五、房地產(chǎn)法律糾紛解答匯編

1、二手房買賣合同應(yīng)有那些必備條款?

答：二手房買賣交易流程和手續(xù)復雜交易時間較長，所以容易發(fā)生糾紛，為避免和減少糾紛的發(fā)生，一定要簽訂好二手房買賣合同，一般來講，二手房買賣合同應(yīng)包括以下必備條款：房屋的具體情況(包括：位置、面積、樓號、配套設(shè)施)產(chǎn)權(quán)證號及產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，土地使用權(quán)性質(zhì)、成交價款、交易稅費承擔、交易條件、付款時間和方式、過戶及辦理相關(guān)手續(xù)的時間、房屋交接的時間和內(nèi)容、違約責任等。

2、房屋未辦理過戶手續(xù)，該房屋買賣合同是否有效?

答：我國物權(quán)法第十五條規(guī)定：當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立，變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定的外，自合同成立時生效，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。由此可見，房屋雖未辦理過戶手續(xù)但該房屋買賣合同是合法有效的，對買賣雙方均具有法律約束力。

3、夫妻一方擅自出售共有房屋，房屋買賣合同是否有效?

答：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見第89條規(guī)定：共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定為無效。但第三人善意，有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當維護第三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。由此可見，對于夫妻共有的財產(chǎn)，一方擅自出賣給他人的，一般認定為無效，但善意取得的除外。

4、購買二手房應(yīng)該注意的事項有哪些?

答：一、交易時確定賣方房產(chǎn)證和土地證齊全，查清購買房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和土地性質(zhì)，查清購買房屋是否存在查封、抵押、一房數(shù)賣等產(chǎn)權(quán)糾紛，買賣合同必須由產(chǎn)權(quán)證上的所有共有人親自簽字才能生效，防止代簽或漏簽。二、盡量選擇正規(guī)有實力的房地產(chǎn)中介機構(gòu)作為買賣雙方的資金、房屋交接的監(jiān)管方和見證方，確保買方交錢后能順利過戶入住，賣方過戶交房后能及時拿到房款。三、購買方在交易前確定清楚貸款所需要的條件及申請貸款的最低額度，防止買賣交易后因達不到貸款條件或申請貸款的額度審批未通過所造成的交易損失。四、購買方在交易時一定要向房產(chǎn)中介明確過戶費、貸款費、中介費等所有費用明細和總額，以避免交易過程中增加額外的費用。五、房屋交接時有關(guān)該房屋的小房或地下室鑰匙的交接、物業(yè)部門的變更登記以及相關(guān)的水、電、有線電視、煤氣等的過戶、戶口的遷出、房屋現(xiàn)有設(shè)施狀況等要全部查清落實，防止交房后因上述這些問題發(fā)生糾紛。

5、辦理房屋繼承見證需要準備哪些相關(guān)資料?

答：(一)房屋所有權(quán)證件：如房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證、宅基地使用證、拆遷安置協(xié)議及復印件(二)繼承人和被繼承人的身份證、戶口本及復印件(三)居委會和村委會(或單位)出具的親屬關(guān)系證明(四)去世產(chǎn)權(quán)人(被繼承人)的死亡證明(醫(yī)院或派出所出具)(五)其他與見證事項有關(guān)的材料等。

6、婚后夫妻雙方或單方的父母出資購買的房屋登記在一方名義下的，離婚時房屋歸誰所有?

答：我國《婚姻法司法解釋三》對此種情況作出了比較明確的規(guī)定：婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)，由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方名下的，該不動產(chǎn)可按照各自父母的出資份額按份共有。

7、購房人與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中約定的面積與產(chǎn)權(quán)登記的面積不相符，存在誤差如何處理?

