試論當前離婚案件中房改房的處理
隨著市場經濟的建立和發展，我國城市住房制度改革日趨深入，以房改優惠價購買已承租公房全部或部分產權的家庭越來越多，由此產生的糾紛也日漸增多。對此，相應的法律法規卻很不完善，缺乏明確可供操作的規定，在一定程度上影響了審判工作的順利進行，因此，如何運用法律手段解決糾紛、化解矛盾，已成為人民法院亟待研究的課題。筆者擬依據我國現行法律、法規和政策的精神，結合審判實踐中的具體做法，對離婚案件中房改房的處理問題作一探討。
一、房改房的法律性質及特點
房改房是指根據國家現行房改政策的有關規定，單位將原公房通過優惠的形式出售給已經承租或使用該公房的職工，職工對其享有部分產權或者全部產權的居住用房。具體而言，房改房又包括部分產權的房改房和全部產權的房改房，前者指職工以標準價購買住房，從而取得住房的占有權、使用權和有限的收益權和處分權；后者則指職工以成本價購買住房，擁有房屋的全部產權。
從法律性質上講，部分產權的房改房實際上是代表國家行使國有資產管理權的住房單位和購房職工間的特殊共有關系。該“共有”表現在：１.購房者所購住房的價值構成上包含有售房單位的出資部分，并且各自占有一定比例。詳言之，部分產權的房改房的標準價是已扣除土地占用等成本因素，并采取付款方式含工齡折扣等方法后的優惠價格，故其低于成本價，更低于市場價，不再是房屋商品價值的完整體現。實際上，標準價低于成本價的部分，是作為對職工的優惠補貼而由售房單位負擔的，由此就形成了售房單位和購房人對住房的不同產權比例。(這一點在產權登記時應有記載)２.購房者將住房轉讓、出租所得收益在補交了土地使用權出讓金、交納有關稅費后，由售房單位和購房者按各自產權比例分配。３.購房者將該房進入市場交易時，售房單位享有優先購買權和承租權。但部分產權所體現的共有又不同于民法中的一般共有，而呈現出“特殊性”：首先，部分產權中的售房單位在該房屋進入市場交易前不能占有、使用和支配已出售的房屋。其次，部分產權的購房者依規定如住滿五年、付清房款等勿須經售房單位共有人的同意即可處分該房屋。再次，部分產權中的售房單位只有在購房者將該房屋進行交易時才有權就該收益依產權比例進行分割，否則，購房者享有永久使用權和繼承權，售房單位不能就其享有的產權比例進行分割。［１］
相對部分產權而言，全部產權的法律性質簡單得多。依《上海市關于出售公有住房的暫行辦法》第十條規定：“按成本價購買的公有住房，購房者擁有全部房屋產權。……其住房可進入房產市場出售、出租和轉讓，收益歸已，但須按規定補交土地出讓金和有關稅費…”，購房者以成本價購買其承租的公房后，該公有住房就變為私有住房，購房者系該房的所有權人并取得房屋所有權證，但其在行使所有權時要受到一定的限制。比如，購房者在購房款未付清并未住滿五年的，不得出售、出租和轉讓該房屋。
依現行的有關規定，房改房具有以下特點：
１.主體的特定性。房改政策明確規定，售房對象是具有城鎮常住戶口的公有住房的承租人或者同住成年人和符合分配住房條件的職工。一般而言，享有價格優惠的購買人僅限于售房單位的職工包括離、退休職工，非本單位職工無權購買。
２.房價的優惠性。亦即房屋的出售價格并未完全體現房屋本身的商品價值，而是具有政策優惠和福利補助的雙重屬性。不管是標準價還是成本價，均是國家對職工傳統工資結構不足即職工工資不包含住房消費資金的補償以及住宅供給體系帶有“全社會成員人人皆有”的社會福利性質的體現。除此之外，購房者尚可享受工齡折扣、住房補貼、免繳一定稅種等等優惠。
３.購房的限定性。公有住房的出售對象是家庭，并以家庭成員同意購房為前提，且每個家庭只能享受一次。上海市《一九九五年出售公有住房方案的實施細則》規定：“按成本價購買公有住房，每個職工家庭享受一次”、“職工家庭內有多人的，應協商確定購房人，協商不成的，不辦理購房手續”、“其住房可進入房產市場出售、出租和轉讓，收益歸己…該住戶今后的自住房應自行解決”。
４.產權的制約性。購房者對所購公有住房行使占有、使用、收益和處分權時，受到原產權單位的一定的限制。在房改房的法律性質部分，前已論述，此不贅述。
二、離婚案件中房改房的處理應遵循的原則
鑒于房改房案件的特殊性，又由于立法的相對滯后，使得離婚案件中房改房的處理問題缺乏相應的配套法律法規和司法解釋作有效的調整，此時，強調法院遵循必要的處理原則以正確、合理地解決糾紛，無疑具有非常重要的意義。
１.有利于推動國家城市住房制度改革順利發展的原則。現行的房改房既區別于原有傳統的福利分房，又不同于商品房。因此，對于能促進房改發展的，依據有關的法律法規和政策的精神，就要大膽立案、審理，依法予以保護；凡是妨礙房改深入發展的，不應予以保護。
