別掉進(jìn)了商品房買賣合同的陷阱里

一、單方擴(kuò)大解約權(quán)

實(shí)例1：《××居商品房認(rèn)購(gòu)書》中規(guī)定：“若乙方支付定金之日起十天內(nèi)未能依時(shí)簽署《商品房買賣合同》及交付首期房?jī)r(jià)款，則甲方有權(quán)單方面解除本商品房認(rèn)購(gòu)書，并不退還定金。”

實(shí)例2：《××花園商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》中規(guī)定，“認(rèn)購(gòu)方應(yīng)在××年×月×日之前，前往簽訂《商品房買賣合同》，逾期者視同違約，且開發(fā)商不會(huì)另行催告，本協(xié)議自然作廢。”

以上這兩個(gè)條款內(nèi)容就是在單方擴(kuò)大解約權(quán)，合同的訂立或解除是必須要在當(dāng)事人自愿的前提下進(jìn)行的，任何一方都不能擅自變更或解除合同。根據(jù)最高人民法院的司法解釋，在商品房交易過(guò)程中，買家若存在延遲履行債務(wù)，賣家應(yīng)當(dāng)予以催告，催告后，買受人還有三個(gè)月的寬限期，如在此期限內(nèi)仍未履約，方可解約。

除此之外，上述條款內(nèi)容中的“違反任何條款”、“未能依時(shí)簽署”這種表述是不具體的。這種做法實(shí)際在客觀上隱瞞了導(dǎo)致不能簽訂購(gòu)房合同的多種情況，如不可抗力、意外事件、經(jīng)營(yíng)者自身責(zé)任等。故意排除了消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者協(xié)商或經(jīng)催告履行債務(wù)的可能。

因此，上面這兩個(gè)條款的內(nèi)容實(shí)際上加重了消費(fèi)者的責(zé)任，單方面的擴(kuò)大了經(jīng)營(yíng)者解除合同的權(quán)利，同時(shí)還剝奪了了消費(fèi)者依法變更、解除合同的權(quán)利，侵害了消費(fèi)者的公平交易權(quán)和自主選擇權(quán)。購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)一定要避免簽訂這樣的條款。

二、任意使用免責(zé)權(quán)

實(shí)例：某房地產(chǎn)公司制定的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》中規(guī)定：非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時(shí)告知買受人即可據(jù)實(shí)予以延期交房。

雖然上述條款中存在免責(zé)事由，如不可抗力等，但也要甄別情況實(shí)行部分或全部免責(zé)。有些問(wèn)題純屬于開發(fā)商自身或第三方原因造成的，如承建商施工誤期、因技術(shù)上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決導(dǎo)致的延誤等，這種情況下應(yīng)由開發(fā)商向購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任。

該條款的問(wèn)題出現(xiàn)在私自擴(kuò)大了自己的免責(zé)范圍，將第三方對(duì)開發(fā)商違約的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，使開發(fā)商的逾期行為不必承擔(dān)任何責(zé)任。那么購(gòu)房者也就無(wú)法得到正常的保護(hù)，只能自己接受事實(shí)。

三、違約責(zé)任不對(duì)等

實(shí)例：某消費(fèi)者投訴稱在購(gòu)房時(shí)所簽購(gòu)房合同中違約責(zé)任一欄有這樣一則內(nèi)容：“(1)甲方須于××年×月×日前將房產(chǎn)交付使用，甲方若延期交房，則每遲交一個(gè)月，按乙方已付房款3%計(jì)算罰金，付給乙方作為賠償。(2)乙方若未按期限向甲方繳清房款，視為違約，甲方有權(quán)從乙方已交購(gòu)房款中，扣罰10%的金額作違約金，同時(shí)不予辦理進(jìn)戶手續(xù)。”

上述條款中的違約金支付額度雙方不對(duì)等。由于商品房的標(biāo)的額大，雙方承擔(dān)的違約金數(shù)額相差懸殊。這種條款的其實(shí)就是設(shè)置陷阱，加重消費(fèi)者的責(zé)任。違反了法律的公平原則，如若遇到此類條款，購(gòu)房者可依法申請(qǐng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更。

以上就是商品房買賣的一些合同陷阱，希望能幫助各位購(gòu)房者正確的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，避免財(cái)產(chǎn)受到損失。