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寧波
抵押貸款合同糾紛案
趙某為購買A公司301號房產，于2000年10月15日與A公司簽訂了房產按揭貸款合同，合同約定B銀行貸款60萬元給趙某作為購房款，趙某以購買的該房產做抵押擔保，A公司為上述貸款本息以實現債權費用承擔連帶責任，保證期限自合同生效之日至辦妥房產抵押登記止，如趙某連續3個月或累計6個月不按合同約定還款，B銀行有權要求其提前還款，并向A公司追討，A公司還向B銀行支付了趙某購房款總額5%的保證金。2000年10月23日，B銀行將發放給趙某的貸款60萬轉入A公司帳戶。2001年8月，A公司為趙某辦理了房屋產權證，也協助B銀行與趙某辦理了房產抵押登記，B銀行也退還了A公司對趙某房屋按揭的保證金。2002年5月開始，趙某就一直未向B銀行歸還本息，2003年12月，B銀行向法院起訴，請求：1.解除抵押合同，提前還清本息;2.趙某歸還所欠本息，并承擔逾期責任;3.法院對其抵押房產拍賣，B銀行對拍賣款有優先受償權;4.A公司對趙某欠款本息及實現B銀行債權費用承擔連帶責任。
評析
一、按揭與房地產抵押的異同
“按揭”一詞是從我國香港傳至大陸的，英美法中的房地產按揭是指按揭人在貸款時將按揭的房地產的所有權轉讓給按揭權人，而在還款后按揭解除時將所有權從按揭權人那里贖回。香港所指的按揭(mortgage)就是轉讓物業權益保證償還債務。房地產按揭就是房地產按揭人把其對房地產的業權轉讓(convey)給債權人，以作為償還債務或履行責任的保證，一旦所保證的債務或責任得到償還或解除后，債權人應把房地產的一切權益再轉讓給按揭人。我國大陸的按揭，指不能或不愿一次性支付房款的購房人將其與房產商之房地產買賣合同項下的所有權益抵押于按揭銀行，或將其因與房產商之買賣合同而取得的房地產抵押于按揭銀行，按揭銀行將一定數額的款項貸給購房人并以購房人名義將款項交由房產商所有的行為之總稱。我國大陸的按揭實質上是房地產抵押與英美法系的“按揭”有本質的不同，其并不轉移所有權，實質上是一種抵押貸款。
本案中，趙某和銀行所簽訂的抵押合同是真實有效的，且趙某并沒有積極履行對銀行的還款義務，根據((擔保法》第三十三條規定：“債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。”第五十三條第一款規定：“債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣變賣該抵押物所得價款受償;協議不成的抵押權人可以向人民法院提起訴訟。”因此，銀行在抵押人拒不履行還款義務的情況下享有對該房屋的優先受償權。
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