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在深圳市我們經常聽到城中村的一種說法，實際上就是我們經常說的小產權房，由于這些房產沒有政府規定的工程規劃許何證等相關證件，所以不允許進行市場買賣行為。所以經常發生城中村房產糾結，那么深圳城中村房產糾紛包括哪些，律霸小編整理了相關資料。

一、深圳城中村房產糾紛的類型

1、合作建房糾紛。即原集體經濟組織成員將其擁有的土地與他人合作，以土地-資本合資的形式興建房產，并對合作建成的房產約定分成。外來人員參與建房的方式有兩種：向集體經濟組織或村民購買土地自行建房;與集體經濟組織或村民合作建房。通常情況下，如果集體經濟組織或村民違約，非集體經濟組織成員的合作建房者面臨合同無效、無法獲取房屋價值的風險，但高額的利潤仍吸引著大批的投機者繼續參與城中村違建的建設。

2、土地買賣糾紛。如前所述部分違建參與者以土地買賣的方式購買集體經濟組織或村民的土地自行建設房產。交易的標的有宅基地，也有其他土地。與合作建房一樣，外來土地購買者在獲取巨額收益的同時也面臨著巨大的法律風險。

3、房屋買賣糾紛。主要是外來人員向原集體經濟組織或其成員及其合作方購買房產。伴隨著房價“越控越高”的趨勢，大批涌入城市的人口無力購買合法的市場商品房，而價格相對低廉的城中村“農民房”，成為了這個消費層次人群的選擇。

前述三類糾紛最大的法律風險來自于城市更新改造過程中的拆遷補償。通常情況下，租金或使用利益，不足以使原集體經濟組織或其成員產生違反誠實信用主張合同無效，但土地征收或拆遷補償的巨額利益，超出脆弱的商業信譽所能包容的范圍。如深圳市崗廈村土地征收和拆遷過程中，造就了10個億萬富翁和數個千萬富翁，如此巨額的經濟利益，誘發大量的違約糾紛。

4、房屋租賃糾紛。絕大多數外來中低收入務工者，包括部分現已步入中高層收入的人群，都曾有過在城中村租房的經歷。深圳市政府對符合條件的城中村房屋，也積極協助引入一些高質量的企業進駐，例如深圳市福田區科技局在深圳市上沙實業股份有限公司引入設立的上沙創新科技園。

對于租客而言，租賃城中村房屋最大的風險仍然在于其合同權利難以得到法律的保護。城中村二房東盛行、層層加租等因素也增加著合同履行的不確定性。

二、深圳城中村房產糾紛的特點

1、違章建筑的申報。決定要求違法建筑建設當事人或者管理人應當在本決定實施之日起六個月內，按照普查工作要求向違法建筑所在街道辦事處申報，沒有申報的“由街道辦事處在建筑物所處社區、轄區主要公共場所以及市、區政府網站公告三個月;公告期滿仍不申報的，由街道辦事處臨時管理，并在普查工作結束時，依法予以拆除或者沒收”。雖然事實上在龍華、觀瀾等原特區外地區仍然有相當規模的搶建事件，但深圳市相關部門確實加大了執法力度。

2、確權。即對于經普查記錄的違法建筑，符合確認產權條件的，適當照顧原村民和原農村集體經濟組織利益，在區分違法建筑和當事人不同情況的基礎上予以處罰和補收地價款后，按規定辦理初始登記，依法核發房地產證。根據《試點實施辦法》(以下簡稱試點實施辦法)第三十二條的規定，“轉正”后的房產為“非商品性質房地產，限定自用，不得抵押、轉讓”。部分符合特定條件的房產可以轉化為市場商品房。但是，根據《試點實施辦法》第二條關于“對非原村民所建住宅類農村城市化歷史遺留違法建筑、對以房地產開發為目的未經批準建設的住宅類違法建筑(包括建成后已實際分割轉讓的情形)，不予處理確認”的規定，非集體經濟組織的外來人員購買城中村違建房產、購買土地自建或合作建設的房產，不予確權。

