昌吉回族自治州物業(yè)管理?xiàng)l例

　　(2013年1月12日自治州十四屆人民代表大會(huì)第二次會(huì)議通過(guò) 2013年3月30日新疆維吾爾自治區(qū)第十二屆人大常委會(huì)第一次會(huì)議審查批準(zhǔn))

　　第二章　物業(yè)管理區(qū)域

　　第三章　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

　　第四章　前期物業(yè)管理

　　第五章　物業(yè)服務(wù)管理

　　第六章　物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第七章　老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理

　　第八章　法律責(zé)任

　　第九章　附則

　　第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合自治州實(shí)際，制定本條例。

　　第二條　本條例適用于自治州行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、服務(wù)、使用、維護(hù)及監(jiān)督管理等活動(dòng)。

　　第三條　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第四條　自治州、縣(市)人民政府的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)具體負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)活動(dòng)的監(jiān)督管理。

　　城鄉(xiāng)規(guī)劃、發(fā)展改革、司法、財(cái)政、公安、環(huán)保、信訪、民政、質(zhì)監(jiān)、衛(wèi)生、工商等部門(mén)應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)配合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)做好本行政區(qū)域內(nèi)與物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)的服務(wù)和監(jiān)督工作。

　　供水、供電、供氣、供熱、排水、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘?zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)配合各級(jí)人民政府及行政主管部門(mén)做好物業(yè)相關(guān)服務(wù)工作，并依法開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　第五條　街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)的設(shè)立和業(yè)主委員會(huì)的工作，督促業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)；協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

　　居民(村民)委員會(huì)協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)做好物業(yè)管理有關(guān)工作。

　　因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民(村民)委員會(huì)在街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

　　第六條　州、縣(市)人民政府應(yīng)當(dāng)從政策、資金等方面扶持物業(yè)服務(wù)行業(yè)，將物業(yè)服務(wù)行業(yè)納入本地現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，逐步建立專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化和市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，提高物業(yè)管理水平。

　　第七條　物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益。

第二章　物業(yè)管理區(qū)域

　　第八條　縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)的申請(qǐng)，以土地使用權(quán)證確定的用地范圍為基礎(chǔ)，并結(jié)合建筑物規(guī)模、共 用設(shè)施設(shè)備的使用和維護(hù)與社區(qū)建設(shè)等因素，合理劃分物業(yè)管理區(qū)域。影響消防、避險(xiǎn)、燃?xì)?、電梯以及其他具有共有功能共用設(shè)施設(shè)備使用的，不得分割劃分?？h (市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。

　　第九條　新建住宅時(shí)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)設(shè)計(jì)配置具備水、電、暖、通風(fēng)、采光等基本使用功能和條件的物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)用房，且位于地面的部分應(yīng)當(dāng)不低于百分之五十。

　　物業(yè)管理用房建筑面積按照物業(yè)項(xiàng)目總面積一定比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置，具體比例如下：

　　(一)房屋建筑總面積不足十萬(wàn)平方米的，物業(yè)管理用房按照房屋建筑總面積千分之三以上的比例配置，且不得低于一百平方米；房屋建筑總面積在十萬(wàn) 平方米以上的，物業(yè)管理用房的配置以三百平方米為起點(diǎn)，超過(guò)十萬(wàn)平方米的部分，按照超過(guò)部分建筑面積千分之二的比例增加配置，超過(guò)五十萬(wàn)平方米的部分，按 照超過(guò)部分建筑面積千分之一的比例增加配置。

　　(二)業(yè)主委員會(huì)用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)房屋建筑總面積不足十萬(wàn)平方米的，不得低于三十平方米；房屋建筑總面積在十萬(wàn)平方米以上的，不得低于五十平方米。

　　老舊小區(qū)根據(jù)實(shí)際情況參照?qǐng)?zhí)行。

　　城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)在其附圖上載明配套建設(shè)的物業(yè)管理用房的位置和建筑面積。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)管理用房房號(hào)。

第三章　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

　　第十條　依法登記取得房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

　　物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。拒不履行義務(wù)的，業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

