一、商品房預(yù)售合同代理是如何行使代理權(quán)的

[案情介紹]

上訴人合肥某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱某公司)為與被上訴人**Q國際集團C進出口股份有限公司(以下簡稱Q公司)、原審被告**A經(jīng)濟開發(fā)公司(以下簡稱A公司)和**R畜禽經(jīng)濟開發(fā)有限責任公司(以下簡稱R公司)債務(wù)轉(zhuǎn)讓、商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服安徽省高級人民法院(2001)皖-民一初字第02號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

經(jīng)審理查明：1997年6月6日，某公司與**B物業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱B公司)簽訂《某小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定某公司將小區(qū)以1.5億元人民幣轉(zhuǎn)讓給B公司。B公司根據(jù)某公司的全權(quán)委托書組建經(jīng)營、管理、銷售、財務(wù)機構(gòu)，保證某項目的交接。移交后小區(qū)項目所發(fā)生的債權(quán)債務(wù)由B公司負責。協(xié)議書簽訂之日起，某公司向B公司移交土地證、規(guī)劃許可證、建筑執(zhí)照、施工圖紙及相關(guān)技術(shù)資料、某公司總經(jīng)理給B公司的全權(quán)委托書，此外還有某公司的公章、財務(wù)專用章、合同專用章及有關(guān)法律文件等。

1997年6月24日，某公司總經(jīng)理宋某出具《委托書》一份，內(nèi)容是：根據(jù)某公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要，即日起授權(quán)丁某全權(quán)負責經(jīng)營有關(guān)公司業(yè)務(wù)。該《委托書》上有宋某的簽名和某公司章。丁某時任B公司副總經(jīng)理、A公司副總經(jīng)理、R公司董事。

1997年6月25日，A公司向江蘇省**出口集團股份有限公司(以下簡稱C公司)出具蓋有公司章和法定代表人名章的文件一份，內(nèi)容是：經(jīng)97年6月25日C公司與A公司核對往來帳項，截止1996年12月31日A公司尚欠C公司48743616.8元，A公司確認上述債務(wù)無誤。

1997年7月2日，丁某用A公司的信函紙出具“收條”一張，內(nèi)容是：今收到某公司公章、財務(wù)專用章、營業(yè)執(zhí)照副本、貸款證。“即日起如發(fā)生有關(guān)一切問題由我負責全權(quán)處理并承擔一切法律責任。”

同年7月15日，某公司致函給B公司、A公司、R公司法定代表人丁某和B公司副總經(jīng)理丁某，稱因B公司沒有履行完畢《某小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》中約定的有關(guān)付款的協(xié)議內(nèi)容，同時獲如B公司用某公司印章和土地證在銀行簽訂貸款抵押擔保合同書，因此某公司決定收回其公司印章并取消對丁某的《委托書》。7月19日，A公司致函某公司總經(jīng)理宋某，稱15日來函收悉，“我方所拿貴公司印章僅為輸土地變更之用，在辦理完土地變更手續(xù)后印章完好交還貴司”。但直至1998年10月，某公司印章仍未收回。

1997年12月11日，丁某代表某公司與C公司、A公司簽訂《<某小區(qū)>商品房預(yù)售(購)合同》一份，合同約定：C公司向某公司預(yù)購工程編號為A114、B110、B111、B113、B114、B116棟，建筑面積20155.28平方米的住宅房屋，售價每平方米2425元，購房款合計48876550元。第3條約定，C公司以A公司出具的“債務(wù)確認書”載明的債權(quán)中相當于購房款的部分全額充抵其應(yīng)付的購房款，1元債權(quán)充抵1元購房款。合同一經(jīng)簽訂，C公司對A公司的債權(quán)中相當于購房款的部分即轉(zhuǎn)讓給某公司。對剩余部分債權(quán)C公司保留對A公司的追索權(quán)，但此時應(yīng)視同C公司已向某公司全額支付購房款，工方公司應(yīng)立即向C公司開具已收到全額購房款的收款收據(jù)。某公司向A公司主張債權(quán)的時間和方式由雙方另行協(xié)商，但不影響某公司和C公司雙方的權(quán)利義務(wù)。某公司應(yīng)于1998年7月31日前將房屋交付C公司，否則除非C公司同意，C公司有權(quán)隨時解除合同，某公司向C公司支付購房款總額10%的違約金。合同解除后，三方的債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓關(guān)系隨之解除，C公司有權(quán)依A公司出具的債務(wù)確認書向A公司主張債權(quán)。該合同蓋有某公司、A公司、C公司的印章，丁某代表某公司簽名，丁某代表A公司簽章，張*龍代表C公司簽名。

