什么是公攤面積?

公用建筑面積是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。

即：商品房的建筑面積—套內建筑面積=公攤面積{每套(單元)商品房依法應當分攤的公用建筑面積}

公攤面積有哪些?

1)公攤面積包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室及為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積，按水平投影面積計算。還包括套(單元)與公共建筑之間分隔墻及外墻水平投影面積一半建筑面積。

2)根據規定，以下共有建筑面積應單獨設置戶室不進行分攤，但應分攤僅為本幢服務的相應共有建筑面積。

A、為多幢服務的管理用房、警衛室;B、獨立使用的地下室、半地下室、車棚、車庫等;C、為公共事業服務的配套用房;D、避難層(室)及結構轉換層可獨立使用的部分。

下列共有建筑面積應單獨設置戶室不進行分攤，也不分攤其他共有建筑面積。

A、為多幢服務的配電間、水泵房等設備用房;B、消防避難層(室)及結構轉換層;C、幢與幢之間相連的通廊。

公攤建筑面積如何計算?

第1步：計算分攤系數，分攤系數=需要分攤的公用面積之和/各套內建筑面積之和=(總建筑面積之和一各套內建筑面積之和)/各戶套內建筑面積之和;

第2步：各套房公用分攤面積=分攤系數×各套內建筑面積。

公攤面積是否越小越好?

1)公攤面積并非越小越好。公攤面積過高雖然會影響住宅面積，甚至會花更多的錢購房，但是公攤面積過低，也意味著配套公共設施的規模縮減，因此也將影響居住品質。

2)樓層越高，公攤面積越大。因為樓層越高，則電梯、消防等公共設施越多，所以公攤面積越大。

3)公共設施、走廊越多，公攤面積也越大。

公攤面積百分比≠公攤面積?

1)公攤面積百分比不等于公攤面積。公攤百分比得出的程序是測繪部門測算整個小區的結果，而不是單純的某一套房子，因此具體到每套房子的面積就會有一定的差距。公攤百分比的誤差允許上下浮動3%，且這樣的誤差受到法律保護，而開發商則會利用公攤面積掙取額外的利潤。

2)專家表示：現在并沒有關于公攤面積“貓膩”的相關法律條文或規定出臺，作為購房者只能被動的接受，而開發商則會利用公攤面積掙取額外的利潤。

以網友“皮*安”的遭遇為例，一套房子公攤多交15000元，1000套房子的利潤就可以達到1500萬元，開發商的利潤相當可觀。“越是高檔小區的公攤面積越大，因為設施更加完備，利潤也就越大，因此購房者要多加警惕開發商的“貓膩”。

如何避免公攤面積“潛規則”?

新啟用的《商品房買賣合同》中有附件標明了“公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明”，但只列明了應分攤的部位及其構成，具體數據仍不確定，所以仍然存在著開發商讓業主多攤的可能性。以下三招，提供給購房者參考。

第一招：索取公攤數據;在簽訂購房合同時，讓發展商出示有關計算公攤面積的數據，包括整幢建筑的建筑面積、套內建筑面積之和、不應分攤的建筑面積等基本數據，也可以要求發展商列明公攤公用建筑面積的具體項目以及各項目的面積，這樣業主可以通過數據求出公攤面積，以明確自身的權益。

第二招：查閱有關資料;業主們有權自查或者聘請律師向設計單位、規劃單位、測繪部門等機構查閱所購房產的相關文件，比如最終設計圖紙或者最終設計方案、最終面積測量報告、各種數據的計算方式及其文件等等。

第三招：在購房合同中約定公攤面積。《商品房買賣合同》第三條和附錄二中有關公共部位和公用房屋分攤建筑面積的條款，購房人應當在合同中約定公攤面積的數字，并在附件二“有關公共部分與公用房屋公攤建筑面積構成說明”中，詳細約定公攤的具體部位、面積大小。特別是有關共有建筑分攤部位變更的情況，約定得越詳細，對購房者就越有利。一旦發生糾紛，購房者就可以以合同約定來保障自己的利益。萬一真的發生了糾紛，唯一的選擇就是訴之法律，避免浪費不必要的人力和精力。