２.照顧婦女兒童合法權益的原則。根據我國的婚姻法、婦女權益保障法、未成年人保護法的有關規定，處理離婚案件時，在男女雙方同等條件下，應特別保護婦女的權益。涉及房屋及其他財產的分割時，要有利于未成年子女的健康成長，對撫養子女方予以照顧。［２］
３.保護產權人合法利益的原則。審判中，我們既要注意保護職工個人的產權利益，使職工所享有的產權得以依法轉讓、出租、抵押和繼承，同時，又要注重保護售房單位的產權利益，并充分考慮售房單位的意見，以利于把問題處理好。比如，職工以標準價購得的部分產權房屋中，售房單位享有一定的產權比例，也是房屋產權的共有人，其權益不容侵犯。
４.方便生活、減少矛盾的原則。住房制度改革的目的是切實解決群眾住房困難，滿足居民的住房要求。人民法院在處理案件時，應對實際需要住房的人予以優先照顧，盡量減少因離婚而導致一方無房居住的情況出現。對住房的分割究竟采用何種方式，應防止因房屋分割給當事人的生活帶來不便而增加新的矛盾，甚至導致矛盾的激化。
三、審判中房改房的財產性質之認定及處理
離婚案件中有關房改房的處理中關鍵問題是，夫妻雙方所取得的全部產權或部分產權的房改房是否屬于夫妻共同財產。對屬于夫妻共同財產的，要進行分割；不屬于夫妻共同財產的歸一方所有。而認定是否屬于夫妻共同財產的前提是職工作為購房人領取了房地產部門頒發的全部產權或部分產權證明書［即房屋所有權或共有權證和土地使用權證］以標志其已實際取得了全部產權或部分產權。對此，在實踐中要注意：第一，當事人已實際占有、使用和支配房改房但并未取得產權證的，法院將其居住的房改房作為夫妻共同財產或一方個人財產予以判決的作法是值得商榷的。第二，有的地方在售房單位售出房屋后統一由房改辦制發房屋所有權證書作為購房者取得產權的依據，是違反我國有關房地產的法律和法規的。因為房改辦不能代替行使房地產管理部門的法定職能，故其制作的房屋所有權證書不具有法律效力。第三、購房者未取得產權證的意味著其未取得全部產權或部分產權，故夫妻在離婚時不能對房屋進行分割，但購房者所繳的房款可按實際情況依法分割。對婚后雙方共同出資，或婚前一方出資婚姻關系存續５年的，或婚前一方借資購房而婚后共同清償債務的，可將房改款作為夫妻共同財產予以分割。同時，若夫妻雙方對該房有承租權的，可依最高院的《關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》之規定，分別情形確定公房的承租權或經濟補償或經濟幫助。
在購房者已實際取得了全部產權或部分產權的案件中，再依不同情形決定其是否屬于夫妻共同財產：
１.凡在夫妻關系存續期間，夫妻雙方或一方以房改優惠價所購的房改房，均應視為妻共同財產。其理由是：第一，依《關于貫徹執行民事政策若干問題的意見》第１２條規定：“在婚姻關系存續期間，夫妻各自或共同勞動所得收入和購置財產，各自或共同繼承、受贈的財產，都是夫妻共同財產。”此所謂“勞動所得收入”于本單位職工而言，除了日常工資外還應包括各類獎金、補貼、單位分發的實物等福利，故職工以優惠價購買的房改房，其單位補貼的差額部分，應視為共同財產的范疇。［３］第二，“按成本價或標準價購買公有住房，每個家庭只能享受一次”，故夫妻雙方都有參加房改的權利，但卻只能在一方單位購買房改房，另一方參加房改的權利體現在購房款的優惠上。因此，享受住房福利待遇的對象應是夫妻雙方，而不是售房單位的職工一方，相應的，這種住房的產權也應屬于夫妻共有。對屬于共同財產的房改房，若雙方有約定的，可依約處理，對沒有約定的，可據實際情況進行分割具體方法見后。
２.一方婚前出資取得全部產權或部分產權的房屋，夫妻雙方婚后共同使用、管理經過８年則轉化為夫妻共同財產，其處理的方法同第一種情況。對一方婚前出資取得部分產權或完全產權的房屋，夫妻婚后未共同使用、管理，或雖經共同使用、管理但未經過８年的，不可視為共同財產，只可認定為婚前個人財產。值得注意的是，婚前個人出資而擁有的“部分產權”房改房中，仍然要注意保護非出資方對“非部分產權”部分享有一定的承租權(比如夫妻關系存續５年以上的情況)。
３.對婚前一方借資或采取分期付款取得全部產權或部分產權，婚后由夫妻雙方共同償還剩余債務或支付后期付款的，可根據出資比例確定婚前全部產權或部分產權的比例，對婚后所占全部產權或部分產權的比例依夫妻共同財產處理。