合同簽訂當天，丁某向C公司出具了其為經(jīng)辦人并簽字的總計48876549.93元的購房款收據(jù)，加蓋了某公司的財務(wù)專用章，但財務(wù)主管、記帳、出納、審核各項皆為空白。某公司沒有收到Q公司實際的購房款。

另查明，C公司于1998年1月更名為**Q國際集團C進出口股份有限公司。某小區(qū)B區(qū)房屋沒有取得《商品房預(yù)售許可證》。

1998年10月19日，某公司、A公司、R公司與Q公司簽訂《協(xié)議書》一份，載明：某公司要求延遲交付Q公司購買的某住宅小區(qū)6棟房屋。由于某公司不能按期交房構(gòu)成違約，應(yīng)于1999年2月28日前支付給Q公司購房款10%的違約金。Q公司同意某公司在1999年2月28日前向Q公司交付房屋。A公司、R公司為某公司延遲履行交房義務(wù)提供保證并愿意對某公司交付房屋及支付違約金承擔連帶責任。合同蓋有某公司、A公司、R公司的印章，丁某代表某公司、A公司、R公司三家在合同上簽字。

再查明，某公司與B公司簽訂的《某小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，因B公司的法定代表人丁某被舉被涉嫌詐騙被捕，合同沒有得到全部履行。

2001年2月28日，Q公司向安徽省高級人民法院起訴，請求被告某公司、A公司、R公司履行交付房屋的義務(wù)并支付違約金8455643元。

[案情分析]

一審法院認為：某公司出具委托書、公章及某小區(qū)的開發(fā)資料的真實意思是為辦理某小區(qū)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。丁某以某公司名義與Q公司簽訂商品房預(yù)售合同，沒有某公司的追認，丁某的行為應(yīng)屬無權(quán)代理行為。但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十九條的規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。

丁某以某公司名義簽訂商品房預(yù)售合同時，出具了某公司的授權(quán)委托書、公司公章、財務(wù)專用章、營業(yè)執(zhí)照副本和某小區(qū)的相關(guān)開發(fā)資料，客觀上形成了丁某有簽訂商品房預(yù)售合同的代理權(quán)的表象。盡管某公司曾函告丁某和丁某收回其授權(quán)委托，丁某也回函稱某公司印章僅為辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)之用，但此函件沒有對外公示，某公司未能收回其公章，因此Q公司有理由相信丁某有代理權(quán)。丁某代表某公司與Q公司簽訂商品房預(yù)售合同所產(chǎn)生的法律后果應(yīng)由某公司承擔。

在1998年10月9日的《協(xié)議書》中，丁某雖然代表某公司、A公司、R公司三家簽字，但系代表合同一方為保證Q公司債權(quán)實現(xiàn)所為，不符合雙方代理的特征。A公司對其1997年6月25日向Q公司出具的債務(wù)確認書當庭表示對其真實性不持異議，因此對A公司要求Q公司舉證說明債務(wù)形成過程的答辯意見不予支持。由于某小區(qū)B區(qū)沒有取得商品房預(yù)售許可證，因此根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，Q公司與某公司簽訂的商品房預(yù)售合同中關(guān)于B區(qū)五幢房屋的預(yù)售部分無效。某公司應(yīng)履行向Q公司交付A114幢房屋的義務(wù)并支付延遲交付的違約金。某小區(qū)A114幢房屋已經(jīng)出售36套，絕大部分購房戶已經(jīng)入住，因此某公司還應(yīng)向Q公司交付與A114幢已出售房屋面積和樓層相同的房屋。由于合同雙方對不能交付合同約定的房屋的違約責任未作約定，因此對某公司不能全部交付A114幢房屋的責任問題不予處理。

某公司雖然沒有收到Q公司的購房款，但根據(jù)合同約定，Q公司對A公司的債權(quán)轉(zhuǎn)移給某公司并以此購買商品房，某公司出具了收款收據(jù)，證明某公司同意代A公司承擔對Q公司的債務(wù)。某B區(qū)五幢房屋的預(yù)售被確認無效后，某公司應(yīng)按合同約定的價格向Q公司返還購房款。A公司、R公司應(yīng)對某公司未履行交付房屋的義務(wù)及某公司逾期交房的違約金承擔連帶責任。依照《中華人民共和國合同法》第四十九條、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款第(四)項、《中華人民共和國擔保法》第十八條、最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第一條、《關(guān)于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第八條之規(guī)定，該院判決：

