海　南　省　高　級　人　民　法　院

民　事　判　決　書

（２００６）瓊民一終字第３５號

　　
　　上訴人（原審被告）：海南省國營南海農場，住所地：海南省定安縣黃竹鎮。
　　法定代表人：陳宋文，該農場場長。
　　委托代理人：徐立，海南昌豐律師事務所律師。
　　被上訴人（原審原告）：海南振興科技發展公司，住所地：海南省海口市南航路昌隆新村Ｂ４０３室。
　　法定代表人：孫德清，該公司總經理。
　　原審被告：定安縣建設局，住所地：海南省定安縣城。
　　法定代表人：莫漢博，該局局長。
　　委托代理人：韓非，海南凱豐律師事務所律師。
　　上訴人海南省國營南海農場（以下簡稱南海農場）因與被上訴人海南振興科技發展公司（以下簡稱振興公司）、原審被告定安縣建設局土地使用權轉讓合同糾紛一案，不服海南省海南中級人民法院（２００６）海南民初字第５號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人南海農場法定代表人陳宋文及其委托代理人徐立，被上訴人振興公司法定代表人孫德清，原審被告定安縣建設局委托代理人韓非到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
　　一審法院經審理查明：１９９２年１０月２８日，振興公司與南海農場簽訂一份《土地使用權有償轉讓合同書》。合同主要條款約定：甲方（南海農場）將南麗湖總體規劃中原地名為＂厚皮頭嶺＂約１３．３３公頃（２００畝）的土地使用權有償轉讓給乙方（振興公司），土地轉讓價格每畝５０００元人民幣，綜合賠償費另外計算，公共設施建設費及規劃費等按政府有關部門的規定執行，乙方在合同生效之日起十五天內向甲方一次付清地價款１００萬元人民幣，甲方收到地價款后十五天內提交地理位置圖，待取得國土部門的紅線圖之日起，十五天內設置界樁。此外，合同對土地用途、土地轉讓年限、雙方責任、違約處理等其他條款也作了約定。同一天，雙方簽訂《土地使用權有償轉讓補充協議》。協議主要條款約定：１、綜合賠償費，乙方按每畝２１０００元人民幣一次性賠償給甲方（綜合賠償費總額為４２０００００元），作為土地使用權轉讓范圍內的一切作物、附屬物等的賠償費用；２、乙方在《土地使用權有償轉讓合同書》公證生效之日起，一個月內付給甲方本協議第一條款所定綜合賠償費的１０％，余款在收到國土部門頒發的紅線圖及《國有土地使用證》之日起十日內一次性付清；該補充協議對如何處理土地轉讓范圍內橡膠樹等其他附著物也作了約定。同年１１月３０日，雙方將《土地使用權有償轉讓合同書》及《土地使用權有償轉讓補充協議》進行了公證，公證費５１００元，由振興公司支付。１９９２年１１月１８日，海南省農墾總局以瓊墾局合字［１９９２］８７號文向南海農場做出《關于有償轉讓南麗湖風景區范圍內２００畝土地的批復》。同意南海農場將２００畝土地轉讓給振興公司用于興建度假村。１９９３年１月１４日，定安縣人民政府以定府函［１９９３］３６號文向振興公司做出《關于在南麗湖開發區有償出讓土地建設旅游度假村用地的批復》，同意振興公司在南麗湖受讓２００畝土地建設度假村；同年１月１５日，定安縣計劃委員會以定計［１９９３］２１號文向振興公司做出同意立項的《批復》。１９９２年１２月８日，振興公司向南海農場支付１５０萬元地價款。１９９３年１月１９日振興公司向被告定安縣建設局（原為定安縣建設委員會，后更名為定安縣建設局）支付規劃費１３２００元，１９９３年４月２６日和１９９３年６月７日，分別支付基礎設施費人民幣３０萬元及２０萬元共５０萬元。１９９４年１１月１８日，定安縣人民政府以定府［１９９４］３４３號文向振興公司發出《關于對開發建設用地進行調整的決定》。內容：經清查核實，你單位在我縣申請并被批準的開發建設用地位于南麗湖開發區厚皮頭嶺，批準用地面積為２００畝，至今僅預交基礎設施費５０萬元，土地預征金１５０萬元，共計２００萬元（其中向南海農場繳交１５０萬元）。