按套計價售房存隱患

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2001年發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定：“商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。按套(單元)計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。”其第十九條還規(guī)定：“按套(單元)計價的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。按套(單元)計價的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變;套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。”這是我國明確以部門規(guī)章的形式確認了商品房銷售可以采用按套計價的方式，并且在采用此種計價方式時合同中的部分內(nèi)容及可能發(fā)生的糾紛處理進行了規(guī)范。

所謂按套計價銷售商品房是指買賣雙方同意將套(單元)作為計價單位，對商品房進行交易的一種銷售計價方式。使用的這種計價方式的基礎(chǔ)是雙方對該套房屋已經(jīng)有了詳細而充分的考察與了解，并就該套房屋的綜合價值的認識達成一致。設(shè)立這一制度的本意是為了減少商品房買賣中最易發(fā)生的面積糾紛，方便商品房銷售中的操作，同時可以與國際上的通行的房屋銷售計價方式相接軌，因為房屋的使用價值取決于房屋的功能，其價值取決于區(qū)位、質(zhì)量、數(shù)量、設(shè)施、環(huán)境等諸多因素，古今中外，房屋銷售時大都以棟、所、套、間為計量計價單位，很少有按面積計價的。應(yīng)當(dāng)說，按套計價是一種較為先進的商品房銷售計價模式，但在實施的過程中，卻容易產(chǎn)生糾紛。究其原因，主要是因為：購房者對按套計價方式不能有完全的理解，而開發(fā)商在簽訂合同時一般也不會主動向購房者說明此條的含義及可能的后果，并且開發(fā)商在計算房屋價格其實際上仍然是以面積和單價為基礎(chǔ)進行計算總價，只是在合同條款上選用了按套計價方式，其實質(zhì)是一種規(guī)避面積風(fēng)險的作法。當(dāng)購房者發(fā)現(xiàn)實際房屋面積比房產(chǎn)公司銷售時的計算面積短少時，自然會要求對短少部分進行補償。因此，從按套計價方式在我國推行的實際情況來看，已經(jīng)脫離設(shè)立這一制度時的基礎(chǔ)與本意。