1、二手期房可以買(mǎi)賣(mài)嗎?

我們通常所說(shuō)的“期房限轉(zhuǎn)”是指期房轉(zhuǎn)讓不能像一般的二手房買(mǎi)賣(mài)那樣去交易中心辦理預(yù)告登記，至于期房買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力問(wèn)題，是沒(méi)有任何影響的。

上海高院曾有書(shū)面意見(jiàn)指出：不能僅因賣(mài)方尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證而認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，賣(mài)方雖然沒(méi)有取得產(chǎn)證而不享有房屋的所有權(quán)，但根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同享有債權(quán)，對(duì)債權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓是法律賦予的權(quán)利，因此期房限轉(zhuǎn)政策并不影響買(mǎi)賣(mài)合同的效力，無(wú)非是不能辦理預(yù)告登記而已。

2、在“期房限轉(zhuǎn)”政策下，出賣(mài)人將尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證的期房出售給他人，并與他人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效?

該房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。“期房限轉(zhuǎn)”屬于上海市地方性規(guī)定，即房地產(chǎn)登記部門(mén)通過(guò)不予辦理登記來(lái)限制當(dāng)事人在取得房屋所有權(quán)證之前的再轉(zhuǎn)讓行為，作為遏制炒房的行政手段之一，但并不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。在尚未取得房屋所有權(quán)證之前，賣(mài)方雖不能享有房屋所有權(quán)，但享有合同上的債權(quán)，而債權(quán)轉(zhuǎn)讓是合同當(dāng)事人的權(quán)利之一，沒(méi)有理由禁止當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓自己的合同權(quán)利，因此房屋買(mǎi)賣(mài)合同并不違反法律禁止性規(guī)定。

但在“期房限轉(zhuǎn)”政策下，期房交易的周期較長(zhǎng)，合同交易期間的種種不確定因素使買(mǎi)方可能要承擔(dān)無(wú)法實(shí)際取得房屋的風(fēng)險(xiǎn)。

3、購(gòu)買(mǎi)二手期房有什么樣的風(fēng)險(xiǎn)呢?

購(gòu)買(mǎi)二手期房它主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于主要以下幾個(gè)方面，第一個(gè)，現(xiàn)在全國(guó)各地法院對(duì)于這個(gè)購(gòu)買(mǎi)二手期房那個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同的效力，認(rèn)為是有效的還是無(wú)效的，這個(gè)各地的法院做法不一樣，有的法院是認(rèn)為這個(gè)購(gòu)買(mǎi)二手期房這個(gè)協(xié)議是被法律禁止的應(yīng)該是無(wú)效的，所以這個(gè)是有風(fēng)險(xiǎn)。

第二個(gè)風(fēng)險(xiǎn)則是由于國(guó)家或者地方的稅費(fèi)政策會(huì)發(fā)生如何變化，甚至?xí)粫?huì)有新的稅費(fèi)出來(lái)，如果有新增稅費(fèi)的話(huà)，由誰(shuí)承擔(dān)?在實(shí)踐中，一般可能賣(mài)方是實(shí)收，所有稅費(fèi)由買(mǎi)方承擔(dān)，這更增大了買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)期房的風(fēng)險(xiǎn)。

第三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)在于，就是，期房的話(huà)它可能會(huì)存在一些，第一個(gè)，可能什么時(shí)候交房還不知道，第二個(gè)可能會(huì)產(chǎn)生一些質(zhì)量問(wèn)題，那么一旦產(chǎn)生面積、質(zhì)量等等問(wèn)題的時(shí)候，這個(gè)維權(quán)者是誰(shuí)呢，根據(jù)合同的相對(duì)性來(lái)講，有權(quán)對(duì)開(kāi)發(fā)商主張這些權(quán)利的應(yīng)該還是第一手期房的房東，而你購(gòu)買(mǎi)二手期房呢，往往都是，開(kāi)發(fā)商都是不知道的，就沒(méi)有通過(guò)開(kāi)發(fā)商。這些東西能不能向開(kāi)發(fā)商主張呢，這個(gè)還是有風(fēng)險(xiǎn)的。

第四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)則是源于產(chǎn)權(quán)歸屬的不確定性。由于產(chǎn)權(quán)證尚未發(fā)放，二手期房購(gòu)買(mǎi)者只能查看其商品房買(mǎi)賣(mài)合同原件和發(fā)票原件，無(wú)法查看證明產(chǎn)權(quán)最重要的證件——產(chǎn)權(quán)證，這個(gè)時(shí)候是很難判斷這是否為真實(shí)出售者。同時(shí)，如果出售者發(fā)生身故、離異的情況，因該房屋產(chǎn)權(quán)仍在他人名下，則有可能會(huì)有其他人向購(gòu)買(mǎi)者主張?jiān)摲慨a(chǎn)的權(quán)利，甚至直接將房屋作為遺產(chǎn)或夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以分割。另一方面，如果出售者身負(fù)債務(wù)也是有一定風(fēng)險(xiǎn)。

第五個(gè)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于一手期房出售者信譽(yù)的不確定性。沒(méi)有兩證的二手房買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理預(yù)告登記，這就為賣(mài)房人“一房二賣(mài)”留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過(guò)低，賣(mài)房人極有可能將房屋出售給他人。