根據上級有關土地管理法規的規定和縣定府［１９９４］１３３號文件精神，特決定如下：１、你單位用地位置原則上不變，具體由建委、土地管理部門劃定。２、參照國家、省的有關規定和兄弟市縣的收費標準，你單位用地每畝收取基礎設施費人民幣３萬元，綜合地價款人民幣１．５萬元，合計總的地價為４．５萬元。按照＂交多少錢給多少地＂的原則，安排你單位用地４４．５畝；你單位若需要繼續使用原批用地，請于今年１２月１０日前一次性按每畝用地總地價為４．５萬元向縣政府有關部門繳交方可。３、你單位接此決定后，若需要建設用地紅線圖搞招商引資，可按應交款的３０％作為基數，按原交款總額安排相應面積，但須于１９９４年１２月１０日前到縣土地管理局簽訂合同方可。否則，請立即按照安排用地重新規劃項目，并報縣招商辦審批后，按有關規定辦理用地手續。４、如果你單位準備于明年３月底前投資上項目，請同縣招商辦簽訂有關合同，用地基礎設施費可優惠２０％，所優惠之基礎設施費，以相應的土地面積予以補償；項目真正上馬后發給土地使用證。若不履行雙方所簽訂的合同，則按有關規定和合同條款處理。５、鑒于原批用地已經進行調整，故原發貴單位的用地、立項批文及有關證件作廢，為防止用地原批證件在社會上流散，你單位辦理重新用地手續時，須退回原發用地證件，現你單位開發建設用地以本決定所安排的位置、面積為準。該決定的第６、７、８條對辦理用地時間等其他手續也作了規定。振興公司接文后，沒有依定安縣人民政府的決定繼續交付土地基礎設施費，也沒有與政府部門簽訂合同、重新申請立項。其間，南海農場兩次發文振興公司要求按定安縣人民政府的決定協商處理轉讓土地問題。
　　１９９９年３月１６日，振興公司與南海農場就該地問題簽訂《開發及招商協議》。內容：甲（南海農場）乙（振興公司）雙方原已簽訂了購買南麗湖土地的協議，乙方也多次表示了開發的意愿，但由于宏觀形勢和國家政策的變化使目前該土地尚不具備開發條件，現在為了支持乙方搞好招商和開發工作，甲方同意在乙方決定投資的時候為其辦理變更土地地塊到具備開發條件的地方和調整原訂的地價；具體條款在合同簽訂時商定。南海農場在該協議中注明：貴公司受讓的土地，由于目前條件還不完全具備開發，若貴公司確實是有誠意，現在投入開發，我場同意調整原土地位置，具體的事宜雙方商定。２００４年２月１６日，振興公司向南海農場去函申請＂調整一塊具備開發條件的土地供其開發＂。１９日，南海農場復函稱：貴公司的申請收到，由于政府的原因，目前南麗湖的開發條件還不完全具備，影響到了貴公司的開發建設，目前貴公司提出申請調整用地位置，但我場現存土地條件都未具備開發，我場擬在現存土地進行連片規劃開發，待條件成熟后，根據情況我場可考慮適當調整貴公司用地位置，便于貴公司今后開發。至此，當事人雙方關于變更土地問題由于南海農場的原因也沒有達成合意。

　　一審法院另查明，南海農場約定轉讓給振興公司的２００畝土地為國有劃撥地。
　　一審法院認為：振興公司與南海農場之間的合同應予解除，解除合同的責任應由南海農場承擔。其理由：（１）國家土地管理局《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第五條規定：未經市、縣人民政府土地管理部門批準并辦理土地使用權出讓手續，交付土地使用權出讓金的土地使用者，不得轉讓、出租、抵押。本案中，南海農場轉讓給振興公司的２００畝土地為劃撥地，轉讓２００畝土地雖已經得到定安縣人民政府的批準，但南海農場在轉讓前并未按《劃撥土地使用權管理暫行辦法》向定安縣人民政府交納土地出讓金，在合同中也未具體約定土地出讓金交納者，致使合同在短時間內未能履行完畢；至１９９４年下半年政府對土地進行宏觀調控，定安縣人民政府針對當時縣土地開發建設中存在的問題，對出讓、轉讓土地進行清理，以＂交多少錢給多少地＂為原則，決定將南海農場轉讓給振興公司土地使用權面積按振興公司所交土地款從２００畝變更為４４．５畝。