河南梅溪律師事務所郎建勇

1，查明真實情況

二手房買賣雙方一般并不相識，所以面對可能的詐騙，就要查明對方的身份及房產的真實信息。最可靠的辦法是憑身份證去房產交易中心查詢房屋的真實信息，查看中介門店的營業執照，從而了解中介公司的資質。到房產交易中心查詢時，要付30元的費用，除了查看房屋狀況及產權人信息，同時別忽略了土地狀況、房地產他項狀況、房地產權利限制狀況等信息，這樣就可以了解房屋是否已被抵押，是否被法院查封，是否按揭貸款買的房子，貸款額多少等等。這樣就不大可能因為受騙上當，買了被抵押的房子，錢房兩空。{HotTag}對于中介公司，可以索要營業執照的復印件。

2，留心付款方式

在房產買賣過程中，付款方式是容易引起爭議的條款之一，因此，在簽定是應盡可能的對付款方式、付款日期、付款其次、其次付款數額做具體的約定。最好的辦法是一方先在銀行存入現金，雙方在銀行實現交付，一方取出現金，直接存入對方的賬戶。一定要選擇安全的付款方式。

特別提醒的是有關購房意向金的支付，一般情況下，買家在支付了意向金兩天之后，如果賣家同意出售，那么意向金將自動轉為購房定金，此時一般情況下定金是不予退還的。所以建議消費者在支付購房意向金時要三思。

如果買賣的房子有貸款，那么在付款時更要特別留意，一般應由賣方提前還款解除貸款，如果賣方自有資金不足可以要求用買方支付首付款共同還款，這時買賣雙方需同時到貸款銀行，以免自己支付的首付款被移作他用。

3，確定交房時間

如果達成買賣意向，關于交房時間應當在合同中做明確的約定。之前在房屋買賣過程中，經常會出現因為沒有在合同中注明交房時間而引發糾紛的，比如到了約定時間，賣房因為租賃或其他原因而無法將房屋交付給買房，而買房又因沒有在合同中做相關的說明，買方只能吃“啞巴虧”。因此，在簽定合同過程中，必須注明什么時間賣方將房屋以何種方式交付給買方，如果屆時不能按時交房，買家將得到什么樣的賠償，房屋是否仍存在租賃情況等。一般情況下，在約定時，買家可以以房屋總價的10%左右作為交房時再付的條件約束賣家按照交房。

4，別讓戶口困擾你

買方在核實房產情況的同時，別忘記了房屋連帶的戶口關系，賣方是否在售出房屋之后將家人的戶口同時遷出。之前經常會出現類似的情況，諸如賣方在售出房屋之后沒有將家人的戶口同時簽出，而導致買方無法將戶口遷入。該約定可在“購房條件約定”條款中“其他約定”中進行注明。同交房時間的約定一樣，一般情況下，賣家可以預留一筆錢，在交房時確認了戶口情況之后再支付給賣家，這筆錢的數額一般是房屋總價的1%左右。

5，當心維修基金被中介“黑吃”

很多消費者在買二手房過程中忽視維修基金，中介往往利用這個“缺口”吃進維修基金，如此的情況經常以以下的方式發生：中介告訴賣方二手房維修基金已經所剩無幾，一般情況下都是送給買方，而中介在對付買方時則稱賣方沒有將維修基金“送”給你，買方要自己重新辦理維修基金，這樣以來維修基金就進了中介的口袋。買賣雙方需當面進行了解，如果是將維修基金贈予買家，雙方需在“購房條件約定”條款中“其他約定”中進行約定。一般情況下，房屋交接時，買賣雙方需共同到相應的物業管理公司，針對維修基金的帳戶余額，進行資金交割，戶名的變更。

6，“先小人，后君子”

房產中介一般都預備了重復使用的格式合同，這些合同中介一般都很好地考慮到了自己的利益，卻很可能包括了對買方不利的霸王條款，所以當簽訂這些合同時一定要認真閱讀條款，不要因為不好意思耽誤中介工作人員的時間而草草簽字，對于明顯不利于自己的如“不論交易是否成功，均應當支付中介費用”的條款。交出房產證或是買房款，一定要求對方出具收條。

要注意的是，如中介未促成交易索要一定的費用卻是合理的。《合同法》第427條規定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用”。

7，傭金如何支付

簽訂了合同，買賣雙方就要尊重中介機構的中介服務，并誠信支付居間費用。《合同法》426條規定：“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。……因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔”。如果買賣雙方通過中介提供的信息取得聯系，私下交易，企圖省去中介費用，不僅不容易達到目的，還有可能承擔額外的違約責任。賣方也應當如實向中介及買方告知房產的真實情況。

有關傭金支付，一定要看清楚合同是如何約定的：是買方支付中介費用，還是賣方支付，或是雙方共同支付，比例各占多少；是一次性支付中介費用還是分階段，是何時支付費用。上海市的相關規定是，買賣雙方需支付房屋總價的2%給中介作為傭金，買賣雙方一般各占半。

8，保留證據

交易過程中與對方及中介機構來往的書面材料，如合同、收條、身份證及房產證等證件的復印件，都要注意妥善保存，以免以后有糾紛時因為缺少相關的證據而處于不利地位。特別是中介或是對方的一些決定自己購買或是出售的口頭承諾，一定要堅持對方白紙黑字寫下來。如對方的交易事項是由委托人完成的，要保留委托書和證明委托人與受托人關系的文件。《合同法》425條規定：“居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任”，保留相關的證據就可以有力地保護自己的合法權益。

最后要提醒的是，房屋歸誰所有，以房產機關的登記為準。賣家的房產證在自己手里并不等于賣家失去了對房產的權利，完全可以通過掛失重新補辦。交易過程中消費者可通過相應的資金監管機構（如網上房地產資金監管、部分銀行的資金監管等）來約束房產交易，確保交易過程中資金、產權交割得到有效保證。