原告馮長友訴被告馮文權(quán)房屋買賣合同糾紛一案民事判決書

重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院審理原告馮長友訴被告馮文權(quán)房屋買賣合同糾紛一案民事判決書

（2007）彭法民初字第418號

發(fā)布時間：2008-04-03 15:22:00

原告馮長友，男，生于一九八一年，土家族，重慶市彭水苗族土家族自治縣人，務(wù)農(nóng)，住本縣梅子埡鄉(xiāng)。

委托代理人王志鴻，重慶市綠蔭律師事務(wù)所律師。

被告馮文權(quán)，男，生于一九五三年，土家族，重慶市彭水苗族土家族自治縣人，個體工商戶，住本縣梅子埡鄉(xiāng)場上。

委托代理人陳芳、李章華，重慶市彭水縣江南法律服務(wù)所法律工作者。

原告馮長友訴被告馮文權(quán)房屋買賣合同糾紛一案，本院經(jīng)審查原告馮長友所提交的民事起訴狀及附帶起訴證據(jù)，于二00七年七月十二日依法受理，并決定按普通程序組成合議庭審理。本案于二00七年八月二十八日、九月十二日兩次進(jìn)行了公開開庭審理，原告馮長友及其委托代理人王志鴻、被告馮文權(quán)及其委托代理人陳芳、李章華均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告馮長友訴稱，二00五年七月二十五日，原、被告雙方在中間人見證的情況下，通過自愿、平等協(xié)商，就被告馮文權(quán)所屬的位于本縣梅子埡鄉(xiāng)場上的房屋三間（在該鄉(xiāng)計(jì)生服務(wù)站對面，原為梅子埡蠶繭收購站房屋）的買賣事宜達(dá)成書面協(xié)議。協(xié)議約定，被告馮文權(quán)將其所有的前述房屋“以現(xiàn)有地基為準(zhǔn)，以西邊為準(zhǔn)起共三間”賣給原告馮長友，其房屋總價(jià)款為53800元，由原告馮長友分三次向被告馮文權(quán)付清，被告馮文權(quán)于二00五年十月一日向原告馮長友交付房屋。協(xié)議簽訂后，原告馮長友依照協(xié)議按期向被告馮文權(quán)支付了全部購房款，但被告馮文權(quán)至今卻無故拒絕向原告馮長友履行房屋交付義務(wù)。為此，特訴請人民法院確認(rèn)原、被告雙方所簽訂的房屋買賣合同有效，責(zé)令被告馮文權(quán)向原告馮長友履行房屋交付義務(wù)。

被告馮文權(quán)辯稱，原告馮長友訴稱的合同簽訂時間、賣房三間、房屋價(jià)款53800元已付清、房屋未交付等基本事實(shí)屬實(shí)。但是，彭水縣永鴻蠶業(yè)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱永鴻公司）雖于二00五年二月一日簽訂合同，將其所訴房屋賣與被告馮文權(quán)，現(xiàn)被告馮文權(quán)又轉(zhuǎn)賣給原告馮長友，可永鴻公司與被告馮文權(quán)就其房屋產(chǎn)權(quán)未辦理過戶登記，其房屋產(chǎn)權(quán)現(xiàn)仍屬永鴻公司，故被告馮文權(quán)實(shí)為無權(quán)處分。同時，被告馮文權(quán)未征得家人同意，便將家庭共有房屋三間賣給原告馮長友，其買賣行為無效。

根據(jù)原告方的起訴、被告方的答辯，雙方無爭議的事實(shí)為：

二00五年七年二十五日，原告馮長友、被告馮文權(quán)簽訂《房屋買賣合同書》，將本縣梅子埡鄉(xiāng)場上原為梅子埡蠶繭收購站房屋三間（在該鄉(xiāng)計(jì)生服務(wù)站對面，“房屋邊界以現(xiàn)有地基為準(zhǔn)，以西邊為準(zhǔn)起共三間”）作價(jià)53800元賣與原告馮長友。原告馮長友已付清了房款，但被告馮文權(quán)并未按約定時間（即二00五年十月一日）交付房屋。本院對上列雙方無爭議事實(shí)，依法確認(rèn)為本案法律事實(shí)。

原、被告雙方爭議的焦點(diǎn)在于：1、訴爭房屋現(xiàn)是否屬永鴻公司所有；2、被告馮文權(quán)賣房是否征得了家人同意。圍繞此爭議焦點(diǎn)，原、被告雙方進(jìn)行了舉證、質(zhì)證。

