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寧波
預售商品房按揭的法律特征有哪些
預售商品房按揭的法律特征：
(1)預售商品房按揭是一種要式法律行為，應簽訂書面合同，并應到規定的房地產管理部門辦理登記備案手續;
(2)預售商品房按揭是一種從合同，是為擔保主債權得以實現而訂立的;預購商品房貸款抵押合同是商品房預售合同中的買方購房者與銀行締結的借貸合同之擔保合同，它是借貸合同無效，抵押合同當然無效。預購商品房貸款抵押所擔保的主債權是具有專項用途的，債權只能是商品房預測人向貸款銀行所借的用于支付其所預購的商品房除首期付款外的其余購房款。
(3)預售商品房按揭合同是諾成性合同，合同一經成立即對三方當事人具有約束力。預售商品房按揭合同成立后，未經抵押權人的同意，抵押人不得另行再設抵押。抵押權人享有優先受償權。以預購商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上記載。抵押房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。因此，商品房未建成時，貸款抵押適用購商品房貸款抵押制度。一旦商品房竣工，當事人領取了房屋和土地使用權證后，抵押物即成了特定物，此時適用一般的房地產抵押制度。
(4)預售商品房按揭是有償合同。銀行主要是通過收取利息獲用的。
(5)標的物的不特定性。由于預購商品房貸款抵押的標的物是尚未動工興建或正在建設的商品房，抵押標的往往是不特定的不具體的“物”。由于預購商品房貸款抵押的標的物是預購的商品房，抵押人所預購的商品房往往是尚未建造或正在建造，故其實質是一種期待權。
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