　　第十一條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，交付的房屋專(zhuān)有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上且業(yè)主入住率達(dá)到百分之五十以上的，建設(shè)單位或業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)向物業(yè)所在街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)。

　　第十二條　街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)自收到報(bào)告之日起六十日內(nèi)，會(huì)同物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級(jí)人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)、街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)和居民(村民)委員會(huì)組成，籌備組成員人數(shù)應(yīng) 為單數(shù)，其中，業(yè)主代表人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的二分之一?；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行書(shū)面公告。

　　籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)或者居民(村民)委員會(huì)組織業(yè)主以棟或單元推薦。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)代表?yè)?dān)任。

　　第十三條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議每年至少召開(kāi)一次。

　　有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

　　(一)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積百分之二十以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議的；

　　(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

　　(三)業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的；

　　(四)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　第十四條　召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于召開(kāi)前十五日通知全體業(yè)主。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)通知居民(村民)委員會(huì)列席會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄，并將會(huì)議內(nèi)容及決定事項(xiàng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　第十五條　業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由五至十一人單數(shù)組成，任期不超過(guò)五年。

　　業(yè)主委員會(huì)成員候選人由居民(村民)委員會(huì)組織業(yè)主推薦選舉產(chǎn)生，并將候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起七日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任，所在居民(村民)委員會(huì)書(shū)記或主任(副主任)兼任業(yè)主委員會(huì)名譽(yù)主任，負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作。

　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，做出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意并簽名，同時(shí)書(shū)面告知所在居民(村民)委員會(huì)，經(jīng)審閱后三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　第十六條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案：

　　(一)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況；

　　(二)管理規(guī)約及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　(三)業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。

　　業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，報(bào)送內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書(shū)面報(bào)告?zhèn)浒覆块T(mén)。

　　第十七條　業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：

　　(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議，維護(hù)業(yè)主共同權(quán)益；

　　(二)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；

　　(三)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　　(四)聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)，監(jiān)督并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

　　(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

　　(七)組織并監(jiān)督維修資金的籌集和使用；

　　(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

　　(九)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第十八條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公布下列事項(xiàng)：

　　(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　(二)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；

　　(三)物業(yè)服務(wù)合同；

　　(四)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；

　　(五)物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

　　(六)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；

　　(七)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況。

　　第十九條　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主進(jìn)行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)未換屆改選的，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)要求其限期改選；逾期不改選的，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主進(jìn)行換屆選舉。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)憑證、檔案、印章等資料及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái) 物等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)；不及時(shí)移交的，社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其移交；拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民 政府)協(xié)助收回。

　　第二十條　業(yè)主委員會(huì)組成人員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會(huì)委員資格自行終止：

　　(一)本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職的；

　　(二)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

　　(三)因健康原因喪失履行職責(zé)能力的；

　　(四)依法被追究刑事責(zé)任的；

　　(五)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　第二十一條　業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會(huì)二分之一以上委員或者五分之一以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)可以決定是否終止其委員資格：

　　(一)以書(shū)面方式提出辭職請(qǐng)求的；

　　(二)不履行委員職責(zé)的；

　　(三)利用委員資格謀取私利的；

　　(四)拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

　　(五)侵害他人合法權(quán)益的；

　　(六)因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

　　第二十二條　經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以從下列渠道籌集工作經(jīng)費(fèi)用于業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作：

　　(一)全體業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益；

　　(二)全體業(yè)主共同交納；

　　(三)業(yè)主自愿捐贈(zèng)等其他合法方式；

　　(四)政府財(cái)政補(bǔ)貼。

　　工作經(jīng)費(fèi)開(kāi)支范圍、標(biāo)準(zhǔn)、管理使用和業(yè)主委員會(huì)委員的工作補(bǔ)貼，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)妥善保管工作經(jīng)費(fèi)，并每半年向業(yè)主書(shū)面公告收支情況。

第四章　前期物業(yè)管理

　　第二十三條　本條例所稱(chēng)前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主或業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)的活動(dòng)。

　　第二十四條　建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第二十五條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，參照有關(guān)規(guī)定制定業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約，并報(bào)物業(yè)所在地縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)備案。

