? 目前，在不少民間借貸中，由于借款人無(wú)法提供相關(guān)財(cái)產(chǎn)抵押或不符合抵押條件，會(huì)采取以簽訂《商品房買賣合同》并辦理預(yù)售登記備案來(lái)對(duì)債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保。雙方會(huì)約定：如債務(wù)人未及時(shí)還款，則其為債權(quán)人辦理房屋過(guò)戶手續(xù)；如債務(wù)人及時(shí)還款，則辦理預(yù)售合同解除手續(xù)。筆者在之前工作中接觸到不少企業(yè)或個(gè)人以簽訂《商品房買賣合同》并辦理預(yù)售登記備案的方式為借款做擔(dān)保，那么這種“擔(dān)保”形式是否可行或是會(huì)出現(xiàn)哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？

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? 根據(jù)民間常有發(fā)生的真實(shí)案例，小編拓展出幾個(gè)問(wèn)題來(lái)研究：

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? 一、案涉合同的效力認(rèn)定

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? 在實(shí)務(wù)中，當(dāng)事人通過(guò)簽訂房屋買賣合同，并辦理預(yù)售登記的方式擔(dān)保借款關(guān)系，已成為民間借貸的新式擔(dān)保。這種簽訂民間借貸合同后，當(dāng)事人為擔(dān)保借貸合同的履行而簽訂房屋買賣合同，并約定當(dāng)債務(wù)人無(wú)法清償債務(wù)時(shí)，需將擔(dān)保房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給出借人的擔(dān)保方式，理論界稱之為“后讓與擔(dān)保”，即為一種非典型性擔(dān)保。

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? 當(dāng)前，針對(duì)以簽訂商品房買賣合同擔(dān)保借款關(guān)系的法律問(wèn)題，司法實(shí)務(wù)中有大致有兩類審理思路：

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? 1、認(rèn)定“名為買賣，實(shí)為借貸之擔(dān)保”，否定買賣合同的效力。以該借貸擔(dān)保存在“流押（質(zhì)）”條款，以違背物權(quán)法定原則由主張擔(dān)保無(wú)效。

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? 在實(shí)務(wù)中，利用房屋買賣合同為借款做擔(dān)保主要由兩種形式：一種是僅簽訂一份房屋買賣合同，合同中明確以房屋買賣來(lái)?yè)?dān)保借款履行；另一種就是簽訂兩份協(xié)議，一份借款協(xié)議，另一份房屋買賣合同。但不管是哪一種形式，應(yīng)該根據(jù)當(dāng)事人真實(shí)的意思表示來(lái)判定實(shí)質(zhì)的法律意圖，而不能僅看合同名稱及形式來(lái)判定。那么，在借貸關(guān)系的成立下，簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記的行為，足以構(gòu)成一種非典型性擔(dān)保。債務(wù)人在不能還款的前提下，債權(quán)人依照合同約定請(qǐng)求直接獲得房屋所有權(quán)的主張，違反了禁止流質(zhì)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

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? 2、認(rèn)定關(guān)于后讓與擔(dān)保的約定有效，同時(shí)肯定優(yōu)先受償權(quán)。

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? 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第24條規(guī)定：“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。”

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? 該條款背后蘊(yùn)含的法律邏輯在于，如果債務(wù)人到期不履行債務(wù)，債權(quán)人則可以所有權(quán)人的身份要求債務(wù)人交付標(biāo)的物。由于債務(wù)人到期前已通過(guò)買賣合同來(lái)明確了債權(quán)人是標(biāo)的物所有權(quán)人身份，因此自然可以優(yōu)先于其他債權(quán)人受償——讓與擔(dān)保即是通過(guò)將責(zé)任財(cái)產(chǎn)特定化并優(yōu)先受償?shù)姆绞絹?lái)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保功能。既然讓與擔(dān)保能夠獲得優(yōu)先受償權(quán)，那么它也要受到禁止流押的限制：不能直接要求獲得標(biāo)的物的所有權(quán)，必須通過(guò)清算，將拍賣所得的價(jià)款以償還債務(wù)。

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? 筆者認(rèn)為，根據(jù)上述司法解釋肯定了按照民間借貸關(guān)系處理此類糾紛，但并未明確房屋買賣合同屬于非典型擔(dān)保的情形，出借人并不能在借款人不能還款的情形下直接依據(jù)房屋買賣合同取得房屋的所有權(quán)，只能在借款人拒不履行判決確定的債務(wù)情況下申請(qǐng)拍賣房屋以獲得相應(yīng)價(jià)款。

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? 二、標(biāo)的房屋所涉的第三方風(fēng)險(xiǎn)