４.夫妻居住的一方父母單位的公房，以房改優惠價購得后，可否作為夫妻共同財產予以分割這應分別兩種情況說明：其一，父母以自己名義并出資參與了單位的房改，或者夫妻共同出資但以父母名義參與單位的房改的，如果該夫妻無購房資格比如不具有本市常住戶口或未實際居住以上或他處有住房的，則在前一種情形下，夫妻并未取得房屋的產權，故不能就其進行分割，但可明確該房由父母一方子女居住使用，符合共同承租條件的可給予另一方經濟補償；在后一種情形下，夫妻對房屋亦無產權，但對其交納的房改款可作為夫妻共同財產予以分割。同樣，居住使用權問題可同上處理方法。其二，在前述情形下，如果夫妻有購房資格，可依“購房時的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人主張房屋產權的，可確認房屋產權共有”的規定，［４］確認該房屋為家庭共同共有財產。夫妻離婚時，可先將夫妻占家庭共同共有財產的部分分割出來作為夫妻共同財產，然后再進行分割。
四、離婚案件中房改房的具體分割辦法
１.實物分割法。基于當事人對政府給予的一次性優惠均享的精神，加上當前城市住房供需矛盾比較突出的現實，實物分割法仍有存在的必要性，但其在適用時一般要符合以下條件：第一，房屋本身必須可以實際分割、分室居住，且不會破壞房屋主體的結構或影響其他鄰房；第二，不給離婚后的雙方生活帶來不便或激化雙方本有的矛盾。
２.經濟補償法。即將房改房確定為一方所有，而由取得房屋產權的一方給予另一方經濟補償。該方法在審判實踐中所面臨最大的、爭議最多的問題是如何確定經濟補償的標準。究竟是依購房者以優惠價交納的購房款，還是依房屋市場價，或者依中間價比較價作為補償標準筆者以為，上述補償標準均存弊端。以優惠價為標準實際上剝奪了未取得住房一方當事人所享受政府給予優惠政策的利益，是不公平的，因為依優惠價所交納的購房款中包含了政府給予購房者的各項優惠條件，而這些優惠在一定條件下可轉化為經濟利益，如果將購房款作為分割的標準，就等于是由得房者享受了本該由夫妻共同享受的各項優惠政策。市場價標準遇到的難題有二：其一，房改政策方面。房改房須經５年后才能上市交易，否則不能出售，因此，對不能出售的房改房按市場價確定其價值，顯然沒有法律依據。其二，現實性方面。當前大部分的家庭收入偏低，難以負擔按市場價標準確定的補償數額，這會導致判決難以執行。所謂中間價或比較價標準是為應付現實難題的權宜之計，于法律和政策均無據，影響法制的嚴肅性和權威性。
筆者的觀點是補償標準可分兩種情況：第一，如果房改房已符合上市交易的條件或已進入房地產交易市場的，人民法院可以該房上市交易價即市場價來確定給予對方一半價值的經濟補償；第二，對于其他的房改房，可由房改售房評估機構依據當地政府有關部門公布的同類住房房改出售的成本價或標準價，考慮房屋折舊及調整系數如地段、設施、朝向、層次、裝修等因素，以確定房屋價格，再由取得房屋全部或部分產權的一方，按所得房屋產權比例給予對方一半價值的經濟補償。這種作法既有法律和政策的依據，又比較切實可行。［５］
３.競價分割法。即由法院主持，對雙方爭執的房屋，通過公開相互競價的方法，由最高出價方取得房屋產權，另一方只得到相應的補償。采用這種方法應具備以下條件：①雙方爭要房屋的態度堅決；②雙方相互同意；③雙方住房、經濟條件基本相同；④不違反“在同等條件下，照顧撫養子女方、婦女方、無過錯方”的原則。
４.暫時居住法。未取得房屋產權的一方在一定的時間里難以找到另外的住處，可以依雙方協商或法院的調解或判決，由取得房屋方允許其暫時居住，暫住方在該期限內原則上要交納與房屋租金相當的使用費及其他必要的費用。暫住期限一般不超過２年。［６］

參考文獻：
［１］劉兆年：《“部分產權”研究》，載《中國法學》１９９６年第２期，第１００頁。
［２］例如，《中華人民共和國婦女權益保障法》第２４、４４條規定：“在婚姻家庭共有財產中，不得侵害婦女依法享有的權益”，“國家保障離婚婦女的房屋所有權”。
［３］參見王欣：《試論離婚訴訟中房改房的性質及處理》，載《山東審判》１９９９年第１期，第４４頁。
［４］參見《上海市高級人民法院審理公有住房出售后糾紛的若干意見》滬高法［１９９６］２５０號第９條的規定。
［５］參見最高院《關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》中第九條。但該條僅對離婚時對部分產權分割的補償標準作出規定，而忽略了全部產權的情況，且沒有考慮到所購公房的使用年限、陳舊程度、地段、朝向、層次等因素的影響結房屋價值的影響，故筆者對此給予了重視。另外，本文所提兩種情況沒有計算政府給予的優惠、折扣等因素，不會損害未得房屋一方的利益，而后一情況的補償數額便是介于市場價和優惠價之間，為大多數家庭能夠接受，保證了它的切實可行。
［６］參見《關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》第６條的規定。
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