定安縣人民政府對２００畝土地使用權面積的變更審批，使振興公司與南海農場簽訂的《土地使用權有償轉讓合同書》和《土地使用權有償轉讓補充協議》所約定的合同目的已經無法實現，當事人所訂立合同的期望利益落空；合同無法繼續履行，解除合同成為必要。（２）１９９９年３月１６日振興公司與南海農場簽訂《開發及招商協議》，雙方約定調整原土地位置，變更一塊具備開發條件的建設用地供振興公司開發；《開發及招商協議》是在原合同的基礎上，對該合同的土地位置進行調整，其實質是以變更后的合同內容代替原合同相關內容；變更后的合同對當事人雙方具有法律約束力，當事人應當按照變更后的合同內容履行，任何一方違反變更后的合同內容都構成違約。但２００４年初，振興公司向南海農場申請調整一塊具備開發條件的土地供其開發時，南海農場答復稱其項下的位于南麗湖的土地均未具備開發條件，需等條件成熟才能辦理變更土地地塊。南海農場的答復明確表示了其現在無法調整土地位置，其行為違反了《開發及招商協議》中約定的合同義務，已構成違約。依照《中華人民共和國合同法》第九十二條第二項規定：在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；則另一方當事人可以解除合同。因此，對于振興公司要求解除合同的請求予以支持。
　　綜上所述，合同被解除，責任在于南海農場違約所致。振興公司要求南海農場返還１５０萬元地價款并支付占用該款的利息有理，予以支持。定安縣建設局是依據振興公司與南海農場簽訂的《土地使用權有償轉讓合同書》和《土地使用權轉讓補償協議》，向振興公司收取的土地基礎設施費和規劃管理費，由于合同依法被解除，同時，定安縣建設局也未舉證證明收取的基礎設施費及規劃管理費已用于基礎設施建設和規劃管理，故定安縣建設局應將收取的基礎設施費５０萬元和１３２００元規劃管理費返還給振興公司，并支付占用該款的利息；南海農場以造成合同解除的責任在于振興公司沒有繼續交納基礎設施費為由提起抗辯無理，不予支持；定安縣建設局以合同有效應繼續履行為由提起抗辯無理，不予支持。關于振興公司要求賠償管理費的問題，振興公司所稱的管理費與本案有何關聯，是否有管理費損失的存在，振興公司均沒有提供證據證明；對此，振興公司應承擔舉證不能的法律后果，故對振興公司要求賠償管理費的訴求不予支持，予以駁回。關于２３２４０元總體規劃費的問題，收取振興公司２３２４０元總體規劃費的是海南省定安縣南麗湖開發總公司，海南省定安縣南麗湖開發總公司收取規劃費是否定安縣建設局的授權所為，定安縣建設局予以否認其授權。振興公司也沒有提供證據證明該筆費用收取是定安縣建設局的授權；對此，振興公司應承擔舉證不能的法律后果，故振興公司要求定安縣建設局退還２３２４０元規劃費無理，不予支持。振興公司對該筆費用可另行主張權利。關于５１００元的公證費問題，《土地使用權有償轉讓合同書》需進行公證系簽訂合同雙方當事人的約定，但合同沒有約定公證費用的承擔者；從公平原則出發，該筆費用應由簽訂合同雙方均擔；振興公司要求南海農場單方承擔該筆費用無理，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第九十四條第（二）項、第一百零八條、最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第二條和《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條規定，判決如下：一、解除振興公司與南海農場于１９９２年１０月２８日簽訂的《土地使用權有償轉讓合同書》和《土地使用權有償轉讓補充協議》；二、南海農場在判決發生法律效力之日起十日內向振興公司返還地價款人民幣１５０萬元并支付利息（利息計算從實際占用該款的１９９２年１２月８日的次日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計至還清該