租售同權(quán)長(zhǎng)沙開(kāi)始實(shí)行了嗎？今年七月，廣州市開(kāi)始租售同權(quán)的相關(guān)政策，對(duì)百姓主要有利的地方是：租房居民和購(gòu)買(mǎi)居民在子女上學(xué)上享有同等的權(quán)利、公積金可提取額度大幅增加、中介和個(gè)人的出租承租方繳稅更加優(yōu)惠。這些政策帶來(lái)居留入學(xué)便利的同時(shí)無(wú)疑會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)不小的沖擊，但目前長(zhǎng)沙還沒(méi)有實(shí)施租售同權(quán)政策。

一、住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示

將通過(guò)立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買(mǎi)方居民享有同等待遇。

二、對(duì)城市化、市場(chǎng)、學(xué)位房的影響

（一）租售同權(quán)，將加速中國(guó)的“人口大遷徙”，一批小城鎮(zhèn)會(huì)被拋棄

租售同權(quán)之后，不僅將刺激在大城市打拼的“非戶(hù)籍家庭”把在老家上學(xué)的孩子接過(guò)來(lái)，還會(huì)創(chuàng)造出一大批“教育移民”。而且，既然“教育移民”了，那么不妨盡量到高級(jí)別的城市里去，那里的學(xué)校更好。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的官方數(shù)字，中國(guó)現(xiàn)在處于幼兒園到初中階段的孩子，大概有1.88億人，一半在農(nóng)村。即便不考慮小城市向大城市的移民，僅農(nóng)村的孩子如果出來(lái)三分之一，就是3000萬(wàn)。這些孩子如果到城市接受教育，一批家庭會(huì)帶上老人方便照顧。這樣，人口的城鎮(zhèn)化會(huì)大大提速。但注意，由于優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療等資源在高級(jí)別城市，所以大城市對(duì)人口的“虹吸效應(yīng)”會(huì)非常強(qiáng)烈。

如果租售同權(quán)成為國(guó)策持續(xù)下去，必然是高級(jí)別的城市人口大增，農(nóng)村、小城鎮(zhèn)的人口不斷流失。中國(guó)城鎮(zhèn)化，將更加確定無(wú)疑的變成大城市化、大城市圈化。

（二）“租售同權(quán)”后，哪些城市的房?jī)r(jià)會(huì)跌

由于人口加速流入大城市、大城市圈，所以樓市最危險(xiǎn)的反而不是實(shí)施租售同權(quán)的大中城市，而是人口流失地區(qū)。在中西部，人口不斷流失的中小城市最終會(huì)崩坍，最終把當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)帶到溝里，因?yàn)檫@些金融機(jī)構(gòu)貸款的抵押品是當(dāng)?shù)氐耐恋亍⒎课荨?/p>

很多地方已經(jīng)出現(xiàn)了人口嚴(yán)重流失，“租售同權(quán)”之后，這種流失會(huì)加劇。中國(guó)中小城市的人口流失是非常快速的，其中隱含的金融風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有被充分認(rèn)識(shí)到。

對(duì)于大城市來(lái)說(shuō)，以教育資源為核心的公共資源開(kāi)放之后，必然涌入大量移民。這些城市的教育資源會(huì)變得稀缺，只能不斷增加投入，否則將出現(xiàn)“一位(學(xué)位)難求”的局面，最終被迫限制“租售同權(quán)”。

由于人口顯著增加，租房需求將更加旺盛。所以，大城市房?jī)r(jià)很難下跌。也許有人會(huì)說(shuō)政府不在全力提供政策性住房和公共租賃住房嗎?

是的，如果政府真的在“政策性住房”和“公共租賃住房”上發(fā)力，的確可以平抑房?jī)r(jià)。但這些都需要投入，而地方政府三分之一的錢(qián)來(lái)自商業(yè)化的房地產(chǎn)行業(yè)。換句話(huà)說(shuō)，沒(méi)有商品房市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，根本不可能有錢(qián)去建設(shè)、維護(hù)足夠的“政策性住房”和“公共租賃住房”。這個(gè)道理非常簡(jiǎn)單，想想中國(guó)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代就明白了。那時(shí)住房全部公有制，大家可以低價(jià)租房，但問(wèn)題是能租到嗎?租到的是什么樣的房子?

租售同權(quán)是社會(huì)進(jìn)步的表現(xiàn)，也體現(xiàn)了政府控制房?jī)r(jià)的決心。在這個(gè)過(guò)程中，會(huì)出現(xiàn)一些新的、難以預(yù)料的情況。住建部負(fù)責(zé)人的表態(tài)是“逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買(mǎi)方居民享有同等待遇”。

即使現(xiàn)在不少人選擇丁克，但還是有很多人需要為子女的教育問(wèn)題費(fèi)心，租售同權(quán)對(duì)這部分人來(lái)說(shuō)是非常好的政策。由于一線(xiàn)城市的教育資源更加優(yōu)質(zhì)，會(huì)有大批市民涌向大城市租房，為的是讓子女上好學(xué)校。此種情況的弊端是會(huì)導(dǎo)致小城鎮(zhèn)和農(nóng)村人口流失，經(jīng)濟(jì)無(wú)法發(fā)展。未來(lái)租售同權(quán)長(zhǎng)沙等部分城市可能會(huì)逐步實(shí)行此政策。

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