3、臨時性使用許可。《試點實施辦法》第四十條規定，“歷史遺留違法建筑經普查記錄后依法處理前，符合本實施辦法規定條件的，應當辦理臨時使用備案”，獲準臨時使用的，“臨時使用期限為5年。未辦理臨時使用備案的歷史遺留違法建筑，不得出租、進行經營性活動”。申報臨時使用，需要提交以下文件：

①書面申請書;

②當事人或者管理人身份證明;

③歷史遺留違法建筑申報受理回執;

④臨時使用的用途;

⑤臨時使用承諾書;

⑥根據本實施辦法第二十條第二款規定應當由具備法定資質的地質災害危險性評估機構出具的符合地質安全要求的評價報告;

⑦房屋安全鑒定機構出具的經區建設主管部門備案的房屋安全鑒定合格的報告;

⑧公安消防部門出具的消防驗收或者備案憑證。

臨時使用承諾書主要包括歷史遺留違法建筑當事人或者管理人對下列事項的確認及同意：

①臨時使用是政府依據《決定》對歷史遺留違法建筑的臨時監管措施，不代表對歷史遺留違法建筑的確認;

②政府有權在任何時間對臨時使用的歷史遺留違法建筑依法采取處理措施且臨時使用的備案證明自動失效;

③歷史遺留違法建筑當事人或者管理人不得僅憑臨時使用的備案證明索取任何賠償、補償。臨時使用的用途由歷史遺留違法建筑當事人或者管理人申報，作為對消防安全等臨時使用行為的監管依據。未按前述程序申報或未通過前述程序審查的房產，在法律上仍界定為違建，屬于待拆除、沒收的對象。

三、城中村房屋糾紛的適用法律規則建議

(一)土地轉讓糾紛。

未獲規劃國土部門批準的集體土地使用權不得向集體經濟組織成員之外的人出讓，但在深圳集體土地全面概括國有化的歷史背景之下，如何處理該類案件確實值得探討。

目前深圳市主要是通過城市更新的方式對城中村進行改造，并在改造過程中完成概括國有化未完成的征收程序。其具體方式通常為政府按年度提出城市更新的規劃，由各區重建局(城中村改造辦)等相關部門提出具體的更新方案，然后通常是通過招標的方式引入房地產開發企業，由房地產開發企業與擬更新片區的房地產權利人或準權利人協商拆遷補償或購買擬拆遷房產等事宜，最后由房地產開發企業與國土部門簽署國有土地出讓合同。通過這一程序，最終實現了原集體土地實質意義上的國有化。而在這一過程中，最困難的實際上是房地產開發企業與原房地產權利人或準權利人協商解決拆遷安置補償或購買擬拆遷房產的問題，一旦這個問題解決，整個項目的即可按序遞次推進。就此點而言，深圳城市更新改造過程中房地產開發企業與房地產權利人或準權利人拆遷安置補償協議或購買協議與集體土地轉讓合同具有一定的類似性。如，某企業在土地國有化政策出臺前與某原集體經濟組織簽訂一份《土地征收補償協議》，約定該企業補償某集體經濟組織征地款若干，集體經濟組織則將該土地出讓給該企業開發建設。在集體土地已整體國有化的今天，該份《土地征收補償協議》的效力應如何認定?在原集體土地已概括國有化轉為法律上的“國有土地”之后，是否還要適用規范集體土地的法律確認無效?

筆者認為，合同司法解釋一第三條規定，“人民法院確認合同效力時，對合同法實施以前成立的合同，適用當時的法律合同無效而適用合同法合同有效的，則適用合同法”，該條規定以司法解釋的形式明示了學理上廣為接受的一個合同解釋和法律適用規則，即鼓勵交易的有效解釋和法律適用規則。對于此前購買集體土地的，因集體土地已轉為國有土地，具備了法律上交易的可能性，該買賣關系違反法律效力性強制性規定的情形已經消失，應當對合同按有效處理。在能夠確認此前土地出讓方土地權利(如原宅基地使用權人)的情況下，可以認定合同有效。因該土地交易并未考慮國有化過程中的征收補償問題，可以根據土地的增值價值與建設房屋投資成本和原地價價值之和的比例確定一個合理的分成比例確認征收補償利益的歸屬，而非按合同無效的規則，使受讓人僅得主張合同對價的返還和投資成本的收回。若協議并未實際履行的，可以情勢變更原則對合同進行解除或變更。該種處理方式，事實上只不過是進一步貫徹落實合同法司法解釋一確認的鼓勵交易的有效解釋和法律適用規則。

