上訴人1:黃某某,男,漢族,36歲,身份證號碼為xxxxxxxxxxxxxxxxx,現住深圳市福田區xxx路x號xx大廈x棟axxx

上訴人2:鄧某,女,漢族,34歲,身份證號碼為xxxxxxxxxxxxxxxxxx,現住羅湖區xxx村x棟xxx

上訴人3:許某,男,漢族,29歲,身份證號碼為xxxxxxxxxxxxxxxxxxx,現住羅湖區港蓮路xxxx區xxx棟xx

被上訴人:深圳市xx物業管理有限公司,住所地深圳市福田區xxx路xxx號深圳中心xxxxxx房,組織機構代碼xxxxxxxxx

法定代表人:吳某某,董事長

原審被告:深圳市xxx餐飲有限公司,住所地深圳市福田區xxx路xx號深圳xxxxxxxxxxxxx室,組織機構代碼xxxxxxxxx

原審被告:北京市xxx餐飲有限公司,住所地北京市朝陽區xxx北路北京市xx研究院內,組織機構代碼xxxxxxxxx

法定代表人:唐某某,董事長

案由:物業服務合同糾紛

上訴人因與深圳市xx物業管理有限公司物業服務合同糾紛一案,不服深圳市福田區人民法院(2008)深福法民三初字第xxxx號民事判決,特向貴院提起上訴.

上訴請求:

一、撤銷深圳市福田區人民法院(2008)深福法民三初字第xxxx號民事判決書;

二、依法對本案改判,即駁回被上訴人要求上訴人承擔連帶責任的訴訟請求;

三、本案訴訟費由被上訴人承擔.

事實與理由:

一、原審判決認定事實不清、適用法律不當,應予撤銷.

(一)、按照物業管理公司的要求交納物業管理費用并不是業主法定義務,而是基于合同的約定,是一種合同義務.

原審法院僅以《物業管理條例》規定交納物業管理費和本體維修基金是業主的法定義務為由判決上訴人對訟爭房產在2008年6月至2008年9月的物業管理費和本體維修基金共226055.52元和滯納金承擔連帶清償責任是錯誤的,《物業管理條例》雖然規定了業主應當按時交納物業服務費用,但同時也在第三十五條規定了,業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同.物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定.第三十六條又規定,物業管理企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務.

由此可見,按照物業管理公司的要求交納物業管理費用并不是法定義務,而是基于合同的約定,是一種合同義務,業主要不要繳納物業費、交多少?何時交?等等一系列內容都要由合同約定,我國的任何一部法律都沒有對上述內容進行規定,包括我國的物權法也沒有規定交納物業管理費是業主的法定義務,只是在第七十九條了建筑物及其附屬設施的維修資金屬于業主共有、在第八十條規定了建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項有約定,按照約定,沒有約定或約定不明確的,按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定.但上述資金和費用并非物業管理費,而是維護建筑物極其附屬設施的成本費用的分攤,物業費包括了物業公司的利潤,業主是沒有法定義務去養活物業公司的.

即使根據現有的《物業管理條例》第二條“本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動.”我們也可以清楚的看到物業管理活動不是法定存在的,而是依據合同存在的,這樣我們就不難得出“業主繳納物業費不是法定的義務,而是合同約定的義務”這樣一個結論.

(二)、根據被上訴人與xxxx大廈業主委員會簽訂的《xxxxx大廈物業服務委托合同》的規定,上訴人也不應對物業管理等費用的交納承擔連帶責任.

根據《物權法》和《深圳市經濟特區物業管理條理》的規定,物業管理公司與業主之間權利義務關系是需要雙方約定的,而非固有的、法定的.雙方的權利義務關系需要由物業服務合同來約定,《物業服務委托合同》才是雙方行使權利、履行義務的唯一依據.

原告于2005年9月12日與xxxx大廈業主委員會簽訂了《xxxx大廈物業服務委托合同》,該合同才是雙方確定權利義務關系的合法依據,也是唯一依據.該合同第二十二條第1款明確規定,本物業的管理服務費用由乙方(即被上訴人)向業主或物業使用人收取,一個“或”字表明了被上訴人對物業服務費用的收取對象具有選擇權,但被上訴人不能濫用該選擇權,只能選擇其中一方,被上訴人用自己的實際行動和一系列協議表明它選擇了向物業使用人收取物業服務費用,該選擇是其真實意思表示,并不違背法律規定,又完全符合《xxxxx大廈物業服務委托合同》的規定,具有法律效力.

同時,《物業服務委托合同》并沒有約定業主要對租戶的欠費行為承擔連帶清償責任,而是明確約定了物業管理公司直接對物業使用人行使權利、承擔義務,包括服務對象、管理費用的標準、繳納方式、違約責任等,并不需要業主的參與或擔保.另外,在本案中,原告與承租三業主房產的租戶又直接簽訂了停車費、物業費、水電費及廣告墻使用費的交納合同,因此,三業主不需要對租戶的欠費行為承擔連帶責任.

