許多開發(fā)商為了盡快募集資金，顯示自己房屋的售出成績(jī)，常用的辦法就是與潛在的購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書，同時(shí)收取一定數(shù)額的定金。那么這種商品房認(rèn)購(gòu)書有怎樣的效力呢?律霸小編將在下文中為大家做詳細(xì)解答，希望對(duì)你有所幫助。

一、商品房認(rèn)購(gòu)書的效力是怎樣的

(一)沒有取得預(yù)售許可證的情況下簽訂人購(gòu)協(xié)議的效力

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。根據(jù)以上解釋以及相關(guān)的立法背景來看，要簽訂一份受法律保護(hù)的商品房認(rèn)購(gòu)書必須滿足以下條件：

1、開發(fā)商已經(jīng)辦妥了立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)，也就是說只要認(rèn)購(gòu)書是在該手續(xù)辦理完之后簽訂的即使項(xiàng)目沒有辦理商品房預(yù)售許可證也是有效的;

2、如果沒有辦妥以上審批手續(xù)，那么極有可能被法院認(rèn)定為非法融資，甚至有合同欺詐之嫌疑，不但不受法律保護(hù)，嚴(yán)重的還會(huì)受到行政處罰甚至承擔(dān)刑事責(zé)任。

(二)取得預(yù)售許可證的情況下簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議的效力

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

該條的規(guī)定不是說所有的認(rèn)購(gòu)協(xié)議只要具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，而是說，在項(xiàng)目取得了預(yù)售許可證的情況下才有條件將認(rèn)購(gòu)協(xié)議認(rèn)定為商品房買賣合同。這其實(shí)是在出于防止開發(fā)商跟購(gòu)房者簽訂了預(yù)約合同后通過法律允許的規(guī)避手法從而達(dá)到欺詐購(gòu)房者、炒作房?jī)r(jià)、謀取暴利的目的權(quán)宜之計(jì)，還有待進(jìn)一步的法律的出臺(tái)來徹底的解決這類問題。

二、商品房認(rèn)購(gòu)書有法律效力嗎

商品房認(rèn)購(gòu)書是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)，雙方約定在簽訂認(rèn)購(gòu)書后，開發(fā)商在一定期限內(nèi)為購(gòu)房人保留房屋，不得自行售于他人。

認(rèn)購(gòu)書的效力主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

(一)鑒于買賣雙方對(duì)交易標(biāo)的物所擁有的信息不對(duì)稱，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)充分披露可能影響買方訂立本約的信息。

(二)不應(yīng)強(qiáng)加具有不合理?xiàng)l件的實(shí)際談判義務(wù)，特別是開發(fā)商不得利用自身的優(yōu)勢(shì)，免除自己的責(zé)任或加重買方的責(zé)任。

(三)持續(xù)談判的義務(wù)，除非出現(xiàn)重大僵局或終止談判的事由，雙方當(dāng)事人應(yīng)恪守誠(chéng)信義務(wù)，繼續(xù)進(jìn)行談判。

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通過上文的解答，相信你已經(jīng)知道商品房認(rèn)購(gòu)書具有怎樣的法律效力了吧。實(shí)踐中因?yàn)楹炗喺J(rèn)購(gòu)書而發(fā)生有關(guān)糾紛的情形早已不再新鮮，往往開發(fā)商的一句“你違約了，沒收定金”就能從中牟利，然而，大多購(gòu)房者不會(huì)積極的拿起法律武器去維權(quán)。要是你在生活中遇到這樣的情況，建議你積極通過法律途徑來解決，這樣才能更好的維護(hù)自身合法利益。??

商品房買賣合同違約金如何確定