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開發(fā)商常常以提前入住為由吸引購房者前來購房，然而到了交房的階段又會以各種理由拖延交房，嚴(yán)重損害了購房者的合法權(quán)益。這種情況下開發(fā)商時需要向購房者承擔(dān)違約金賠償?shù)模敲慈绾?strong>計算逾期交房的違約金呢？以下是具體介紹。

一、如何計算逾期交房的違約金

1、 《中華人民共和國合同法》第113條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失。

2、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下稱《解釋》)第16條也明確了商品房買賣中違約金的補償性質(zhì)：當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù) 如果合同約定的違約金過低，不足以彌補實際損失的，依據(jù)合同法的規(guī)定是可以向法院請求增加賠付額。

二、逾期交房和逾期付款能抵消嗎

逾期付款是出賣人向買受人主張的違約責(zé)任，逾期交房是買受人向出賣人主張的違約責(zé)任，二者的責(zé)任主體不同。從法律意義上講兩種違約責(zé)任是不能相互抵銷的，但是在實踐操作中，往往開發(fā)商會與買受人簽訂諸如雙方免責(zé)協(xié)議書等協(xié)議，將違約責(zé)任進行相互抵銷。原則上，只要是雙方當(dāng)事人真實意思的表示，那么視為雙方對自己權(quán)利的處分，該處分不違反國家法律，應(yīng)當(dāng)是有效的。當(dāng)然，如果買受人不同意免除開發(fā)商的違約責(zé)任，則可以拒簽相關(guān)免責(zé)協(xié)議，并依法主張權(quán)利。

買受人可以通過以下兩種方式主張權(quán)利：

1、買受人可要求退房，解除商品房預(yù)售合同。因開發(fā)商逾期已經(jīng)超過了合同中約定的三十日的期限，買受人便有權(quán)要求開發(fā)商退房，退還全部已付款并賠償損失。通常買受人因為逾期交房而要求退房的相對較少。

2、買受人要求繼續(xù)履行合同，并主張按照合同約定支付違約金。雖然房屋逾期交付，但不代表合同不能繼續(xù)履行，結(jié)合本案的情況，開發(fā)商已經(jīng)做出承諾2012年8月1日交房。因此，買受人可以選擇繼續(xù)履行合同，并要求開發(fā)商支付違約金。如出賣人在8月1日仍未交付房屋，則違約金可以主張至房屋實際交付之日止。

一般情況下，如果合同可以繼續(xù)履行，則建議買受人選擇通過第二種方式主張權(quán)利，這樣可以最大程度的保護買受人的合法權(quán)益，免去退房的麻煩。如果合同已經(jīng)實際履行不能，則建議買受人選擇通過第一種種方式進行解決。

逾期交房是開發(fā)商違約最常見的情形之一，在現(xiàn)實中，很多開發(fā)商以“免責(zé)條款”或者逾期交房與逾期付款抵消來逃避自己的法律責(zé)任。要是在遇到這樣糾紛的時候不知道該怎么處理才好，可以委托專業(yè)的律師來提供法律幫助。

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