上訴人1:黃某某,男,漢族,36歲,身份證號碼為xxxxxxxxxxxxxxxxx,現(xiàn)住深圳市福田區(qū)xxx路x號xx大廈x棟axxx

上訴人2:鄧某,女,漢族,34歲,身份證號碼為xxxxxxxxxxxxxxxxxx,現(xiàn)住羅湖區(qū)xxx村x棟xxx

上訴人3:許某,男,漢族,29歲,身份證號碼為xxxxxxxxxxxxxxxxxxx,現(xiàn)住羅湖區(qū)港蓮路xxxx區(qū)xxx棟xx

被上訴人:深圳市xx物業(yè)管理有限公司,住所地深圳市福田區(qū)xxx路xxx號深圳中心xxxxxx房,組織機構(gòu)代碼xxxxxxxxx

法定代表人:吳某某,董事長

原審被告:深圳市xxx餐飲有限公司,住所地深圳市福田區(qū)xxx路xx號深圳xxxxxxxxxxxxx室,組織機構(gòu)代碼xxxxxxxxx

原審被告:北京市xxx餐飲有限公司,住所地北京市朝陽區(qū)xxx北路北京市xx研究院內(nèi),組織機構(gòu)代碼xxxxxxxxx

法定代表人:唐某某,董事長

案由:物業(yè)服務(wù)合同糾紛

上訴人因與深圳市xx物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案,不服深圳市福田區(qū)人民法院(2008)深福法民三初字第xxxx號民事判決,特向貴院提起上訴.

上訴請求:

一、撤銷深圳市福田區(qū)人民法院(2008)深福法民三初字第xxxx號民事判決書;

二、依法對本案改判,即駁回被上訴人要求上訴人承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請求;

三、本案訴訟費由被上訴人承擔(dān).

事實與理由:

一、原審判決認定事實不清、適用法律不當(dāng),應(yīng)予撤銷.

(一)、按照物業(yè)管理公司的要求交納物業(yè)管理費用并不是業(yè)主法定義務(wù),而是基于合同的約定,是一種合同義務(wù).

原審法院僅以《物業(yè)管理條例》規(guī)定交納物業(yè)管理費和本體維修基金是業(yè)主的法定義務(wù)為由判決上訴人對訟爭房產(chǎn)在2008年6月至2008年9月的物業(yè)管理費和本體維修基金共226055.52元和滯納金承擔(dān)連帶清償責(zé)任是錯誤的,《物業(yè)管理條例》雖然規(guī)定了業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)服務(wù)費用,但同時也在第三十五條規(guī)定了,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定.第三十六條又規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù).

由此可見,按照物業(yè)管理公司的要求交納物業(yè)管理費用并不是法定義務(wù),而是基于合同的約定,是一種合同義務(wù),業(yè)主要不要繳納物業(yè)費、交多少?何時交?等等一系列內(nèi)容都要由合同約定,我國的任何一部法律都沒有對上述內(nèi)容進行規(guī)定,包括我國的物權(quán)法也沒有規(guī)定交納物業(yè)管理費是業(yè)主的法定義務(wù),只是在第七十九條了建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金屬于業(yè)主共有、在第八十條規(guī)定了建筑物及其附屬設(shè)施的費用分攤、收益分配等事項有約定,按照約定,沒有約定或約定不明確的,按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定.但上述資金和費用并非物業(yè)管理費,而是維護建筑物極其附屬設(shè)施的成本費用的分攤,物業(yè)費包括了物業(yè)公司的利潤,業(yè)主是沒有法定義務(wù)去養(yǎng)活物業(yè)公司的.

即使根據(jù)現(xiàn)有的《物業(yè)管理條例》第二條“本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動.”我們也可以清楚的看到物業(yè)管理活動不是法定存在的,而是依據(jù)合同存在的,這樣我們就不難得出“業(yè)主繳納物業(yè)費不是法定的義務(wù),而是合同約定的義務(wù)”這樣一個結(jié)論.

(二)、根據(jù)被上訴人與xxxx大廈業(yè)主委員會簽訂的《xxxxx大廈物業(yè)服務(wù)委托合同》的規(guī)定,上訴人也不應(yīng)對物業(yè)管理等費用的交納承擔(dān)連帶責(zé)任.

