五、房地產法律糾紛解答匯編

1、二手房買賣合同應有那些必備條款?

答：二手房買賣交易流程和手續復雜交易時間較長，所以容易發生糾紛，為避免和減少糾紛的發生，一定要簽訂好二手房買賣合同，一般來講，二手房買賣合同應包括以下必備條款：房屋的具體情況(包括：位置、面積、樓號、配套設施)產權證號及產權性質，土地使用權性質、成交價款、交易稅費承擔、交易條件、付款時間和方式、過戶及辦理相關手續的時間、房屋交接的時間和內容、違約責任等。

2、房屋未辦理過戶手續，該房屋買賣合同是否有效?

答：我國物權法第十五條規定：當事人之間訂立有關設立，變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定的外，自合同成立時生效，未辦理物權登記的，不影響合同效力。由此可見，房屋雖未辦理過戶手續但該房屋買賣合同是合法有效的，對買賣雙方均具有法律約束力。

3、夫妻一方擅自出售共有房屋，房屋買賣合同是否有效?

答：根據最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見第89條規定：共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定為無效。但第三人善意，有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。由此可見，對于夫妻共有的財產，一方擅自出賣給他人的，一般認定為無效，但善意取得的除外。

4、購買二手房應該注意的事項有哪些?

答：一、交易時確定賣方房產證和土地證齊全，查清購買房屋的產權性質和土地性質，查清購買房屋是否存在查封、抵押、一房數賣等產權糾紛，買賣合同必須由產權證上的所有共有人親自簽字才能生效，防止代簽或漏簽。二、盡量選擇正規有實力的房地產中介機構作為買賣雙方的資金、房屋交接的監管方和見證方，確保買方交錢后能順利過戶入住，賣方過戶交房后能及時拿到房款。三、購買方在交易前確定清楚貸款所需要的條件及申請貸款的最低額度，防止買賣交易后因達不到貸款條件或申請貸款的額度審批未通過所造成的交易損失。四、購買方在交易時一定要向房產中介明確過戶費、貸款費、中介費等所有費用明細和總額，以避免交易過程中增加額外的費用。五、房屋交接時有關該房屋的小房或地下室鑰匙的交接、物業部門的變更登記以及相關的水、電、有線電視、煤氣等的過戶、戶口的遷出、房屋現有設施狀況等要全部查清落實，防止交房后因上述這些問題發生糾紛。

5、辦理房屋繼承見證需要準備哪些相關資料?

答：(一)房屋所有權證件：如房產證、土地使用權證、宅基地使用證、拆遷安置協議及復印件(二)繼承人和被繼承人的身份證、戶口本及復印件(三)居委會和村委會(或單位)出具的親屬關系證明(四)去世產權人(被繼承人)的死亡證明(醫院或派出所出具)(五)其他與見證事項有關的材料等。

6、婚后夫妻雙方或單方的父母出資購買的房屋登記在一方名義下的，離婚時房屋歸誰所有?

答：我國《婚姻法司法解釋三》對此種情況作出了比較明確的規定：婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產，由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方名下的，該不動產可按照各自父母的出資份額按份共有。

7、購房人與開發商簽訂的商品房買賣合同中約定的面積與產權登記的面積不相符，存在誤差如何處理?

答：我國商品房銷售管理辦法中對在商品房買賣合同中對面積誤差未作約定的，按如下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內的據實由購房人結算房價款(二)面積誤差比絕對值超出3%時，購房人有權退房。購房人退房的，房地產開發企業應當在購房人提出退房之日起30日內將購房人已付房價款退還給購房人，同時支付已付房價款利息。購房人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內部分的房價款由購房人補足，超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸購房人。產權登記面積小于合同約定面積的，面積誤差比絕對值在3%以內部分的房價款由房地產開發企業返還購房人。絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還購房人。

8、購房人在簽訂商品房買賣合同后，所購買的商品房發生了規劃、設計的變更，購房人如何維護權益?

答：我國商品房銷售管理辦法中明確規定：房地產開發企業不得擅自變更商品房的規劃、設計，經過規劃部門批準的規劃變更、設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內書面通知購房人。購房人有權在通知到達之日起15日內作出是否退房的書面答復，購房人在接到通知之日起15日內未作出書面答復的，視為接受規劃，設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知購房人的，購房人有權退房，并由房地產開發企業承擔違約責任。

9、購房人在訂立商品房買賣合同后，出賣人具有哪些違約情形導致合同無效或合同目的的不能實現，購房人可以請求解除合同，返還已付購房款及利息，賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任?

答：最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋中對此問題作出了明確規定。出賣人的這些違約情形主要包括：(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。(四)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將房屋抵押給第三人(五)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人。

10、購房人購買的商品房因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的，購房人如何維權?

答：最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋中對此做出了規定：購房人因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，購房人可以請求解除合同和賠償損失。

11、購房人購買的商品房因為開發商的原因遲延交房的，購房人如何維權?

答：最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋中對此做出了規定：開發商遲延交付房屋的，經購房人催告后在三個月的合理期限內仍未履行交房義務的，購房人可以請求解除合同，沒有催告的解除權應當在解除權發生之日起一年內行使，逾期不行使解除權消滅。購房人不要求解除合同的，商品房買賣合同中又沒有約定違約金或者損失賠償數額的，可以要求開發商按照逾期交付使用房屋期間有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準賠償購房人的損失。

12、購房人購買的商品房因為開發商的原因逾期辦理房產證或無法辦理房產證，購房人如何維護權益?

答：如果當事人在商品房買賣合同中沒有特殊約定，購房人應當在下列期限內取得房產證(一)商品房買賣合同約定的辦理房產證的期限(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。購房人在上述期限內未取得房產證的，合同中沒有約定違約金或者損失賠償數額的。購房人可以要求開發商按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準賠償損失。購房人在上述期限屆滿后超過一年由于開發商的原因導致購房人無法辦理房產證的，購房人可以解除合同和要求賠償損失。

13、購房人在簽訂商品房買賣合同后，存在哪些情形可以選擇退房?

答：根據我國有關法律的規定：購房人在存在以下情形時可以選擇退房(一)開發商延期交房的(二)開發商銷售手續不全導致合同無效(三)開發商未經購房人同意擅自變更規劃、設計的(四)因國家政策原因不能辦理按揭貸款的(五)商品房存在抵押或其他經濟糾紛的(六)商品房合同約定的面積與產權登記時實測的面積誤差超過3%(七)商品房質量嚴重不合格影響正常居住使用的(八)商品房無法辦理房屋所有權證的。

14、商品房交付使用應具備哪些條件?

答：根據我國法律的有關規定：開發商將商品房交付使用時具備以下條件：(一)商品房經有關設計單位、施工、工程監理等單位進行竣工驗收合格并向建設行政主管部門備案(二)商品房交付使用時，相關配套設施具備安全使用條件(三)開發商銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致(四)商品房交付使用時，開發商應當向購房人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

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