移居到家鄉以外城市打拼的外來務工人員最需要解決的就是其子女能否享受到優質教育的問題。租售同權能讓孩子上學區房嗎?在已經實施了租售同權政策的省市是可以的。在首先試點的十幾個城市中，租售同權保障了租房者公共服務的權利，還增加了其他政策。以下是租售同權相關解讀：

一、廣州租售同權政策

7月17號，在廣州市政府官網發布了一個通知——《關于印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》。

賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。

職工提供房屋租賃備案證明和發票申請提取住房公積金，月提取最高限額由原來的不超過上年度本市職工月平均工資2倍的30%，提高至不超過上年度本市職工月平均工資2倍的40%。

落實營改增關于住房租賃的有關政策，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅;對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策。

允許將商業用房等按規定改造成租賃住房。

允許出租人按照國家和地方的住宅設計規范改造住房后出租。

作為租房者最關心的就是子女入學等公共權益問題，按照廣州的政策，以后租房者和購房者享有同等權利，也就是說將來租個房子就可以解決孩子上學的問題，學區房或將成為歷史。

政府大力發展住房租賃市場，隨著更多地方政府政策和細則的出臺，將來會有多少人選擇購房?

二、深度解讀“租售同權”

網上有一種聲音認為：優質稀缺資源一定會帶來高溢價，不體現為高房價，就會體現為高房租。

如果廣州某重點學校的學位分配100%實行“租售同權”，那么這肯定會導致周邊房租的暴漲，70平米的房子漲到2萬元一個月也是有可能的，比你購買一套同地段學區房的月供還貴。

租房子和租個學位都是要付出對應價格的。學區房的溢價會變成租金，房租中包含了學位費用而已。而且這部分溢價可以變相收取。所以，核心是戶籍制度和教育制度，而不是租售性質!

廣州對于租售同權設定了較高的門檻，租購同權不是無差別對待，只有“符合條件的承租人”才能享受到這一權益，要么你的子女得有廣州戶籍，要么你得持有人才綠卡，要么你得符合積分入戶上學的條件，而且這三類人在廣州都必須無房。

“租購同權”的最大受益者主要還是學位房持有者和廣州需要的人才，不是一般的外來務工人員。而且即便能夠安排公辦學校，很可能也是學位不太緊張的普通學校，而非競爭激烈的名校。

另外業內人士指出，廣州有錢有權能進教育強區買房的基本都已經搞定本地戶籍了，外來人口扎堆新區的剛需房，又恰恰是學位資源稀缺的區域，有的小孩就是奔著新區好的私立學校去的，不過這個租賃模式對外來人口回城應該有一定幫助，至少比之前透明一點。

三、哪五類人最受益

(一)高素質人才

在北上深一線城市，有多少懷揣夢想的北漂、滬飄，因為無法給孩子一個好的教育資源而愁腸百結吃睡不寧，最后只能逃離。一旦租房和買房具有同等的受教育權利，這對高素質人才的吸納將會產生很大的影響。

一方面我們需要明白該政策對人才的吸納作用，另一方面也要清晰地認識到，廣州試點的人才準入門檻還是很高的，所謂”符合條件的承租人子女“，要求具有本市戶籍、人才綠卡等約束性條件。

(二)租賃行業及其從業人員

從去年，中央就發文鼓勵各個城市因地制宜發展住房租賃市場，全國各地響應不一。北京、上海、廣州均有較大力度呼應，比如上海前不久就公布“住房發展十三五規劃”，宣布未來 5 年將供應 170 萬套住房，同比大漲 60% 。新增住房里租賃住房 70 萬套，占絕對大頭，保障性住房 55 萬套;商品住宅只有 45 萬套，且以中小戶型為主。由此可以看出，一線城市未來將重點發展住房租賃市場，未來將產生巨量租賃房源，對傳統商品房形成沖擊。

據鏈家研究院數據，未來 5-10 年，中國租賃市場將進入快速發展階段， 2020 年的市場體量約為 1.6 萬億元， 2025 年將達到 2.9 萬億元， 2030 年有望超過 4 萬億元。

長期來看，“租售同權”如果能得到有效實施，對于租賃市場的發展具有非常強的支撐作用，對于提升和穩定租金回報率意義重大。但是，該政策要重點落實的對象應是”新市民“，即流動人口和大學生，對城市中其他群體的住房問題影響不大。

(三)出租房源的業主

有專家指出：房租收入比在 25%-30% 處于可以承受的范圍之內。按照 2016 年全國應屆畢業生的平均薪酬來算，房租收入比遠超過了這一范圍：北京約為 44.8% ，上海約為 41.8% ，深圳約為 41.7% ，也就是說，應屆畢業生將近一半的工資收入都要用來支付房租。

一線城市的租房成本本就不低，而且這一數字還在逐年攀升。“租售同權”新政對房屋租賃來說是一個重大利好，租金可能迎來上漲。

不過，租金上漲并不是”租售同權“的題中之義。”租售同權“的核心要義是為了使具有很強流動性、租賃關系不穩定的“新市民”能更方便地辦理居住證、不被房東隨便驅趕、不被隨便漲租金等，以使他們可以在城市立足，并最通過自身努力最終留在城市。

(四)商業物業運營商

據國家統計局發布的數據顯示， 2016 年末，商品房待售面積 69539 萬平方米，其中住宅待售面積 40257 萬平方米，同比減少 11% ，辦公樓待售面積 3631 萬平方米，同比增加10.8% ，商業營業用房待售面積 15838 萬平方米，同比增加 8% ，商業地產庫存問題正逐漸凸顯。

另外，一些已經開業的商場，空置率居高不下，為了吸引消費者、增加商場人氣，真是無所不用其極。

“租售同權”新政規定，商業用房也可以改造成租賃房，這樣既可以盤活商業用房存量，又可以給租賃市場提供更多的房源。這會緩解當前商業地產中廣泛存在的“創新焦慮癥”嗎?

(五)創新型房企

隨著地價越來越高，傳統地產業務利潤天花板日顯，房企們“躺著掙錢”的日子已經一去不復返了。謀求新的贏利點和創新業務已經成為房企的一致訴求。

此次”租售同權“新政或許可以為處于焦慮中的房企帶來一些清新的涼意。不管是已經在做的“租售并舉”，還是收并購或參股長租公寓企業，創新思維的房企都可以從中尋求新的發展空間。

況且，目前只是廣州一城，如果落地效果明顯，無疑會形成示范效應，其他城市也會紛紛跟進，這帶來的新的空間與機遇可以說是不可估量的。

租售同權的主要政策是使租房者的子女與購房者子女享有同樣入學待遇，這使外來務工者的子女受優質教育的機會更大。但租房者必須滿足幾項條件才能夠享受優待。此外還更改了與出租房業主相關的政策，該政策對于房屋租賃市場有調節作用，使購房者買房更加容易。總體來說，有五類人在此政策出臺后受益明顯。

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