1.Q公司與某公司、A公司簽訂的《<某小區(qū)>商品房預(yù)售(購)合同》及《協(xié)議書》中關(guān)于B110、B111、B113、B114、B116五幢房屋的預(yù)售部分無效，其余部分有效

2.某公司于判決生效后30日內(nèi)向Q公司交付某小區(qū)A114幢203、204、206、403、405、406、504、505、603、604、605、608室共12套房屋及某小區(qū)內(nèi)面積為1124平方米的房屋(與A114幢已經(jīng)出售的36套房屋面積相同、樓層相同);三、某公司于判決生效后30日內(nèi)向Q公司交付延遲交房違約金1040116.4元，A公司、R公司承擔連帶責任;四、某公司于判決生效后30日內(nèi)返還Q公司購房款38475386元;五、駁回Q公司其它訴訟請求。一審案件受理費252288元，由某公司負擔176601.6元，Q公司負擔50457.6元，A公司、R公司負擔25228.8元。財產(chǎn)保全費211030元，由某公司負擔147721元，Q公司負擔42206元，A公司、R公司負擔21103元。

某公司不服一審判決向本院提起上訴，請求撤銷一審判決，駁回Q公司的訴訟請求。

理由是：

1、一審法院關(guān)于表見代理的認定是錯誤的。Q公司對丁某的代理權(quán)未盡必要的審查義務(wù)，不能僅憑某公司總經(jīng)理開具的授權(quán)范圍為“經(jīng)營”的委托書就認定丁某享有代理權(quán)。本案名為商品房預(yù)售，實為債務(wù)轉(zhuǎn)讓，即由某公司承擔A公司對Q公司的全部近5000萬元的債務(wù)，而某公司營業(yè)執(zhí)照的注冊資金僅為2000萬元，對此公司總經(jīng)理宋某無權(quán)決定。

丁某的無權(quán)代理行為不具有代某公司承擔A公司債務(wù)的代理權(quán)客觀表象，Q公司完全能夠推斷出丁某所獲授權(quán)為有限授權(quán)，Q公司認定丁某為有權(quán)代理，在主觀上存在惡意或重大過失。

2、合同簽訂過程中存在雙方代理甚至三方代理的行為，違反相關(guān)的法律規(guī)定。

3、B區(qū)房屋沒有取得預(yù)售許可證，本案合同標的在法律上明顯履行不能，Q公司對此明顯疏忽。

4、《<某小區(qū)>商品房預(yù)售(購)合同》及《協(xié)議書》中俁同當事人之間不平等，某公司的利益沒有得到保護。

某公司沒有收到預(yù)售房款，Q公司與丁某竟合謀開具收款收據(jù)，其目的就是讓某公司為A公司承擔債務(wù)。Q公司長期以來也一直沒有要求某公司將收款收據(jù)更換為正式發(fā)票。購房款收據(jù)沒有相應(yīng)的基礎(chǔ)關(guān)系支持，不能適用票據(jù)無因性理論。丁某以某公司名義對A公司承諾擔債務(wù)屬自己代理和雙方代理。對此，Q公司應(yīng)為明知。

5、按照房地產(chǎn)管理法第44條和建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理方法》第十條的規(guī)定，商品房預(yù)售所得款項必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，預(yù)售合同應(yīng)報縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門和土地管理部門登記備案。Q公司回避并違反了法律規(guī)定。

6、自預(yù)售合同簽訂后，即使合同已經(jīng)延遲履行，Q公司也沒有向某公司主張過債權(quán)。

7、對于合同無效，某公司沒有主觀過錯，亦未因該合同無效造成任何經(jīng)濟損失，因此某公司不應(yīng)承擔任何責任。

8、某公司對于消除丁某非法代理權(quán)的不良影響已盡勤勉義務(wù)，包括去函取消對丁某的委托并請求安徽省高級人民法院在1998年8月當庭收繳B公司持有的某公司印章。

9、《協(xié)議書》中載明，A公司和R公司對某公司交付房屋及支付違約金承擔連帶責任，一審法院僅讓A公司、R公司就違約金承擔連帶責任，一審法院僅讓A公司、R公司就違約金承擔連帶責任不妥。

