小區地下停車位所有權登記問題
　　最近，不少房屋登記工作人士在網上探討城市住宅小區的車位登記問題，意見頗為分歧。分歧主要在兩個方面：一是對車位的客體認識。車位，尤其是地下車位究竟是什么物?是房屋建筑物的附屬物、還是建筑物區分所有權的專有或共有部分、抑或是地下空間權的客體?二是能否登記?如何登記?是單獨所有權、還是建筑物區分所有的專有部分所有權、抑或是房屋的從物。
　　《物權法》136條雖然已將空間權問題納入到建設用地使用權，作為用益物權類型。但是，筆者以為調整空間權的物權立法基本屬于空白。第一，對于地下空間權需要解決客體縱向上的終點問題，如日本地下空間的標準，通常是建筑物基礎支撐層十米以下作為空間的基準。芬蘭、丹麥、挪威也規定私人土地在六米以下即為公有。第二，地下空間是一個三維立方體，登記上要記明上下范圍，要解決高程測繪問題。第三，我國目前已有個別對地下空間的單行法規和地方法規，如《中華人民共和國防空法》、建設部《城市地下空間開發利用暫行辦法》和《上海市城市地下空間建設用地審批和房地產登記試行規定》等，但多涉及土地使用權利用方面的規定，對相關建筑物及權益并未形成明確而清晰的制度性安排。第四，在我國開發建設實踐中，對于地表權的支配范圍不僅存在于地表平面，更主要的是利用地表上下空間。如出讓取得建設用地使用權的房地產開發建設單位，需使用地下一定范圍的空間夯地基或者建造車庫。由此可見，因開發建設住宅小區而建造的車庫、車位，屬于《物權法》第六章規定的建筑物區分所有權的范疇。
　　小區車位既然是建筑物區分所有權的范圍，它就不是一般的單獨所有權。因為《物權法》 71條明確規定：建筑物區分所有權是由業主的專有部分所有權，專有部分以外的共有權和共同管理權組成的復合性產權。既然是這樣，那么小區車位究竟是專有部分還是共有部分呢?不可一概而論。而是就車位存在的不同情形，法律做出了不同規定。基本上分三種情況：
　　一、地上占用共用部位的車位屬于管理設施。《物權法》第七十四條規定：“占有業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”這是因為該法第七十三條規定了小區道路除屬于城鎮公共道路外，屬于業主共有;小區的其他公共場所屬于業主共有，而在其上設置的停車位，實質上是小區共有部位的一種表現形式，是滿足小區業主停放汽車的一種管理措施。既不是區分所有權的專有部分，也不能再重復確定為共有部分。所以，不應屬于房屋物權登記的客體，無需登記。
　　二、規劃設計屬于特定專有部分使用的車位，類似專有部分的附屬物。我之所以用“類似”二字，是因為我國自1994年頒布《中華人民共和國城市房地產管理法》，1997年頒發《城市房屋權屬登記管理辦法》以及該辦法廢止后2008年頒發的《房屋登記辦法》，都只對土地上的房屋權屬登記作了規定，并無明確規定各類不動產的附屬物的權屬登記。但是，此類情況往往在土地使用權出讓合同中以土地用途、在規劃設計中以特定使用范圍所確定。如別墅區院落里的車位、底層樓盤的附屬花園內的車位、復式建筑通連的地下車位、和連帶房屋的車位等。而且這種車位開發建設單位在建房前或在買賣合同中對購房人以及利害關系業主給予了說明或明示。根據《房屋登記辦法》第二十條(二)項規定的“申請初始登記的房屋與申請人提交的規劃證明材料記載一致”的要求，可作為特定專有部分的附屬設施予以登記。在開發建設單位初始登記時記載于登記簿上并注記在房屋所有權證上，不能作為專有部分進行登記。而且此車位要隨房屋專有部分所有權一并轉移，不可單獨轉讓。

　　三、地上、地下車庫內的車位，符合法定條件的是區分所有權的專有部分。這類車位是由規劃設計確定，建在整幢建筑物的地下層或小區的獨立的車庫內。車位在構造上沒有明顯的外部范圍，構造上也不表現為屋頂、墻腳、地板、門窗等。但是有隔離欄、地釘或固定的劃線(能經常維護、明顯)等。雖無“物理性的間隔”，但有明確的分界線。符合近代的“觀念上間隔的”要求，具有構造上的獨立性。在利用方面，不需利用相鄰部分的門戶出入，有獨立的通道或與整個車庫的公共走廊、公共通道相通，與其它車位不存在共享設備，能夠排他使用，具有了使用上的獨立性。構造上和使用上的獨立性就具備了《房屋登記辦法》第十條“有固定界限、可獨立使用并且有明確唯一編號(幢號、室號)的房屋或者特定空間”的規定，也就符合了《物權法》第二條第二款“權利人依法對特定物享有直接支配和排他的權利”的物權概念，就可以登記為特定業主的所有權客體。所以，對這類車位應該按照基本單元對開發建設單位進行專有部分的所有權初始登記，單獨記載于登記簿，發《房屋所有權證》。開發建設單位可以依據《物權法》七十四條第二款通過約定的方式，對該車位予以出售、附贈或出租。

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