　　首次業(yè)主大會(huì)通過(guò)管理規(guī)約后，臨時(shí)管理規(guī)約即行失效。

　　第二十六條　建設(shè)單位在與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂物業(yè)銷(xiāo)售合同時(shí)，應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的附件，向物業(yè)買(mǎi)受人明示。物業(yè)買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面確認(rèn)。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約不得損害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

　　第二十七條　前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售物業(yè)交付之日前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)交付之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由物業(yè)買(mǎi)受人按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同未約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第二十八條　前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；期限內(nèi)業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第二十九條　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。未進(jìn)行查驗(yàn)，交接后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)連帶維修義務(wù)。

　　在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料及設(shè)施：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

　　(四)物業(yè)管理用房及其他設(shè)施；

　　(五)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料及設(shè)施移交給業(yè)主委員會(huì)。

第五章　物業(yè)服務(wù)管理

　　第三十條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

　　從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格，并獲得住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)頒發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。

　　第三十一條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于合同簽訂之日起十五日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)所在地縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)備案。

　　第三十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低服務(wù)質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)。

　　第三十三條　物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬全體業(yè)主所有。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第三十四條　物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人解除或者終止合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行必要的告知義務(wù)；合同未約定告知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日告知。

　　物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)按照法律法規(guī)和合同約定辦理退出交接事宜，并履行下列交接義務(wù)：

　　(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案；

　　(二)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)房屋及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；

　　(三)移交物業(yè)管理用房；

　　(四)分項(xiàng)清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；

　　(五)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用情況資料；

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照本條第一款履行告知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)服務(wù)區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)。

　　第三十五條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；非普通住宅和非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由自治州價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì)同州住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)具體制定，并向社會(huì)公布。

　　實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，并報(bào)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。

　　在老舊住宅小區(qū)、保障性住房小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)的，縣(市)人民政府應(yīng)當(dāng)給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定資金補(bǔ)貼，具體補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由各縣(市)人民政府確定。

　　第三十六條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主不得以房屋空置、存在開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題或者不需要物業(yè)服務(wù)等為由，拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

　　第三十七條　物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘?zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受 專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收供水、供電、供氣、供熱、通信、垃圾清運(yùn)、有線電視使用、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)荣M(fèi)用的，代收服務(wù)費(fèi)由委托單位支付，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等 額外費(fèi)用。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶(hù)提供服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以代收代繳供水、供電、供氣、供熱、通信、垃圾清運(yùn)、有線電視使用、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)荣M(fèi)用作為強(qiáng)制收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的手段。

　　第三十八條　物業(yè)管理用房的用水、用電、用氣、用熱等有關(guān)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支出。

　　第三十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。在安全事故發(fā)生時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，并及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

第六章　物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第四十條　業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定，愛(ài)護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　(一)損壞房屋承重、抗震結(jié)構(gòu)或者房屋外貌；

　　(二)私自占用、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

　　(三)違反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物、構(gòu)筑物；

　　(四)侵占綠地、毀壞花草樹(shù)木；

　　(五)亂設(shè)攤點(diǎn)、亂停車(chē)輛；

　　(六)亂倒垃圾、堆放雜物；

　　(七)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)；

　　(八)影響其他用戶(hù)采光、通風(fēng)及其他生活便利；

　　(九)排放或者堆放有毒有害物質(zhì)，堆放易燃易爆物品或者排放超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

　　(十)違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜；

　　(十一)從事危害公共利益的活動(dòng)；

　　(十二)法律、法規(guī)及管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)本條第二款所列行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失；業(yè)主對(duì)侵害其合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第四十一條　業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政管理部門(mén)批準(zhǔn)或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿載明的用途使用物業(yè)，不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。

　　第四十二條　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他單位和個(gè)人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地、綠地，損害業(yè)主的共同利益。

　　因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主、其他單位和個(gè)人確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地、綠地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地、綠地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。

　　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地、綠地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

　　第四十三條　新建住宅物業(yè)推行供熱、供排水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位提前介入制度，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、設(shè)備運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行監(jiān)督。