對于尚未進入城市更新程序或土地征收程序的城中村房地產，若原村民或集體經濟組織訴請主張確認合同無效、收回土地的，可以先行確認合同有效，駁回其他訴訟請求，待政府完成土地征收或城市更新時，再由當事人協商或通過訴訟方式處理征收補償分配問題。

這里需要強調的是，土地出讓合同有效不代表確認非集體經濟組織違法建房行為的合法性，違建房屋能夠否認為合法建筑以政府部門按《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》做的處理為準，但違建房屋的合法與否與其能否獲得拆遷補償并非是同一層面的法律問題。

(二)合作建房糾紛

集體土地不得用于開發建設房地產，如不考慮深圳集體土地概括國有化的背景，合作建房顯然違反了土地管理法的效力性強制性規定;即使在集體土地已經概括國有化的情況下，合作建房行為的合法性仍然存在問題，通常，城中村的合作建房行為不大可能獲得規劃上的批準。

《試點實施辦法》規定“對非原村民所建住宅類歷史遺留違法建筑、對以房地產開發為目的未經批準建設的住宅類違法建筑(包括建成后已實際分割轉讓的情形)，不予處理確認”，即深圳市對于合作建房的合法性不予確認，該類房產應該難以通過合法途徑合法化。故，在不考慮深圳市地方法規變動可能的情況下，合作建房行為無法通過申報、確權途徑轉正合法化，當事人之間的合作建房法律關系因違反城鄉規劃法的效力性強制性規定而無效。在具體處理方案上，雖然拆遷補償款或征收補償款所補償的主要是地價增值，但同時也要考慮房屋建筑對土地價值增值所做之貢獻，故應當對合作建房關系中非集體經濟組織或其成員一方在分配拆遷補償款或征收補償款上給予一定的補償，即因合作方對土地的增值所做之貢獻已物化為房屋建筑的一部分，應當以房屋的價值和土地價值之比例來確認合作方應分得的補償款，而非完全傾向于原集體經濟組織或其成員一方，由其享有全部拆遷補償或征收補償收益;若所涉房產未進入拆遷補償程序或城市更新計劃之列，在確認合同無效的同時，可以以土地、房屋之價值尚未通過征收或城市更新程序確認，暫不宜處理財產返還問題為由不處理財產返還問題。這樣，有利于穩定城中村現有的法律關系，避免出現大規模的訴訟或信訪現象，引起社會不穩，也有利于懲戒部分原集體經濟組織和成員的失信行為。

(三)房屋買賣合同糾紛

城中村的房屋買賣主要是指原集體經濟組織及其成員或合作方將其建造的房產對外出售的情形，這里既包括集體經濟組織的無合法規劃審批手續的“統建樓”，也包括村民個人及其合作者將違法建造的房產對外出售。涉及到原集體經濟組織或村民所建具有合法報建手續房產買賣的情形較為少見。

城中村違法建筑的違法性同樣來自于來兩方面;集體土地上所建房屋除經批準外，不得向集體經濟組織成員之外的人員出售;建筑物的建造應獲得規劃上的審批許可。通常而言，法院會基于前述兩種理由確認房屋買賣合同無效，并按合同無效的處理原則處理財產返還問題。但是，如前所述，該種處理方式無法解釋深圳集體土地國有化之后為何還以規范集體土地轉讓的法律規范來確認合同的效力問題，也無法解決該種處理方式與鼓勵交易的有效解釋和法律適用規則沖突的問題。這里仍應結合深圳集體土地概括國有化的實際靈活的適用法律：既然是國有土地了，其土地使用權在法律上屬于可轉讓的標的，至于政府有無實際完成征收和土地造冊等細節，則屬于合同履行的事宜，不應再以此來否認合同的效力。總而言之，不應再基于土地管理法等法律對于集體土地的種種限制來解決深圳集體土地概括國有化之后的法律糾紛。