款止）；支付公證費２５５０元；逾期支付，按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條執行；三、定安縣建設局在判決發生法律效力之日起十日內向振興公司返還基礎設施費５０萬元及規劃管理費１３２００元并支付利息，利息計算從實際占用各款項的次日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計至還清該款止；逾期支付，按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條執行；四、駁回原告海南振興科技發展公司的其他訴訟請求。案件受理費３５２１８元，由南海農場負擔３００００元，由振興公司負擔５２１８元。
　　南海農場不服一審判決，上訴稱：１、就本案所涉土地，振興公司與定安縣人民政府業已形成國有土地使用權出讓合同關系。根據最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十二條規定，本案中，振興公司是通過政府出讓的方式來取得用地的，且辦理出讓手續的雙方是政府和振興公司，故上訴人與振興公司所簽訂的《土地使用權有償轉讓合同書》，實為補償性質的合同，而非原審所認定的土地使用權轉讓合同。振興公司向上訴人支付的１５０萬元，不是地價款而是代政府向上訴人支付的預先土地補償費。振興公司在本案中請求返回已繳交的２００萬元（其中向上訴人繳交１５０萬元），其性質屬國有土地使用權出讓合同糾紛，其返還主體應為定安縣人民政府。２、原審判決解除上訴人與振興公司于１９９２年１０月２８日簽訂的《土地使用權有償轉讓合同》和《土地使用權有償轉讓補充協議》，這是毫無道理的。本案中，振興公司申請用地并由此而支付價款所產生的法律關系是土地使用權出讓法律關系，上訴人與振興公司之間的＂轉讓合同＂和＂補充協議＂是基于振興公司與定安縣人民政府的土地使用權出讓合同關系而存在的，是附屬合同。原審通過解除上述＂轉讓合同＂和＂補充協議＂來支持原審原告的訴求，屬判定本案法律關系錯誤。３、原審認定上訴人與振興公司于１９９９年３月１６日簽訂的《開發及招商協議》有效，并以此認定上訴人構成違約，這也是錯誤的，雙方簽訂的《開發及招商協議》僅僅表達了調整用地的意向，對雙方均無具體的約束條款，何來違約？況且該協議也還沒有經有批準權的人民政府批準，不具法律效力。綜上所述，請求：１、撤銷一審判決；２、駁回振興公司對南海農場提起的訴訟請求；３、一、二審訴訟費用由振興公司承擔。　　　　
　　振興公司答辯稱：一、振興公司從來沒有和定安縣人民政府的土地管理部門簽訂過任何國有土地出讓合同，并不存在土地出讓合同關系。本案不能適用最高人民法院《關于審理涉及國有土地合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十二條的規定。該土地是劃撥地，土地證上所有人是南海農場，土地轉讓的所有協議都是答辯人和被答辯人南海農場簽訂的，土地款和補償費都是交給南海農場的，答辯人向南海農場主張權利并無不當。二、雙方簽訂合同后，完全由于南海農場的原因導致合同無法履行，南海農場顯然是利用合同占有答辯人的資金而非轉讓土地，理應解除合同并由南海農場賠償答辯人的所有損失。故請求駁回南海農場的上訴請求，維持原判。
　　定安縣建設局陳述稱：振興公司與南海農場簽訂的土地轉讓合同是有效的，振興公司支付給定安縣建設局的公共設施費和規劃費不應予以返還，我們收取這兩項費用是有法律根據的，應受法律保護。收取的５０萬元已按規定全部投入到公共道路和公共設施的建設，我們在收費當時并不能預見到雙方之間的轉讓合同無法履行，一審不能要求我們將已投入公共建設的５０萬元返還給振興公司。請求二審法院撤銷一審判決關于判令我局返還費用的判決。
　　上訴人南海農場、被上訴人振興公司及原審被告定安縣建設局在二審中均未提供新證據。