根據(jù)《物權(quán)法》和《深圳市經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條理》的規(guī)定,物業(yè)管理公司與業(yè)主之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系是需要雙方約定的,而非固有的、法定的.雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系需要由物業(yè)服務(wù)合同來約定,《物業(yè)服務(wù)委托合同》才是雙方行使權(quán)利、履行義務(wù)的唯一依據(jù).

原告于2005年9月12日與xxxx大廈業(yè)主委員會簽訂了《xxxx大廈物業(yè)服務(wù)委托合同》,該合同才是雙方確定權(quán)利義務(wù)關(guān)系的合法依據(jù),也是唯一依據(jù).該合同第二十二條第1款明確規(guī)定,本物業(yè)的管理服務(wù)費用由乙方(即被上訴人)向業(yè)主或物業(yè)使用人收取,一個“或”字表明了被上訴人對物業(yè)服務(wù)費用的收取對象具有選擇權(quán),但被上訴人不能濫用該選擇權(quán),只能選擇其中一方,被上訴人用自己的實際行動和一系列協(xié)議表明它選擇了向物業(yè)使用人收取物業(yè)服務(wù)費用,該選擇是其真實意思表示,并不違背法律規(guī)定,又完全符合《xxxxx大廈物業(yè)服務(wù)委托合同》的規(guī)定,具有法律效力.

同時,《物業(yè)服務(wù)委托合同》并沒有約定業(yè)主要對租戶的欠費行為承擔(dān)連帶清償責(zé)任,而是明確約定了物業(yè)管理公司直接對物業(yè)使用人行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù),包括服務(wù)對象、管理費用的標(biāo)準(zhǔn)、繳納方式、違約責(zé)任等,并不需要業(yè)主的參與或擔(dān)保.另外,在本案中,原告與承租三業(yè)主房產(chǎn)的租戶又直接簽訂了停車費、物業(yè)費、水電費及廣告墻使用費的交納合同,因此,三業(yè)主不需要對租戶的欠費行為承擔(dān)連帶責(zé)任.

(三)、假設(shè)交納物業(yè)管理等費用是上訴人的義務(wù),那么,被上訴人與深圳市xxx餐飲有限公司簽訂了《關(guān)于車輛停放和綜合管理費的協(xié)議》和《廣告位置租用協(xié)議》,明確約定了物業(yè)管理等費用的交納主體、交納金額、交納時間以及爭議解決方式等事項,這已經(jīng)構(gòu)成債務(wù)的移轉(zhuǎn)或債務(wù)承擔(dān),上訴人已經(jīng)因此免除了承擔(dān)債務(wù)的義務(wù).

債務(wù)承擔(dān),又稱“債務(wù)轉(zhuǎn)移”,是債的移轉(zhuǎn)的一種.因第三人與債權(quán)人或債務(wù)人達成協(xié)議或者依法律規(guī)定、法院判決而由債務(wù)人將債務(wù)轉(zhuǎn)移給第三人.廣義的債務(wù)承擔(dān),包括第三人替代債務(wù)人承擔(dān)債務(wù)和第三人加入債的關(guān)系與原債務(wù)人共同負擔(dān)同一內(nèi)容的債務(wù)兩種.前者稱為免責(zé)的債務(wù)承擔(dān);后者稱為并存的債務(wù)承擔(dān).通常意義上的債務(wù)承擔(dān)僅指前一種情況即狹義的債務(wù)承擔(dān).免責(zé)的債務(wù)承擔(dān)是指第三人通過協(xié)議而取代原債務(wù)人承擔(dān)全部債務(wù),債務(wù)人因此免除承擔(dān)債務(wù)的義務(wù).

債務(wù)轉(zhuǎn)移的協(xié)議可以由第三人與債務(wù)人訂立,也可以由第三人與債權(quán)人訂立.前者須經(jīng)債權(quán)人承認才能發(fā)生轉(zhuǎn)移債務(wù)的效力;后者則自成立時發(fā)生轉(zhuǎn)移債務(wù)的效力,無須得到債務(wù)人同意,但債權(quán)人負有告之的義務(wù).本案中,被上訴人作為收取物業(yè)管理等費用的權(quán)利主體,直接與第三人即承租人深圳市xxx餐飲有限公司簽訂了《關(guān)于車輛停放和綜合管理費的協(xié)議》和《廣告位置租用協(xié)議》,且該物業(yè)管理費用的標(biāo)準(zhǔn)是明確的、是足額收取的.被上訴人和承租人均已經(jīng)明確告知上訴人,且被上訴人與承租人從2006年6月至2008年6月實際履行了上述合同,債的移轉(zhuǎn)早已完成.