　　物業(yè)服務(wù)區(qū)域所在地縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專(zhuān)業(yè)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)終端用戶(hù)的分戶(hù)計(jì)量表或者終端用戶(hù)入戶(hù)端口以前的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備保修期之外的維修、養(yǎng)護(hù)和管理責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。

　　第四十四條　業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好相關(guān)裝飾裝修人的身份核實(shí)工作，并告知注意事項(xiàng)。

　　第四十五條　已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)區(qū)域條件允許并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以利用業(yè)主共有的道路或者其它場(chǎng)地新增劃定車(chē)位，用于業(yè)主停車(chē)。但不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車(chē)輛的正常通行。

　　第四十六條　業(yè)主大會(huì)決定利用共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，由業(yè)主大會(huì)依照有關(guān)規(guī)定取得相關(guān)許可、確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代 為管理，并向其支付報(bào)酬。所獲得的收益屬全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修基金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。對(duì)業(yè)主委托代收的經(jīng)營(yíng)性收益，物業(yè)服務(wù) 企業(yè)應(yīng)當(dāng)單列核算，定期公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第四十七條　物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，相鄰的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)予配合。因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修養(yǎng)護(hù)造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。

　　因維修養(yǎng)護(hù)造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設(shè)施設(shè)備損失以及其他財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。

　　第四十八條　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

　　專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)的供排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)裙芫€和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用不得從專(zhuān)項(xiàng)維修資金列支。

第七章　老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理

　　第四十九條　本條例所稱(chēng)老舊住宅小區(qū)是指對(duì)已交付建成使用，但配套設(shè)施不齊全、老化嚴(yán)重，房屋產(chǎn)權(quán)單位或者售房單位因客觀原因無(wú)法履行房屋修繕責(zé)任的住宅區(qū)，以及由政府組織建設(shè)的安居、解困等住宅區(qū)。

　　第五十條　州、縣(市)人民政府應(yīng)當(dāng)制定老舊住宅小區(qū)綜合改造中長(zhǎng)期規(guī)劃和年度計(jì)劃，并安排專(zhuān)項(xiàng)資金用于老舊住宅小區(qū)供水、排水、供熱、供氣等配套設(shè)施設(shè)備的更新和改造。

　　老舊住宅小區(qū)規(guī)?；蠀⒄毡緱l例第八條規(guī)定，劃分物業(yè)管理區(qū)域。

　　第五十一條　老舊住宅小區(qū)規(guī)?；?，拆除圍墻等騰退的土地以及因供熱形式的轉(zhuǎn)換，已停止使用的鍋爐房、熱換站占用的原劃撥土地可用于完善配套設(shè)施建設(shè)。

　　第五十二條　老舊住宅小區(qū)綜合改造后應(yīng)當(dāng)推行專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)，可根據(jù)改造后小區(qū)情況，按照公益性崗位管理的有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)?jiān)谖飿I(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)設(shè)置公共管理服務(wù)公益性崗位，協(xié)助社區(qū)居民(村民)委員會(huì)做好物業(yè)服務(wù)工作。

第八章　法律責(zé)任

　　第五十三條　違反本條例第九條規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由州、縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下的罰款。

　　第五十四條　違反本條例第二十四條規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由州、縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處十萬(wàn)元以下的罰款。

　　第五十五條　違反本條例第二十九條、第三十四條規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由州、縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。

　　第五十六條　違反本條例第三十條規(guī)定，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)服務(wù)的，由縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

　　第五十七條　違反本條例第三十三條規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由州、縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部 門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按 照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　第五十八條　違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由州、縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：

　　(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

　　(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地、綠地，損害業(yè)主共同利益的；

　　(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款。

　　第五十九條　違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍未交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　第六十條　業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰或行政處罰。

　　第六十一條　州、縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)、街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)和其他有關(guān)部門(mén)的工作人員在物業(yè)管理工作中，濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第九章　附則

　　第六十二條　業(yè)主自行管理或者委托其他管理人進(jìn)行物業(yè)管理的，參照本條例規(guī)定。

　　第六十三條　本條例自2013年5月20日起實(shí)施。