10、一審法院認定B區(qū)房屋的預(yù)售行為無效，同時卻判令某公司返還38475386元的購房款，是將無效合同按有效處理，沒有法律和合同依據(jù)。

房屋預(yù)售合同中約定，如某公司不能履行交房義務(wù)，合同解除后，Q公司仍向A公司主張債權(quán)。丁某開具收款收據(jù)時欠缺相應(yīng)的代理權(quán)和民事行為能力。國家稅務(wù)局《關(guān)于對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)發(fā)票管理的暫行規(guī)定》第十四條規(guī)定：任何單位和個人未經(jīng)稅務(wù)機關(guān)批準不得用白條或其他收款憑證代替發(fā)票。某公司是中外合資企業(yè)，丁某開具收款收據(jù)的行為無效。

Q公司答辯稱：簽訂合同時，Q公司盡到了合理的審查義務(wù)，聘請了律師參與訂立合同。Q公司沒有見過B公司與某公司之間的《某小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。某公司的委托書中沒有限定丁某的權(quán)限，也沒有及時對外公示撤銷授權(quán)或向善意第三方通知情況。認為丁某在Q公司簽訂商品房預(yù)售合同時是有權(quán)代理。請求維持一審判決。

丁某代理R公司、A公司發(fā)表代理意見稱：A公司與C公司之間債務(wù)的形成是十幾年的交易中產(chǎn)生的。A公司提出以B公司收購的某小區(qū)在建房屋以預(yù)售的方式?jīng)_抵該筆債務(wù)，C公司對B公民事與某公司之間的《某小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》是明知的，在簽訂商品房預(yù)售合同時丁某向Q公司提供了這份B公司與某公司之間的《某小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。B公司與某公司之間的賬目已經(jīng)進行清理。丁某應(yīng)C公司要求開具的收款收據(jù)時Q公司實際上并未付款。

本院認為：丁某作為B公司和A公司的副總經(jīng)理，在1997年12月11日代表某公司與C公司、A公司簽訂《<某小區(qū)>商品房預(yù)售(購)合同》時明知某公司總經(jīng)理《委托書》的授權(quán)目的和范圍，在某公司已取消對其的委托授權(quán)的情況下，卻仍代表某公司與Q公司簽訂與《某小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無關(guān)的商品房預(yù)售合同，是沒有代理權(quán)的行為。《<某小區(qū)>商品房預(yù)售(購)合同》的內(nèi)容本身不是單純的商品房預(yù)售，該合同的目的就是為了使Q公司實現(xiàn)其對A公司的債權(quán)，其實質(zhì)是A公司以某公司的房屋向Q公司抵償其債務(wù)，商品房預(yù)售只是以上目的的表現(xiàn)形式。對于以某公司的房屋抵償A公司的債務(wù)，丁某沒有某公司任何形式上的授權(quán)，Q公司也沒有理由相信丁某有代理權(quán)。

一審法院認定本案中表現(xiàn)代理成立不當。丁某身為A公司副總經(jīng)理代理某公司表示以其房產(chǎn)為A公司償債，屬于自己代理的行為，該代理行為不發(fā)生法律效力。因此，《<某小區(qū)>商品房預(yù)售(購)合同》第3條關(guān)于Q公司付款行為的約定是無效的。一審法院認為丁某開具的收款收據(jù)表明某公司同意代A公司承擔對Q公司的債務(wù)的認定是沒有依據(jù)的。

丁某的簽訂該合同時代理某公司的行為明顯損害某公司的權(quán)益，Q公司明知丁某的身份，在簽訂《<某小區(qū)>商品房預(yù)售(購)合同》時未盡合理的審查義務(wù)，存在疏忽和懈怠，對該代理行為無效負有過錯。丁某以某公司名義向Q公司開具收款收據(jù)的代理行為，也是不發(fā)生法律效力的。Q公司未支付購房款，一審法院認定某小區(qū)B區(qū)預(yù)售合同因未取得預(yù)售許可證而無效，卻判決某公司向Q公司返還購房款，系適用法律錯誤。

[案情結(jié)果]

綜上，本院對Q公司起訴要求某公司、A公司、R公司交付房屋的訴訟請求不予支持，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十八條、第四十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)項和第(三)項的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷安徽省高級人民法院(2001)皖-民一初字第02號民事判決;

二、駁回Q公司的訴訟請求。

一審案件受理費252288元，財產(chǎn)保全費211030元，二審案件受理費252288元，均由Q公司負擔。

本判決為終審判決。

[相關(guān)法規(guī)]

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十八條、第四十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)項和第(三)項的規(guī)定。

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