霸王條款一：本廣告為要約邀請(qǐng)，一切圖片、文字說(shuō)明以合同為準(zhǔn)。

專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：《合同法》第15條第二款規(guī)定：“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。”根據(jù)最高法《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》)第3條規(guī)定情形，該廣告即使未載入合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，如果違反，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

霸王條款二：出賣(mài)人在售房過(guò)程中向買(mǎi)受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有特別說(shuō)明的外，均僅供買(mǎi)受人購(gòu)房參考，不得視為合同內(nèi)容條款，出賣(mài)人享有最終解釋權(quán)。”或者“甲方提供的售樓資料及沙盤(pán)展示用于廣告宣傳，如乙方對(duì)于售房資料及沙盤(pán)和甲方有不同理解，甲方擁有最終解釋權(quán)。

專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：根據(jù)上一條款的解析，廣告即使未載入合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，如果違反，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。《合同法》第40條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。即經(jīng)營(yíng)者不得在格式條款中排除消費(fèi)者解釋格式條款的權(quán)利。

霸王條款三：本認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂7日內(nèi)，認(rèn)購(gòu)人未能交納首付款或與出賣(mài)人簽訂正式購(gòu)房合同的，認(rèn)購(gòu)人所付定金不予退還。”或者“乙方須在本協(xié)議簽定之日起，XX日內(nèi)到‘XXXXX’售樓現(xiàn)場(chǎng)與甲方簽定《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及其它相關(guān)文件;若乙方逾期未與甲方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，甲方有權(quán)將乙方所定的該套商品房另行銷(xiāo)售而無(wú)需告知，本協(xié)議自動(dòng)作廢，且上述定金不予退還。

專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：此條款僅對(duì)認(rèn)購(gòu)人未能簽訂合同情況進(jìn)行約束，未對(duì)出賣(mài)方進(jìn)行約束，雙方權(quán)利義務(wù)不對(duì)等。按照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第22條及最高法《解釋》第4條規(guī)定，如因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)返還定金。

霸王條款四：樓宇屋面及外墻使用權(quán)不屬于買(mǎi)受人，買(mǎi)賣(mài)雙方同意屋頂和外墻面廣告權(quán)、會(huì)所、休閑娛樂(lè)設(shè)施及其他賣(mài)方投資建造的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)和設(shè)施權(quán)益屬出賣(mài)方。”或者“出賣(mài)人有權(quán)無(wú)償使用建筑外墻、屋面，用以標(biāo)注本項(xiàng)目開(kāi)放商名稱(chēng)、小區(qū)名稱(chēng)等，而不需要征得買(mǎi)受人的同意。

專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：此條款侵害了業(yè)主權(quán)利。《物權(quán)法》第71條明確規(guī)定業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》第49條規(guī)定：通道、樓梯、物業(yè)服務(wù)用房等屬于業(yè)主共有，禁止任何單位、個(gè)人侵占、處分或者改作他用。

霸王條款五：小區(qū)的道路或場(chǎng)地用于停放的車(chē)位，全部歸出賣(mài)人，出賣(mài)人有權(quán)出售、出租。

專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：此條款違反了《物權(quán)法》第73、74條，排除了業(yè)主占用、使用、收益、處分小區(qū)道路和車(chē)位的權(quán)利。此外，《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第11條規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者采用格式條款訂立合同的，經(jīng)營(yíng)者不得在格式條款中排除消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利。

霸王條款六：因設(shè)計(jì)調(diào)整、氣候變化等原因?qū)е挛窗幢竞贤?guī)定期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用的，出賣(mài)人不承擔(dān)違約責(zé)任。”或者“政府行為(包括但不限于政府強(qiáng)制性文件、行政禁令及片區(qū)大面積停水、停電、高考、創(chuàng)衛(wèi)等)導(dǎo)致工程施工期延長(zhǎng)的，出賣(mài)人房屋交付時(shí)間相應(yīng)順延并免予承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第30條規(guī)定：未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買(mǎi)受人。不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免和不能克服的客觀情況。設(shè)計(jì)調(diào)整、氣候變化等原因不屬于不可抗力范圍，出賣(mài)人延期交房的，應(yīng)視為違約。