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? 1、已經(jīng)過(guò)預(yù)售合同登記備案的房屋能否再抵押給第三人？

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? 預(yù)售登記備案僅為備案公示，在撤銷前無(wú)法向第三人過(guò)戶。但已經(jīng)過(guò)預(yù)售登記備案的房屋能否再抵押給第三人呢？

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??筆者認(rèn)為，預(yù)售登記備案后的房屋再設(shè)立抵押登記違法。根據(jù)《物權(quán)法》第184條規(guī)定：“所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)不得設(shè)置抵押。”《房屋登記辦法》第十八條規(guī)定：“房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)申請(qǐng)登記資料，并根據(jù)不同登記申請(qǐng)就申請(qǐng)登記事項(xiàng)是否是申請(qǐng)人的真實(shí)意思表示、申請(qǐng)登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正，以及申請(qǐng)登記材料中需進(jìn)一步明確的其他有關(guān)事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人。詢問(wèn)結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請(qǐng)人簽字確認(rèn)，并歸檔保留。房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為申請(qǐng)登記房屋的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料。”根據(jù)上述規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)負(fù)有根據(jù)不同登記申請(qǐng)就申請(qǐng)登記事項(xiàng)進(jìn)行核查的義務(wù)，重點(diǎn)應(yīng)該核查房屋是否存在財(cái)產(chǎn)爭(zhēng)議。

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??筆者認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及地方性規(guī)定，預(yù)售登記備案是房屋買賣權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的必要前置環(huán)節(jié)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)涉案房屋在辦理抵押登記前是否進(jìn)行了預(yù)售登記備案、是否存在出售的事實(shí)進(jìn)行審查。已為承購(gòu)人辦理過(guò)預(yù)售登記備案的房屋，出售人又預(yù)將房屋為第三人辦理抵押的，該房屋屬于權(quán)屬有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)，登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)當(dāng)為其辦理抵押登記。

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? 2、已經(jīng)過(guò)預(yù)售合同登記備案的房屋能否被法院查封、執(zhí)行？

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? 根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。” ????由此可見(jiàn)，只有在買受人付清全部?jī)r(jià)款、實(shí)際占有房屋、沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的情況下，人民法院才不得查封房屋。

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? 一般來(lái)說(shuō)，首先，以商品房買賣合同來(lái)?yè)?dān)保債權(quán)的買受人，簽訂《商品房買賣合同》時(shí)往往也會(huì)將購(gòu)房?jī)r(jià)格以抵押率的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，會(huì)造成購(gòu)房時(shí)不動(dòng)產(chǎn)的單面積均價(jià)較低，與市場(chǎng)存在較大的差額，也極有可能因“顯失公平”被撤銷。再加之前面我們分析到的，司法實(shí)踐中極有可能被認(rèn)定為觸犯“流押（置）”條款而無(wú)效。其次，這種情況下的買受人一般也不會(huì)實(shí)際占有房屋。那么，綜上所述，該情形很難符合法院不得查封的條件。故，一旦出售人的其他債權(quán)人因出售人不能償還債務(wù)而申請(qǐng)法院查封其房產(chǎn)，那么就算買受人的房屋已預(yù)售登記備案，也難逃被查封的命運(yùn)。

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? 三、違法撤銷預(yù)售登記備案能否請(qǐng)求行政賠償

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? 由于登記備案中民事及行政法律關(guān)系有所重疊，導(dǎo)致相對(duì)人損失的成因比較復(fù)雜，故行政機(jī)關(guān)對(duì)撤銷登記備案是否對(duì)相對(duì)人產(chǎn)生直接損失或是否有因果關(guān)系成為衡量的重要因素。

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? 綜上，預(yù)售合同登記備案不對(duì)實(shí)現(xiàn)物權(quán)起到擔(dān)保作用，撤銷登記備案不是導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法實(shí)現(xiàn)買賣合同目的之直接原因。因此，行政機(jī)關(guān)不對(duì)上述情況的撤銷登記備案承擔(dān)賠償責(zé)任。

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? 民間資本市場(chǎng)日漸活躍，與傳統(tǒng)擔(dān)保方式相比，以“讓與擔(dān)保“為代表的非典型擔(dān)保備受市場(chǎng)青睞。但此種擔(dān)保方式在廣泛的運(yùn)用同時(shí)，也帶來(lái)了大量的糾紛。由于司法實(shí)踐中對(duì)讓與擔(dān)保的性質(zhì)認(rèn)定不一，極易產(chǎn)生以上各類風(fēng)險(xiǎn)。因此筆者建議在采取此項(xiàng)策略時(shí)應(yīng)該提前把控各類風(fēng)險(xiǎn)，全面保護(hù)自身權(quán)益。

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