　　（一）原告方提供了以下書證：（1）永鴻公司出具的《關(guān)于申請撤銷第三方訴訟的請求》一份，載明：“我司所屬梅子埡蠶繭站的房地產(chǎn)已于2005年2月1日賣給馮文權(quán)，房款已付清，房地產(chǎn)權(quán)屬已歸馮文權(quán)所有。我司于2007年4月25日將房地產(chǎn)權(quán)證辦好，大約在2007年6月20日前已按合同約定由我司辦公室工作人員石子奎交給了馮文權(quán)之子馮海波，由馮文權(quán)自行到相關(guān)部門辦理過戶手續(xù)，并負(fù)責(zé)有關(guān)費(fèi)用。為此，我司在梅子埡蠶繭站的房地產(chǎn)不存在任何所有權(quán)。之后，馮文權(quán)對房產(chǎn)的處置與我司無任何關(guān)系。”（2）永鴻公司與被告馮文權(quán)于二00五年二月一日簽訂的《房產(chǎn)買賣合同》一份，載明：“一、買賣標(biāo)的物，甲方（永鴻公司）所屬梅子埡蠶繭站的房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)，具體位置為：梅子埡鄉(xiāng)場上。……四、過戶手續(xù)的辦理，因本合同標(biāo)的物的所有房產(chǎn)、地產(chǎn)手續(xù)由縣絲綢公司破產(chǎn)還債清算組過戶給甲方，故過戶手續(xù)不能立即完成。甲方承諾：在縣絲綢公司破產(chǎn)還債清算組將本合同標(biāo)的物的所有房產(chǎn)、地產(chǎn)手續(xù)過戶給甲方后五日內(nèi)，甲方將所有手續(xù)交與乙方（馮文權(quán)），由乙方自行到相關(guān)部門辦理，并負(fù)責(zé)有關(guān)費(fèi)用。”（3）被告馮文權(quán)與原告馮長友于二00五年七月二十五日所簽訂的《房屋買賣合同書》一份，載明：“……甲方簽字：馮文權(quán)，乙方簽字馮長友，證明人（簽字）：何祖?zhèn)悺⒗畲骸⒅x剛平。”（4）被告馮文權(quán)收取房款收據(jù)四份。其中№0083801收據(jù)載明：最后一次收款時間為“2006年9月10日”。被告方質(zhì)證認(rèn)為，原告方所提供的三份書證客觀屬實(shí)，無異議。

（二）被告方提供了下列證據(jù)：（5）彭水縣房地證2007字第251號房地產(chǎn)權(quán)證一份，載明：“權(quán)利人永鴻蠶業(yè)公司（即永鴻公司）、坐落梅子埡鄉(xiāng)梅花村一組（場上）、房地籍號PS-30-01-45”。（6）證人趙某（云）的書面證言（趙某系馮文權(quán)之妻），證言證明：“……馮文權(quán)與馮長友房屋買賣時，我們一家人根本不知道，他們把合同簽了后我們才知道的。知道后，我和兒子等全家都不允許將房屋賣給馮長友。這樣，我們就和馮長友鬧矛盾，不允許他搬進(jìn)我的房子……。”（7）證人馮某的書面證言（馮某系馮文權(quán)之子），證言證明：“……我父親未經(jīng)我們家庭成員任何一人同意就將房屋賣給了馮長友，我們都是事后知道的……。”原告方質(zhì)證認(rèn)為，對被告方所提供的房屋產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性不持異議，但所提供的兩位證人均為其家庭成員，其證言的真實(shí)性不可靠。同時，原告馮長友當(dāng)庭陳述，簽訂協(xié)議時除何某、李某、謝某在場簽名外，“沒有簽字的有被告的妻子趙某、馮某（被告的二兒子）、馮某某（原告的父親）”；被告馮文權(quán)回答“是正確的”，當(dāng)庭進(jìn)行了承認(rèn)。

本院根據(jù)雙方當(dāng)事人的舉證、質(zhì)證，以及當(dāng)庭陳述，依照證據(jù)規(guī)定，對其爭議焦點(diǎn)綜合分析判定如下：

1、訴爭房屋是否屬永鴻公司所有？

圍繞此爭議焦點(diǎn)，原告方提供了（1）、（2）號證據(jù)，被告方提供了（5）號證據(jù)。由于雙方均提供的為書證，且對其真實(shí)性不持異議，本院依法采信。從雙方所提供的上列證據(jù)綜合分析看，雖然訴爭房屋的房地產(chǎn)權(quán)證載明其權(quán)利人為永鴻公司，但是永鴻公司與被告馮文權(quán)所簽訂的房屋買賣合同已明確約定，“甲方（永鴻公司）將所有手續(xù)交與乙方（馮文權(quán)），由乙方自行到相關(guān)部門辦理”。事實(shí)上，被告馮文權(quán)已向永鴻公司付清房款，永鴻公司不僅已將原梅子埡蠶收購繭站的房屋交付給被告馮文權(quán)實(shí)際居住、使用，而且已按約定將房地產(chǎn)權(quán)證交付給被告馮文權(quán)，雙方已按合同約定履行完畢。現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)證的戶名（權(quán)利人）是否變更、何時變更，其決定權(quán)在于被告馮文權(quán)。但是，房地產(chǎn)權(quán)證的戶名不予變更，從形式上講，僅是影響該房屋對外的公示效力，并不能夠以此確定該房屋現(xiàn)仍屬永鴻公司所有；從客觀事實(shí)上看，自被告馮文權(quán)付清房款，永鴻公司交付房屋起，已屬被告馮文權(quán)所有。

