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開發商常常以提前入住為由吸引購房者前來購房，然而到了交房的階段又會以各種理由拖延交房，嚴重損害了購房者的合法權益。這種情況下開發商時需要向購房者承擔違約金賠償的，那么如何計算逾期交房的違約金呢？以下是具體介紹。

一、如何計算逾期交房的違約金

1、 《中華人民共和國合同法》第113條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失。

2、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下稱《解釋》)第16條也明確了商品房買賣中違約金的補償性質：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數 如果合同約定的違約金過低，不足以彌補實際損失的，依據合同法的規定是可以向法院請求增加賠付額。

二、逾期交房和逾期付款能抵消嗎

逾期付款是出賣人向買受人主張的違約責任，逾期交房是買受人向出賣人主張的違約責任，二者的責任主體不同。從法律意義上講兩種違約責任是不能相互抵銷的，但是在實踐操作中，往往開發商會與買受人簽訂諸如雙方免責協議書等協議，將違約責任進行相互抵銷。原則上，只要是雙方當事人真實意思的表示，那么視為雙方對自己權利的處分，該處分不違反國家法律，應當是有效的。當然，如果買受人不同意免除開發商的違約責任，則可以拒簽相關免責協議，并依法主張權利。

買受人可以通過以下兩種方式主張權利：

1、買受人可要求退房，解除商品房預售合同。因開發商逾期已經超過了合同中約定的三十日的期限，買受人便有權要求開發商退房，退還全部已付款并賠償損失。通常買受人因為逾期交房而要求退房的相對較少。

2、買受人要求繼續履行合同，并主張按照合同約定支付違約金。雖然房屋逾期交付，但不代表合同不能繼續履行，結合本案的情況，開發商已經做出承諾2012年8月1日交房。因此，買受人可以選擇繼續履行合同，并要求開發商支付違約金。如出賣人在8月1日仍未交付房屋，則違約金可以主張至房屋實際交付之日止。

一般情況下，如果合同可以繼續履行，則建議買受人選擇通過第二種方式主張權利，這樣可以最大程度的保護買受人的合法權益，免去退房的麻煩。如果合同已經實際履行不能，則建議買受人選擇通過第一種種方式進行解決。

逾期交房是開發商違約最常見的情形之一，在現實中，很多開發商以“免責條款”或者逾期交房與逾期付款抵消來逃避自己的法律責任。要是在遇到這樣糾紛的時候不知道該怎么處理才好，可以委托專業的律師來提供法律幫助。

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