案例分析

2013年7月24日，出讓人孫某與買受人周x德簽訂了二手房買賣合同。合同簽訂后，周x德支付了購(gòu)房首付款，之后在房產(chǎn)管理局辦理了變更登記，花費(fèi)過(guò)戶費(fèi)等費(fèi)用共26000元。所涉房屋在出賣之前一直對(duì)外出租，2012年11月18日，一承租人因醉酒在該房屋內(nèi)死亡，2013年6月，其他共同承租人退房，孫某于當(dāng)日到房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)掛房出賣。周x德得知其購(gòu)買的住房曾發(fā)生非正常死亡事件后，遂訴諸法院，要求撤銷房屋買賣合同，要求孫某退還已付的購(gòu)房首付款。孫某答辯時(shí)稱，房子一直是通過(guò)朋友對(duì)外出租，其一直不知道房屋內(nèi)有人死亡，只在簽訂合同并辦理了房產(chǎn)變更手續(xù)后才聽(tīng)說(shuō)的，故不能成為周x德要求撤銷合同的理由。

【分歧】

孫某和周x德簽訂的房屋買賣合同可否撤銷?

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，可以撤銷合同，因?yàn)橘u方故意隱瞞合同里面約定的重要信息，構(gòu)成欺詐。然后根據(jù)合同法的規(guī)定，有欺詐脅迫的行為簽訂的合同是可以被撤銷的。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，周x德無(wú)權(quán)主張撤銷合同。

【評(píng)析】

筆者贊同第一種觀點(diǎn)。

筆者認(rèn)為，孫某將自有住房賣予周x德，周x德按照約定支付了購(gòu)房首付款，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方形成了房屋買賣合同法律關(guān)系。但雙方簽訂房屋買賣合同應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，不得違反公序良俗原則，交易時(shí)對(duì)房產(chǎn)相關(guān)信息應(yīng)當(dāng)予以披露。本案中，涉案房產(chǎn)曾發(fā)生過(guò)非正常死亡，雖不構(gòu)成人們對(duì)房屋本身進(jìn)行物質(zhì)性使用的障礙，但會(huì)影響使用人的心理，客觀上會(huì)降低房屋對(duì)使用人的效用，按照一般的民間習(xí)俗，發(fā)生過(guò)非正常死亡的房屋會(huì)被認(rèn)為存在不吉利的因素，而且房屋往往會(huì)因此貶值。因此，該非正常死亡信息對(duì)周x德是否愿意與孫某進(jìn)行交易，及以何種條件進(jìn)行交易均有重大影響。

從庭審中得知，此次房屋買賣在簽訂合同前孫某并未向周x德披露房屋內(nèi)曾發(fā)生過(guò)非正常死亡，且雙方最終達(dá)成的交易價(jià)符合市場(chǎng)行情。孫某雖稱在簽訂合同時(shí)自己亦不知道房屋內(nèi)發(fā)生過(guò)非正常死亡事件，但并未提供證據(jù)予以證明;同時(shí)，承租人死亡的時(shí)間為2012年11月18日，而孫某與周x德簽訂合同的時(shí)間為2013年7月24日，根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)法則推斷，作為原房屋實(shí)際所有人的孫某不可能不知曉該事實(shí);另外，其他共同租房人在2013年6月退房當(dāng)天，孫某即到中介機(jī)構(gòu)掛房出賣，從其該舉動(dòng)來(lái)看，也可以推斷孫某在與周x德簽訂房屋買賣合同時(shí)亦知曉了房屋內(nèi)曾發(fā)生過(guò)非正常死亡的事實(shí)。因此孫某隱瞞重要信息的行為，應(yīng)認(rèn)定為構(gòu)成欺詐。

周x德系在受到孫某欺詐的情形做出的交易，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十四條“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷”之規(guī)定，周x德要求撤銷雙方簽訂的房屋買賣合同，符合法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)支持。合同撤銷后，孫某依法應(yīng)當(dāng)退還周x德支付的購(gòu)房首付款130000元。