2、被告馮文權(quán)賣房是否已征得家人同意？

圍繞此爭議焦點(diǎn)，原告所提供的（3）、（4）號證據(jù)，被告無異議，本院依法予以采信。被告方所提供的（6）、（7）號證據(jù)，因其證人與被告馮文權(quán)分別為夫妻、父子關(guān)系，不僅原告方對其證人證言內(nèi)容持有異議，而且本院對其證人證言在無其他證據(jù)相互印證的情況下，對其真實(shí)性也持有疑慮，也難以采信。本院根據(jù)簽訂協(xié)議時，除有雙方當(dāng)事人外，還有雙方當(dāng)事人的家人在場，以及雙方早于二00五年七月二十五日簽訂協(xié)議，至遲于二00六年九月十日被告馮文權(quán)最后一次收取房款這些均無異議的事實(shí)，不僅能夠證明被告方所舉示的兩份證人證言不具有真實(shí)性，而且足以證明被告馮文權(quán)賣房已取得家人同意。

綜上所述，本院認(rèn)為，被告馮文權(quán)在實(shí)際取得原屬永鴻公司位于本縣梅子埡鄉(xiāng)梅花村一組（場上）的房屋財(cái)產(chǎn)所有權(quán)后，與原告馮長友簽訂書面房屋買賣協(xié)議，將其中房屋三間賣與原告馮長友，其《房屋買賣合同書》不僅訂立程序合法、內(nèi)容具體真實(shí)，而且訂立時有其家人及其他在場人見證，有雙方當(dāng)事人簽名確認(rèn)，應(yīng)當(dāng)合法有效。合同訂立后，原告馮長友按照約定已付清房款，但被告馮文權(quán)卻不按約定時間交付房屋，顯然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，即應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，限期交付房屋。另外，對于永鴻公司是否為本案第三人。因永鴻公司與被告馮文權(quán)之間的房屋買賣，雙方均按協(xié)議約定履行完畢，其房地產(chǎn)權(quán)變更（過戶）也應(yīng)由被告馮文權(quán)自行辦理，且永鴻公司已向本院書面明確表示，“我司在梅子埡蠶繭站的房地產(chǎn)已經(jīng)不存在任何所有權(quán)，之后馮文權(quán)對房產(chǎn)的處置與我司無任何關(guān)系。”鑒于此，本院依照《最高人民法院關(guān)于在經(jīng)濟(jì)審判工作中嚴(yán)格執(zhí)行〈中華人民共和國民事訴訟法〉的若干規(guī)定》所列不應(yīng)作為第三人之情形“4、已經(jīng)履行義務(wù)，或者依法取得了一方當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)，并支付了相應(yīng)對價(jià)的原、被告之間法律關(guān)系以外的人”之規(guī)定，不應(yīng)將永鴻公事司作為本案第三人。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第五十五條、第八十五條、第八十八條第一款，《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第四十四條第一款、第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

一、原告馮長友與被告馮文權(quán)于二00五年七月二十五日所簽訂的《房屋買賣合同書》有效；

二、由被告馮文權(quán)將位于本縣梅子埡鄉(xiāng)梅花村一組（場上，該鄉(xiāng)計(jì)生服務(wù)站斜對面）的房屋三間（“房屋邊界以現(xiàn)有地基為準(zhǔn)，以西邊為準(zhǔn)起共三間”）交付給原告馮長友，限本判決生效后十日內(nèi)履行完畢。

本案案件受理費(fèi)1145元，由被告馮文權(quán)負(fù)擔(dān)（此訴訟費(fèi)用已由原告馮長友預(yù)交，被告馮文權(quán)在執(zhí)行本生效判決時，應(yīng)當(dāng)一并向原告馮長友支付）。

如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于重慶市第四中級人民法院。

雙方當(dāng)事人在法定上訴期內(nèi)均未提出上訴或僅有一方上訴后又撤回的,本判決發(fā)生法律效力,當(dāng)事人應(yīng)自覺履行判決所確定的全部義務(wù)。一方不履行的，權(quán)利人可以向本院申請強(qiáng)制執(zhí)行。申請執(zhí)行的期限，雙方或一方當(dāng)事人是自然人的為一年，雙方是法人或其他組織的為六個月，該期限從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計(jì)算。同時，雙方當(dāng)事人未按期交納所負(fù)擔(dān)的訴訟費(fèi)用，本院將依法強(qiáng)制執(zhí)行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　審 判 長　 庹德鴻

　　　　　　　　　　　　　　　　　審 判 員 謝光澤

　　　　　　　　　　　　　　　　　人民陪審員員 郁永久

　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00七年十月十日

　　　　　　　　　　　　　　　　　書 記 員　 張維仲

來源：中國法院網(wǎng)重慶站點(diǎn)