(三)、假設交納物業管理等費用是上訴人的義務,那么,被上訴人與深圳市xxx餐飲有限公司簽訂了《關于車輛停放和綜合管理費的協議》和《廣告位置租用協議》,明確約定了物業管理等費用的交納主體、交納金額、交納時間以及爭議解決方式等事項,這已經構成債務的移轉或債務承擔,上訴人已經因此免除了承擔債務的義務.

債務承擔,又稱“債務轉移”,是債的移轉的一種.因第三人與債權人或債務人達成協議或者依法律規定、法院判決而由債務人將債務轉移給第三人.廣義的債務承擔,包括第三人替代債務人承擔債務和第三人加入債的關系與原債務人共同負擔同一內容的債務兩種.前者稱為免責的債務承擔;后者稱為并存的債務承擔.通常意義上的債務承擔僅指前一種情況即狹義的債務承擔.免責的債務承擔是指第三人通過協議而取代原債務人承擔全部債務,債務人因此免除承擔債務的義務.

債務轉移的協議可以由第三人與債務人訂立,也可以由第三人與債權人訂立.前者須經債權人承認才能發生轉移債務的效力;后者則自成立時發生轉移債務的效力,無須得到債務人同意,但債權人負有告之的義務.本案中,被上訴人作為收取物業管理等費用的權利主體,直接與第三人即承租人深圳市xxx餐飲有限公司簽訂了《關于車輛停放和綜合管理費的協議》和《廣告位置租用協議》,且該物業管理費用的標準是明確的、是足額收取的.被上訴人和承租人均已經明確告知上訴人,且被上訴人與承租人從2006年6月至2008年6月實際履行了上述合同,債的移轉早已完成.

二、根據合同的相對性原則,合同關系的當事人并不包括第三人,合同債權也不能對第三人產生效力,上訴人黃某某、鄧某、許某作為第三人不應對其他原審被告拖欠物業管理費和本體維修金的行為承擔連帶責任,否則,作為業主的上訴人只承擔義務而沒有享受任何權利,也不符合公平原則.

2006年6月,被上訴人先后與深圳市xxx餐飲有限公司簽訂了《關于車輛停放和綜合管理費的協議》和《廣告位置租用協議》,明確約定由深圳市xxx餐飲有限公司向被上訴人支付物業管理費、空調使用費、水電費、停車場使用費和工墻體廣告使用費等相關費用,內容具體明確,切實可行.合同雙方當事人按照合同約定一直履行至2008年6月,其間,被上訴人從未向業主主張過上述費用.三業主并非上述兩個合同關系中的當事人,不應承擔支付相關費用的義務.

合同是平等主體的自然人、法人或其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議.所以,合同必然發生在特定兩個或兩個以上的主體之間,合同關系一般只能在特定的當事人之間發生效力,這在學理上稱為合同的相對性.所謂合同關系的相對性,也通常被稱為債的相對性,它主要是指合同關系只能發生在特定的合同當事人之間,只有一方合同當事人能夠基于合同向另一方當事人提出請求或提出訴訟;與合同當事人沒有發生合同上權利義務關系的第三人不能依據合同向合同當事人提出請求或提出訴訟,也不應承擔合同的義務或責任.

合同的相對性,是合同規則和制度的奠基石,在債法或合同法中具有十分重要的地位.它主要包括了三個方面:第一、主體的相對性;第二、內容的相對性;第三、責任的相對性(主要包括了違約責任的相對性,它是指違約責任只能在特定的當事人之間即合同關系的當事人之間發生,合同關系以外的人不負違約責任).

本案中,被上訴人與深圳市xxx餐飲有限公司簽訂了相關合同,他們作為合同的相對方理應彼此享受權利、承擔義務,上訴人黃某某、鄧某、許某雖然是房產的業主,但他們并非合同的當事人,不應該交納相關費用.合同的實際履行人是深圳市xxx餐飲有限公司及其關聯公司北京市xx餐飲有限公司、深圳市xx餐飲有限公司,一直是由深圳市xxx餐飲有限公司及其關聯公司在實際使用該房產中的空調、水電費、停車場和廣告墻等,在拖欠費用前,他們一直在向被上訴人交納著上述各種費用,包括垃圾處理費等,被上訴人從未向上訴人主張過上述費用.

另外,深圳市xxx餐飲有限公司的法定代表人許某某先生在簽署合同時又向被上訴人強調,該房產使用過程中產生的一切費用均由深圳市xxx餐飲有限公司承擔,和業主無關,被上訴人當時對此并無異議(在庭審中被告深圳市xxx餐飲有限公司法定代表人、合同簽署人許某某曾向法庭重申了此點,這更能證明三業主不需要承擔連帶責任).

綜上,被上訴人要求上訴人承擔連帶責任的訴訟請求無法律和事實依據,不應被支持;原審法院認定事實不清,適用法律錯誤,應予糾正,懇請貴院依法支持我方的訴訟請求,以彰顯法律之公正,以維護我方之權益!

以上意見,請予充分考慮并采納!

北京市xx(深圳)律師事務所

馬x律師

20xx年1月8日

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