對于城中村違法建筑的建設工程規劃許可欠缺問題，應結合深圳市歷史遺留違法建筑清理進程的實踐來妥善處理。具體而言，

1、對于原集體經濟組織或其成員自建的合法建筑，因集體土地國有化之后集體土地使用權出讓、開發建設的各種限制性規定已不再適用，依據鼓勵交易、有效解釋和適用法律的規則，其此與非本集體經濟組織成員簽訂的房屋買賣合同均應按有效處理。若賣方以無法辦理過戶手續等主張履行不能要求解除合同，可以考慮以雙方當時簽訂買賣合同時對過戶并無預期為由，不予支持，由買方繼續享有房產的使用收益權利。若遇拆遷補償，則由賣方享有相關房產的拆遷補償收益。

2、對于已經經過合法程序確認權屬的建筑，無論確認的房產性質是否屬于市場商品房，對于此前已經簽訂買賣合同但未確權為業主的買方，相關買賣合同應確認為有效，其他處理細節可以按前述第一點處理。已經確權后的房產，無論其性質是否屬于市場商品房，亦無論其是否可以分割轉讓，權利人將房產出售的，均應視為合同有效，并按普通商品房買賣合同糾紛予以處理。

3、對于尚未完成確權手續，但已獲得政府部門的臨時使用許可的違法建筑物，因政府相關部門尚未完成建筑物的合法性最終確認，此時法院不宜做出實體處理，可以采取暫時不予受理的方式或受理后中止審理的方式予以處理。

4、對于既未經確權，亦未獲得臨時使用許可的違法建筑，因其已確定性的不能通過申報程序轉為合法建筑，基于城鄉規劃法的效力性強制性規定，相應買賣合同應確認無效，并按合同無效的原則予以處理。

(四)房屋租賃合同糾紛

房屋租賃合同糾紛是深圳法院現階段處理的最多的城中村房屋糾紛案件。因集體土地概括國有化導致對集體土地上房屋使用收益方式的限制失去約束，影響租賃合同效力的主要因素是建設規劃許可手續的欠缺。結合深圳清理城中村歷史遺留違建的實踐，對于涉及城中村的房屋租賃合同糾紛應依如下原則處理：

1、原集體經濟組織或其成員自建的合法房產及經確權轉正的違法建筑租賃合同為有效合同，應依據合同約定處理雙方的權利義務關系。

2、對于尚未確權，但已經取得臨時使用許可的房產，不宜認定為無效。根據城鄉規劃法關于“在城市、鎮規劃區內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證”的規定，建設工程規劃許可證的頒發權限為市、縣人民政府的規劃主管部門。《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》屬于深圳地方立法機構制定的地方法規，深圳市相關政府部門的行政行為應受其約束，其依據該決定作出行政行為具有法律效力。據此，深圳市政府有關政府部門依據該決定作出的臨時使用許可屬于合法行政行為，其法律效力應予確認，該行為雖不具有最終使違法建筑合法化的效力，但考慮到獲取臨時使用許可的建筑已通過了消防、安全等檢測，其出租、使用不損害社會公共安全，應視為深圳市的臨時使用許可屬于深圳市在規定年限內對相關房產在規劃上的容忍，可以參照臨時規劃許可證的規定，在臨時使用年限內確認合同有效。當然，最好的解決方案還是由規劃主管部門對獲得臨時使用許可的房產頒發臨時建設工程規劃許可證。只有這樣處理，才不會出現政府部門歷史遺留違法建筑的清理工作與人民法院民事審判工作認定規則沖突的問題，避免因此導致公權力失信。

以上就是小編整理的深圳城中村房產糾紛的相關資料，從法律規定來看，深圳城中村是不能進行銷售，轉讓的，如果發生了買賣行為其合同也是無效的。但是一部分特殊建筑取得臨時使用許可的房產也不能合部認定為無效，城中村的購買人群只限于一部分特殊人員比如說集體經濟組織等，由此可見城村村買賣行為是有風險的，更多相關問題您可以咨詢律霸江蘇律師。

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