二、根據(jù)合同的相對性原則,合同關(guān)系的當(dāng)事人并不包括第三人,合同債權(quán)也不能對第三人產(chǎn)生效力,上訴人黃某某、鄧某、許某作為第三人不應(yīng)對其他原審被告拖欠物業(yè)管理費和本體維修金的行為承擔(dān)連帶責(zé)任,否則,作為業(yè)主的上訴人只承擔(dān)義務(wù)而沒有享受任何權(quán)利,也不符合公平原則.

2006年6月,被上訴人先后與深圳市xxx餐飲有限公司簽訂了《關(guān)于車輛停放和綜合管理費的協(xié)議》和《廣告位置租用協(xié)議》,明確約定由深圳市xxx餐飲有限公司向被上訴人支付物業(yè)管理費、空調(diào)使用費、水電費、停車場使用費和工墻體廣告使用費等相關(guān)費用,內(nèi)容具體明確,切實可行.合同雙方當(dāng)事人按照合同約定一直履行至2008年6月,其間,被上訴人從未向業(yè)主主張過上述費用.三業(yè)主并非上述兩個合同關(guān)系中的當(dāng)事人,不應(yīng)承擔(dān)支付相關(guān)費用的義務(wù).

合同是平等主體的自然人、法人或其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議.所以,合同必然發(fā)生在特定兩個或兩個以上的主體之間,合同關(guān)系一般只能在特定的當(dāng)事人之間發(fā)生效力,這在學(xué)理上稱為合同的相對性.所謂合同關(guān)系的相對性,也通常被稱為債的相對性,它主要是指合同關(guān)系只能發(fā)生在特定的合同當(dāng)事人之間,只有一方合同當(dāng)事人能夠基于合同向另一方當(dāng)事人提出請求或提出訴訟;與合同當(dāng)事人沒有發(fā)生合同上權(quán)利義務(wù)關(guān)系的第三人不能依據(jù)合同向合同當(dāng)事人提出請求或提出訴訟,也不應(yīng)承擔(dān)合同的義務(wù)或責(zé)任.

合同的相對性,是合同規(guī)則和制度的奠基石,在債法或合同法中具有十分重要的地位.它主要包括了三個方面:第一、主體的相對性;第二、內(nèi)容的相對性;第三、責(zé)任的相對性(主要包括了違約責(zé)任的相對性,它是指違約責(zé)任只能在特定的當(dāng)事人之間即合同關(guān)系的當(dāng)事人之間發(fā)生,合同關(guān)系以外的人不負違約責(zé)任).

本案中,被上訴人與深圳市xxx餐飲有限公司簽訂了相關(guān)合同,他們作為合同的相對方理應(yīng)彼此享受權(quán)利、承擔(dān)義務(wù),上訴人黃某某、鄧某、許某雖然是房產(chǎn)的業(yè)主,但他們并非合同的當(dāng)事人,不應(yīng)該交納相關(guān)費用.合同的實際履行人是深圳市xxx餐飲有限公司及其關(guān)聯(lián)公司北京市xx餐飲有限公司、深圳市xx餐飲有限公司,一直是由深圳市xxx餐飲有限公司及其關(guān)聯(lián)公司在實際使用該房產(chǎn)中的空調(diào)、水電費、停車場和廣告墻等,在拖欠費用前,他們一直在向被上訴人交納著上述各種費用,包括垃圾處理費等,被上訴人從未向上訴人主張過上述費用.

另外,深圳市xxx餐飲有限公司的法定代表人許某某先生在簽署合同時又向被上訴人強調(diào),該房產(chǎn)使用過程中產(chǎn)生的一切費用均由深圳市xxx餐飲有限公司承擔(dān),和業(yè)主無關(guān),被上訴人當(dāng)時對此并無異議(在庭審中被告深圳市xxx餐飲有限公司法定代表人、合同簽署人許某某曾向法庭重申了此點,這更能證明三業(yè)主不需要承擔(dān)連帶責(zé)任).

綜上,被上訴人要求上訴人承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請求無法律和事實依據(jù),不應(yīng)被支持;原審法院認定事實不清,適用法律錯誤,應(yīng)予糾正,懇請貴院依法支持我方的訴訟請求,以彰顯法律之公正,以維護我方之權(quán)益!

以上意見,請予充分考慮并采納!

北京市xx(深圳)律師事務(wù)所

馬x律師

20xx年1月8日

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