　　除一審法院查明的事實外，根據當事人在一審中提供并經質證的證據，本院二審還查明了以下事實：１、１９９３年１月１４日定安縣人民政府定府函［１９９３］３６號《關于在南麗湖開發區有償出讓土地建設旅游度假村用地的批復》是對振興公司《關于申請在南麗湖建設旅游度假村用地的報告》作出的批復。２、１９９３年３月２４日，原定安縣建設委員會向振興公司頒發了《建設用地規劃許可證》，準予辦理南麗湖２００畝劃撥土地的征用手續。
　　本院認為：一、關于南海農場與振興公司之間《土地使用權有償轉讓合同書》及《土地使用權有償轉讓補充協議》的性質和效力問題。雙方當事人在《土地使用權有償轉讓合同書》中約定，南海農場以５０００元／畝的價格向振興公司轉讓２００畝劃撥土地使用權。同日，雙方在《土地使用權有償轉讓補充協議》中還約定，振興公司按２１０００元／畝向南海農場支付上述土地的綜合補償費。簽約后，振興公司向南海農場支付的１５０萬元中，包括該公司依約一次性支付的地價款１００萬元和第一期綜合補償費５０萬元。雙方當事人的真實意思表示是希望通過上述兩份合同的簽訂、履行并經政府有關部門辦理相關手續即完成２００畝劃撥土地使用權的轉讓。但是，根據我國現行法律規定，未經出讓的劃撥土地使用權禁止轉讓。因此，振興公司要取得上述土地使用權，或由南海農場與政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，繳納出讓金，然后將出讓所得土地使用權轉讓給振興公司；或由振興公司與政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，繳納出讓金，取得土地使用權。在上述合同中，雙方當事人未約定由哪一方辦理土地使用權出讓手續，但從合同履行的過程看，振興公司作為受讓方向定安縣人民政府出具了申請用地的報告，定安縣人民政府以定府函（１９９３）３６號《關于在南麗湖開發區有償出讓土地建設旅游度假村用地的批復》，同意將上述２００畝土地使用權出讓給振興公司，原定安縣建設委員會還向振興公司頒發了《建設用地規劃許可證》。根據最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十二條關于＂土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批準權的人民政府同意轉讓，并由受讓方辦理土地使用權出讓手續的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理＂的規定，南海農場與振興公司之間上述合同的性質，可認定為補償合同。根據最高人民法院上述解釋第十一條關于＂土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效＂的規定，定安縣人民政府和海南省農墾總局已經分別批準了該劃撥土地使用權的出讓和轉讓，因此，上述合同應認定為有效合同。上訴人關于合同性質和效力的上訴理由成立，應予支持。
　　二、關于南海農場與振興公司之間的合同是否應予解除的問題。雙方當事人簽訂的《土地使用權有償轉讓合同書》、定安縣計劃委員會的立項批復、定安縣人民政府關于土地使用權出讓的批復均表明：振興公司與南海農場簽約受讓２００畝土地使用權的目的是為了開發建設＂南麗湖度假會議中心＂項目。由于定安縣人民政府在清理建設用地過程中，對原批準出讓給振興公司的建設用地進行了調整，將批準出讓的土地面積從２００畝調整為４４．５畝，使振興公司按原計劃繼續進行＂南麗湖度假會議中心＂項目的開發建設成為不可能，雙方當事人簽訂合同的目的已經無法實現，因此，一審法院關于《土地使用權有償轉讓合同書》、《土地使用權有償轉讓補充協議》應予解除的認定是正確的。同時，雙方在原合同已經無法履行的情況下，為處理已付款項的善后問題而簽訂《開發及招商協議》后，又明確表示不能履行，因此，該協議也應一并解除。
