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寧波
購買二手房的法律風險
二手房因其交易特性，主要存在以下法律風險。
一、 交易主體方面的風險,
即買賣雙方沒有從事房屋交易的資格。具體表現為出賣人非房屋所有權人,也未獲得房屋所有權人的有效授權,買受方支付能力不強或不誠實履約,出賣人不能得到全部房款。
二、交易房屋方面的風險。
用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍;房屋權屬存有爭議;房屋為共有, 房屋共有，一般有法定共有和約定共有兩種。在形式上，兩者最主要的區別是，約定共有人一般在產權證明上有產權登記；而法定共有人是指依法對該房屋享有產權的人，在產權證上或交易中心的產權登記冊中沒有登記，這種情況最典型的例子，就是登記產權人的配偶根據婚姻法的規定而共有產權，但產權證上沒有對配偶予以登記。問題在于，按照法律規定，共有財產必須經所有共有人的一致意思表示，處置行為才是有效的。有的房屋已出租他人,出賣人未依法通知承租人,侵害承租人在同等條件下的優先購買權益的;有的房屋已抵押,未經抵押權人書面同意轉讓的;已購公有住房或經濟適用房上市出售后會形成新的住房困難的;被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋權屬轉讓;交易房屋存有質量瑕疵，有的房屋甚至還有大量的物業及水電等費用沒有結清等等。總之，二手房買賣中確認房屋產權的真實性是首要問題。買方在簽訂房屋買賣合同前應到房地局產權產籍處查詢房屋的權屬情況，包括該房屋是否抵押、是否受司法限制等情況。只有在確認了房屋的權屬，核實了房屋的產權類型（如房改房，集資房、拆遷安置房等，不同的類型的房產，它的土地取得方式及使用年限是不一樣的）。全面了解了該房產的“身世”后，買方才能與賣方簽訂房屋買賣合同。
三、房屋貸款風險。
二手房買賣中大多數買方都需辦理銀行按揭貸款，律師提醒購房者不要輕信某些中介公司承諾的可按房屋合同價的幾成辦理貸款。銀行對市民購買二手住房的貸款審核比較嚴格，還要對所交易的房產進行嚴格的評估作價，所以，打算購買二手住房并準備貸款的市民應在確認貸款銀行可以貸款的情況下再行購買。
四、產權轉移登記過程中風險。
這個問題的產生，主要有兩大原因：第一，不動產交易，其產權交付和動產交易相比，由于產權登記取得制度和行政行為的介入，通常需要一個過程來完成；第二，從交易主體要求減少或避免交易風險的需求來看，我們需要不動產交易和動產交易一樣，在某一時刻能確認產權的轉移。這是一對矛盾。在房地產登記條例當中，對這個問題，已有相關的規定，但沒有完全解決問題。現有的規定，主要表現為兩點：第一，如果交易成功，以交易中心受理交易登記申請的時刻作為產權轉移的時刻；第二，交易是否成功，以行政管理部門在交易審核期內的審核結果為準，如果審核沒有通過，則產權并不發生轉移，或者說發生交易逆轉。換句話說，受理交易登記申請，并不代表產權已轉移，交易審核期也是產權轉移的風險期。那么，在交易風險期內，買賣雙方應各自承擔什么樣的風險，并未明確。這對買賣雙方的付款方式、交房時間產生了重要影響。因此，買賣雙方在簽訂了房地產買賣合同后，應及時到房屋所在地的房地產交易中心辦理產權過戶申請手續；若雙方在合理的期限內未完成交易手續的，應積極采取防范措施；若雙方發生房屋買賣糾紛，一般要向法院提出訴前財產保全或訴訟財產保全，將房屋查封，防止房屋被轉移。
綜上所述，二手房交易相對于其他房屋交易方式而言，可以說是優勢與風險并存，律師建議欲購買二手房的消費者一定要多咨詢相關專業人士，多問幾個為什么，做到理性消費，安全購房。（轉自房地產法律網）
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