答：我國商品房銷售管理辦法中對在商品房買賣合同中對面積誤差未作約定的，按如下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的據(jù)實由購房人結(jié)算房價款(二)面積誤差比絕對值超出3%時，購房人有權(quán)退房。購房人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在購房人提出退房之日起30日內(nèi)將購房人已付房價款退還給購房人，同時支付已付房價款利息。購房人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)部分的房價款由購房人補足，超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸購房人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積的，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還購房人。絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購房人。

8、購房人在簽訂商品房買賣合同后，所購買的商品房發(fā)生了規(guī)劃、設(shè)計的變更，購房人如何維護權(quán)益?

答：我國商品房銷售管理辦法中明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更商品房的規(guī)劃、設(shè)計，經(jīng)過規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知購房人。購房人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復，購房人在接到通知之日起15日內(nèi)未作出書面答復的，視為接受規(guī)劃，設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知購房人的，購房人有權(quán)退房，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。

9、購房人在訂立商品房買賣合同后，出賣人具有哪些違約情形導致合同無效或合同目的的不能實現(xiàn)，購房人可以請求解除合同，返還已付購房款及利息，賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任?

答：最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋中對此問題作出了明確規(guī)定。出賣人的這些違約情形主要包括：(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。(四)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將房屋抵押給第三人(五)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人。

10、購房人購買的商品房因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的，購房人如何維權(quán)?

答：最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋中對此做出了規(guī)定：購房人因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，購房人可以請求解除合同和賠償損失。

11、購房人購買的商品房因為開發(fā)商的原因遲延交房的，購房人如何維權(quán)?

答：最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋中對此做出了規(guī)定：開發(fā)商遲延交付房屋的，經(jīng)購房人催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行交房義務(wù)的，購房人可以請求解除合同，沒有催告的解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使解除權(quán)消滅。購房人不要求解除合同的，商品房買賣合同中又沒有約定違約金或者損失賠償數(shù)額的，可以要求開發(fā)商按照逾期交付使用房屋期間有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準賠償購房人的損失。

12、購房人購買的商品房因為開發(fā)商的原因逾期辦理房產(chǎn)證或無法辦理房產(chǎn)證，購房人如何維護權(quán)益?

答：如果當事人在商品房買賣合同中沒有特殊約定，購房人應(yīng)當在下列期限內(nèi)取得房產(chǎn)證(一)商品房買賣合同約定的辦理房產(chǎn)證的期限(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。購房人在上述期限內(nèi)未取得房產(chǎn)證的，合同中沒有約定違約金或者損失賠償數(shù)額的。購房人可以要求開發(fā)商按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準賠償損失。購房人在上述期限屆滿后超過一年由于開發(fā)商的原因?qū)е沦彿咳藷o法辦理房產(chǎn)證的，購房人可以解除合同和要求賠償損失。

13、購房人在簽訂商品房買賣合同后，存在哪些情形可以選擇退房?

答：根據(jù)我國有關(guān)法律的規(guī)定：購房人在存在以下情形時可以選擇退房(一)開發(fā)商延期交房的(二)開發(fā)商銷售手續(xù)不全導致合同無效(三)開發(fā)商未經(jīng)購房人同意擅自變更規(guī)劃、設(shè)計的(四)因國家政策原因不能辦理按揭貸款的(五)商品房存在抵押或其他經(jīng)濟糾紛的(六)商品房合同約定的面積與產(chǎn)權(quán)登記時實測的面積誤差超過3%(七)商品房質(zhì)量嚴重不合格影響正常居住使用的(八)商品房無法辦理房屋所有權(quán)證的。

14、商品房交付使用應(yīng)具備哪些條件?

答：根據(jù)我國法律的有關(guān)規(guī)定：開發(fā)商將商品房交付使用時具備以下條件：(一)商品房經(jīng)有關(guān)設(shè)計單位、施工、工程監(jiān)理等單位進行竣工驗收合格并向建設(shè)行政主管部門備案(二)商品房交付使用時，相關(guān)配套設(shè)施具備安全使用條件(三)開發(fā)商銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當與樣板房一致(四)商品房交付使用時，開發(fā)商應(yīng)當向購房人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

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