　　三、關于振興公司已支付１５０萬元的返還和合同解除后雙方當事人的責任問題。《土地使用權有償轉讓合同書》、《土地使用權有償轉讓補充協議》簽訂后，雙方當事人雖然都為履行合同做出了不同程度的努力，但是，由于種種原因，振興公司未能與定安縣土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同，未最終取得與南海農場約定的土地使用權。因此，也就不存在對南海農場的補償問題。南海農場依上述合同取得的１５０萬元，在合同解除后，應返還振興公司。上訴人關于振興公司支付１５０萬元的返還主體是定安縣人民政府的上訴理由，沒有法律依據。根據《土地使用權有償轉讓合同書》第六條的約定，南海農場要負責完成轉讓土地的＂三通＂即通路、通電、通電訊，使該土地具備基本的開發條件。從《開發及招商協議》的內容看，由于南海農場未能履行該項義務，雙方才協商通過調整其他具備開發條件地塊的方式來解決振興公司已付款項的處理問題。２００４年２月１６日，振興公司致函南海農場要求重新調整地塊時，南海農場明確回復：該場現存土地均不具備開發條件，該場擬在現存土地上進行連片規劃開發，待條件成熟后再考慮予以調整。因此，合同最終無法繼續履行的主要責任在南海農場。同時，振興公司在簽約時，對于雙方約定轉讓的土地是否符合規劃，能否滿足其項目開發建設的需要，缺乏正確判斷，對于合同無法繼續履行也負有一定責任。因此，一審法院判令南海農場承擔占用１５０萬元期間的全部利息不當，應予變更。根據雙方的責任，從南海農場收到該１５０萬元的次日起至付清該款之日止的利息損失，應由南海農場承擔６０％，振興公司承擔４０％。原審被告定安縣建設局對一審判決雖有異議，但因其未提起上訴，根據最高人民法院《關于民事經濟審判方式改革問題的若干規定》第三十五條的規定，對其異議，本院不予審查。
　　綜上所述，一審法院認定事實清楚，但適用法律有所不當，應予糾正。上訴人南海農場的部分上訴理由成立，應予支持。另，一審法院判令南海農場和定安縣建設局分別承擔返還責任，但僅判令由南海農場一方分擔部分案件受理費不當，因此，本院根據各方當事人應承擔的責任對一審案件受理費的分擔作相應調整。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）、（二）項的規定，判決如下：
　　一、維持海南省海南中級人民法院（２００６）海南民初字第５號民事判決第三、四項；
　　二、變更海南省海南中級人民法院（２００６）海南民初字第５號民事判決第一項為：解除振興公司與南海農場簽訂的《土地使用權有償轉讓合同書》、《土地使用權有償轉讓補充協議》和《開發及招商協議》；
　　三、變更海南省海南中級人民法院（２００６）海南民初字第５號民事判決第二項為：南海農場應于本判決發生法律效力之日起十日內向振興公司返還人民幣１５０萬元并支付該款利息的６０％（利息從１９９２年１２月９日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計算至該款付清之日止）；支付公證費２５５０元。逾期支付，按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條執行。
　　一審案件受理費３５２１８元，由南海農場負擔１９９２３元；由定安縣建設局負擔８８２５元；由振興公司負擔６４７０元。二審案件受理費３５２１８元，由南海農場負擔２６７６６元，振興公司負擔８４５２元。
　　本判決為終審判決。
　　

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審　　判　　長　　劉　　嘉
審　　判　　員　　張明安
審　　判　　員　　曲永生

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二○○六年十一月二十七日

書　　記　　員　　蘇志輝