房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程：第一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的編制：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在報(bào)請(qǐng)行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)前，應(yīng)當(dāng)辦理土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行研究并作出報(bào)告、詳細(xì)規(guī)劃并附設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目行政許可程序一般分為六個(gè)階段：1。選址和定點(diǎn)。審查總體規(guī)劃，確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。初步設(shè)計(jì)和施工圖審查。規(guī)劃施工圖審查。施工應(yīng)用。建設(shè)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收備案。一、選址與定點(diǎn)階段。現(xiàn)階段一般處理以下事項(xiàng)：1。規(guī)劃委員會(huì)審查可行性研究報(bào)告，并立項(xiàng)。2國(guó)土資源局審查土地利用總體規(guī)劃和供地方式。三。建設(shè)委員會(huì)對(duì)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)條件意見(jiàn)進(jìn)行處理。4環(huán)境保護(hù)局辦理生產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)意見(jiàn)（表）。5文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建筑工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)的內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。6規(guī)劃部負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目選址意見(jiàn)。在此階段，應(yīng)處理以下一般事項(xiàng)：1。人民防空辦公室審查人民防空工程布局。2國(guó)土資源局進(jìn)行土地預(yù)審。三。公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)的內(nèi)容和范圍進(jìn)行復(fù)核。4規(guī)劃部門(mén)對(duì)總體規(guī)劃進(jìn)行審查，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。5規(guī)劃部門(mén)確定建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。首先，規(guī)劃部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行評(píng)審。2公安局消防支隊(duì)?wèi)?yīng)當(dāng)對(duì)消防初步設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。三。公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行復(fù)核。4人民防空辦公室對(duì)人民防空初步設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。5國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用預(yù)審。6市政、環(huán)保、衛(wèi)生、地震等有關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的有關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7建委負(fù)責(zé)編制和發(fā)布初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件，審查初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件要求的落實(shí)情況。8建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，并根據(jù)業(yè)主意見(jiàn)下發(fā)技術(shù)審查委托通知書(shū)。9建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)出具的施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告，簽發(fā)施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)。在這一階段，應(yīng)處理以下一般事項(xiàng)：1。公安消防隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。2人民防空辦公室對(duì)人民防空設(shè)施進(jìn)行審查。三。建委、市有關(guān)部門(mén)、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局根據(jù)職責(zé)對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)的內(nèi)容和范圍進(jìn)行審核。4規(guī)劃部門(mén)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更部分補(bǔ)充批準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，建設(shè)單位繳納相關(guān)費(fèi)用后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。在這一階段，應(yīng)處理以下一般事項(xiàng)：1。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)建設(shè)登記。2施工方承攬工程，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)項(xiàng)目的施工隊(duì)伍由招標(biāo)確定，非招標(biāo)項(xiàng)目直接承包。三。建委組織各職能部門(mén)審查工程開(kāi)工條件，核發(fā)建設(shè)工程施工許可證。本階段一般辦理以下事項(xiàng)：由房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，核發(fā)商品房預(yù)售許可證。開(kāi)發(fā)企業(yè)在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交下列證明（復(fù)印件）和材料：1。以下證明材料：（1）已繳納全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證；（2）持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》；（3）根據(jù)提供預(yù)售的商品房情況，開(kāi)發(fā)建設(shè)投入資金已達(dá)到項(xiàng)目總投資的25%以上，并確定了建設(shè)進(jìn)度和竣工交付日期。2開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級(jí)證書(shū)。工程建設(shè)合同。商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)載明該商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交房日期、預(yù)售總面積、交房后物業(yè)管理等內(nèi)容，并附該商品房的總體預(yù)售方案和分層方案。本階段應(yīng)處理以下一般事項(xiàng)：1。建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行記錄審核。2財(cái)政部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納的管理費(fèi)和經(jīng)費(fèi)進(jìn)行核定和驗(yàn)收。三。規(guī)劃部門(mén)、市政部門(mén)、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防隊(duì)，園林局等需要參加驗(yàn)收的部門(mén)，應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，對(duì)有關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門(mén)根據(jù)上述部門(mén)和本部門(mén)的驗(yàn)收情況，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（原件）。4建設(shè)委員會(huì)根據(jù)各部門(mén)的驗(yàn)收和審查意見(jiàn)，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，頒發(fā)《建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案證書(shū)》；對(duì)不符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，予以退回并要求整改在一段時(shí)間內(nèi)。第三部分房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記第一階段，經(jīng)房管局批準(zhǔn)，辦理新建商品房權(quán)屬初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交下列材料：（1）申請(qǐng)表；（2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（3）土地使用證或土地使用證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗(yàn)收資料；（8）房屋測(cè)繪成果；（九）按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

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