屋交付時(shí)或辦理《房屋所有權(quán)證》、《土地使用證》時(shí)，購(gòu)房者才知道開(kāi)發(fā)商已將交易房屋抵押，而且開(kāi)發(fā)商未能在交接房屋時(shí)或辦理兩證時(shí)解除抵押，購(gòu)房者可以請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

此外，購(gòu)房者除了要仔細(xì)閱讀商品房買(mǎi)賣(mài)合同的全部?jī)?nèi)容之外，還應(yīng)在合同約定“出賣(mài)人需保證銷(xiāo)售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛，因出賣(mài)人原因造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣(mài)人承擔(dān)全部責(zé)任”，同時(shí)還需明確開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的具體賠償金額和賠付時(shí)間，以保證自己能得到應(yīng)有的民事補(bǔ)償。