物業(yè)管理合同糾紛案件訴訟主體的確定

一、業(yè)主委員會作為訴訟主體的確定標(biāo)準(zhǔn)

(一)業(yè)主委員會的成立標(biāo)準(zhǔn)

業(yè)主委員會是在房地產(chǎn)行政管理部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)或商廈的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和由產(chǎn)權(quán)人授權(quán)或與其有管理權(quán)約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人和使用人合法權(quán)益的組織，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會是業(yè)主的自治性機(jī)構(gòu)，須依法成立，才能行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。業(yè)主委員會應(yīng)由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其組成人員不得在物業(yè)管理公司中兼職。業(yè)主大會應(yīng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，業(yè)主人數(shù)眾多的，應(yīng)當(dāng)按比例推選業(yè)主代表，組成物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表大會。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主過半數(shù)或者全體業(yè)主代表過半數(shù)通過。首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，自選舉產(chǎn)生之日起一定期間內(nèi)，應(yīng)按《物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定，到當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門辦理登記。未經(jīng)登記確認(rèn)或未經(jīng)業(yè)主授權(quán)，他人以業(yè)主的名義將業(yè)主委員會予以登記的，視為業(yè)主委員會尚未依法成立。

(二)業(yè)主委員會的訴訟主體資格的確定

對于依法成立的業(yè)主委員會的訴訟主體資格，有觀點認(rèn)為，業(yè)主委員會不是法人，沒有獨立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔(dān)民事、行政責(zé)任。我們認(rèn)為此種意見不妥。《物業(yè)管理條例》賦予了業(yè)主委員會對外簽訂聘用合同的權(quán)利，應(yīng)視為業(yè)主委員會在物業(yè)管理中具備了一定的民事權(quán)利能力和行為能力。業(yè)主委員會代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理的合同，其主體符合規(guī)章規(guī)定，不應(yīng)以此否認(rèn)合同的效力。業(yè)主委員會雖然不是法人，但其屬于依法成立的自治管理組織，應(yīng)屬《民事訴訟法》第49條所規(guī)定的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當(dāng)事人。業(yè)主委員會參與訴訟既是代表業(yè)主行使權(quán)利的行為，又是有關(guān)規(guī)章中規(guī)定其有權(quán)簽訂物業(yè)管理合同所派生出的權(quán)利義務(wù)，其可以成為適格的訴訟主體。我們認(rèn)為，在下列情形下，業(yè)主委員會可作為訴訟主體參加訴訟，以其主要負(fù)責(zé)人(主任或副主任)作為代表人：

1.物業(yè)管理公司違反合同約定損害業(yè)主公共權(quán)益的;

2.業(yè)主大會決定提前解除物業(yè)管理合同，物業(yè)管理公司拒絕退出的;

3.物業(yè)管理合同終止時，物業(yè)管理公司拒絕將物業(yè)管理用房和《物業(yè)管理條例》第29條第1款規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會的;

4.其他損害全體業(yè)主公共權(quán)益的情形。

二、物業(yè)使用人作為訴訟主體的確定標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟主體：

(一)物業(yè)使用人與物業(yè)管理公司直接簽訂物業(yè)管理合同的;

(二)物業(yè)使用人接受物業(yè)服務(wù)，已經(jīng)與物業(yè)管理公司形成事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系的;

(三)業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的;

(四)物業(yè)使用人違反《物業(yè)管理條例》和業(yè)主公約的規(guī)定的。

在上述(三)、(四)情形下，業(yè)主可以列為共同被告。

三、開發(fā)商作為訴訟主體的確定

由于許多物業(yè)管理公司是開發(fā)商的下屬企業(yè)，當(dāng)業(yè)主或業(yè)主委員會以物業(yè)管理公司不履行義務(wù)或有其他嚴(yán)重違約行為為由要求解除合同時，建設(shè)單位往往以拒絕移交公共用房和管理用房或其他配套、公共設(shè)施相要挾。如果因此發(fā)生糾紛，業(yè)主或業(yè)主委員會提起訴訟的，可將物業(yè)管理公司列為被告，建設(shè)單位列為第三人，也可以直接將建設(shè)單位作為被告，以侵權(quán)為由提起訴訟。

上述就是小編對“物業(yè)管理合同糾紛案件訴訟主體的確定”問題進(jìn)行的解答，訴訟的主體分為幾種特殊的情形，包括業(yè)主委員會作為訴訟主體的確定標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)使用人作為訴訟主體的確定標(biāo)準(zhǔn)和開發(fā)商作為訴訟主體的確定。如果讀者需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。