河南梅溪律師事務所郎建勇

第一，注意查看出賣方的證件。

在買賣雙方簽署買賣合同之前，買方一定要查看賣方的證件，主要是房產證、身份證、戶口簿、原始的購房合同、各種稅費發票原件、結婚證（若沒有結婚，則要出示單身證明）。

第二，注意房屋的產權狀態。

房屋的權利狀態是購買二手房的前提和基礎，只有出賣方擁有完全的、無瑕疵的所有權時，才能保證交易的合法性。很多人在購買二手房時，出賣方可能本身還沒有取得房產證，此時買方交易有很大的風險，有可能買房人長期無法取得房產證，也有可能根本無法取得房產證，那么買房人永久無法取得對購買房屋的物權。建議大家購買二手房時注意出賣方是否已經實際取得房產證。

第三，注意房屋的抵押狀態。

通常，出賣方在出售房屋時，房子本身還有部分銀行貸款沒有還清，即房屋處于抵押狀態。從法律上來講，出賣方沒有還清銀行貸款前，是不能出售房屋的，簽署的合同系無效合同，除非銀行同意出售。實踐中出賣方通常要求買房人先行交納一部分房款用于償還銀行貸款，銀行辦理解押手續后，雙方再辦理交易手續。這種交易，律師提醒廣大買房人要將將房款直接支付給抵押銀行，否則出賣方不辦理解押，可能導致買房人面臨合同無效的風險，最后可能房款也無法追回。

第四，注意房屋的出租狀態。

若是出賣方的房子已經出租出去，承租人對這個房子享有優先購買權，所以買房人要取得承租人放棄優先購買權的聲明，否則承租人有權主張買賣雙方所簽署的買賣合同無效。同時，即使承租人放棄了優先購買權，若是承租人的租賃期限尚未到期，承租人也有權要求買房人繼續履行原有的租賃合同。這會給買房人帶來一定的影響。

第五，注意房屋的性質。

房子的性質有幾種：商品房、經濟適用房、集資建房、標準價購買的公有住房、成本價購買的公有住房、央產房等。鑒于房屋性質不同，在房屋買賣交易過程中適用的法律亦不同。所以，建議大家在購買二手房時要區分房屋的性質。

第六，注意房屋質量。

有的二手房年代已經久遠，房屋可能存在一定的質量問題，例如：房屋漏水、墻體出現嚴重裂縫等。建議購房人在考察房屋時仔細查看墻體是否有裂縫，主要查看廚房和衛生間是否有漏水情況，這是目前房屋質量比較常見的問題。

第七，注意房屋落戶情況。

很多人購買二手房是為了落戶口，給孩子上學，然而買了房子后發現房子內有很多陌生人的戶口，導致自己的戶口無法遷入。第八，注意辦理房屋物業交割手續。

很多人認為辦理過戶手續后交易就完成了，實際上不是如此。過戶后，買房人和出賣方應當共同辦理物業交割手續，即結算房屋內的水費、電費、燃氣費、有限電視費、電話費、物業費、供暖費、公共維修基金的過戶等手續，只有辦完這些手續，整個的二手房交易才算圓滿完成。

第九，注意房屋周邊環境。

要了解小區建設的年代，居住的群體，周邊配套是否齊全，交通是否方便，周邊環境是否嘈雜，例如：是否有高壓電線、是否有城鐵或火車道，是否有水泵房等，同時要注意房屋所在樓層是否為管道層，是否為頂層，因為頂層最容易發生漏水問題。

第十，注意中介公司。

目前，因為中介公司壟斷了大量的房源，迫使買賣雙方只能通過中介公司獲得信息，達成交易。中介公司作為專業的房產經紀機構，應對買賣雙方的主體資格、房屋的權屬狀況、交易信息的真實性等進行審查，否則因為中介公司的原因導致買賣雙方損失的，中介公司應承擔賠償責任。

整個二手房交易的過程，風險無處不在，除了上述十種情形外，還有很多情形，例如：房屋存在被查封的情況等。為防范風險，避免損失，建議購房人簽署詳盡的買賣合同。因為我們不能保證風險一定不發生，但是我們能避免您損失的最小化。