霸王條款七：因出賣(mài)人原因，買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付房產(chǎn)總價(jià)款萬(wàn)分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。若因買(mǎi)受人原因未能在出賣(mài)人通知入戶(hù)之日起15日內(nèi)，配合出賣(mài)人辦理產(chǎn)權(quán)登記的，從超過(guò)之日起，每日按房產(chǎn)總價(jià)款的萬(wàn)分之五付給出賣(mài)人。

專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：買(mǎi)賣(mài)雙方違約金數(shù)額不一致，加重了消費(fèi)者責(zé)任，違反了合同法的公平原則，且排除了消費(fèi)者變更或解除合同的權(quán)利。

霸王條款八：買(mǎi)受人違約或解除合同的，買(mǎi)受人按應(yīng)付款的20%向出賣(mài)人支付違約金;出賣(mài)人違約或解除合同的，出賣(mài)人按應(yīng)付款5%支付違約金。

專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：買(mǎi)賣(mài)雙方違約金數(shù)額不一致，加重了消費(fèi)者責(zé)任，違反了《合同法》的公平原則及《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第10條消費(fèi)者享有公平交易的權(quán)利。

霸王條款九：買(mǎi)受人在辦理入住手續(xù)時(shí)應(yīng)繳納物業(yè)、保險(xiǎn)、公證、煤氣、水、電、有線(xiàn)電視、固定電話(huà)、裝修保證金等費(fèi)用，否則不予辦理入住手續(xù)。

專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：出賣(mài)人訂立這樣的條款，實(shí)際上是在免除自身的法定義務(wù)。業(yè)主買(mǎi)了房子，出賣(mài)人就應(yīng)該履行《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)交鑰匙;而《四川省商品住宅價(jià)格管理辦法》規(guī)定商品住宅價(jià)格構(gòu)成包括“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)的道路、供水、供電、供氣、排氣、通訊、通郵、有線(xiàn)電視、公共照明、園林綠化、環(huán)衛(wèi)等費(fèi)用”要求買(mǎi)受人交的上述費(fèi)用是違規(guī)重復(fù)收費(fèi)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)、裝修保證金是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間的合同關(guān)系。違反了《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第9條中“消費(fèi)者享有自主選擇商品或者服務(wù)的權(quán)利”的規(guī)定。

霸王條款十：買(mǎi)受人不管因何種原因退房時(shí)，若房屋已裝修，出賣(mài)人不承擔(dān)裝修的費(fèi)用及其損失。

專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：“不管因何種原因”排除了消費(fèi)者請(qǐng)求損害賠償?shù)臋?quán)利，如因房屋質(zhì)量不合格，根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定，買(mǎi)受人可以退房并請(qǐng)求賠償。并且違反了《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第11條“消費(fèi)者因購(gòu)買(mǎi)、使用商品或者接受服務(wù)受到人身、財(cái)產(chǎn)損害的，享有依法獲得賠償?shù)臋?quán)利。”

霸王條款十一：買(mǎi)受人在接到出賣(mài)人入戶(hù)通知之日起15日內(nèi)，到指定的地點(diǎn)辦理房產(chǎn)的入戶(hù)手續(xù)，逾期不辦理的，視為已同意入戶(hù)。買(mǎi)受人除應(yīng)支付物業(yè)管理費(fèi)外，從逾期之日起每日按該房產(chǎn)總價(jià)款的萬(wàn)分之二向出賣(mài)人支付代管費(fèi)，或者有的合同約定出賣(mài)人可以解除合同。

專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：此條款加重了消費(fèi)者責(zé)任，違反了《合同法》第四十條規(guī)定。根據(jù)成都市物價(jià)局、房管局《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)定物業(yè)收費(fèi)的通知》規(guī)定，“物業(yè)買(mǎi)受人自物業(yè)首次交付使用之日起，按前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”，“除物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用外，其他任務(wù)單位和個(gè)人不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用”。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者無(wú)權(quán)向消費(fèi)者收“代管費(fèi)”。

霸王條款十二：本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，按照下列第2種方式解決。1、提交X仲裁委員會(huì)仲裁。2、依法向人民法院起訴。

以上就是律霸網(wǎng)小編為你整理的相關(guān)信息了，如果你還有什么問(wèn)題，歡迎在線(xiàn)咨詢(xún)律霸網(wǎng)的專(zhuān)業(yè)律師。

引用法條：

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條