房地產(chǎn)開發(fā)過程：第一部分房地產(chǎn)開發(fā)公司的編制：房地產(chǎn)開發(fā)公司在報請行政機關(guān)批準(zhǔn)前，應(yīng)當(dāng)辦理土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計機構(gòu)對建設(shè)項目進行研究并作出報告、詳細規(guī)劃并附設(shè)計參數(shù)和效果圖，落實足夠的開發(fā)資金。根據(jù)我國現(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目行政許可程序一般分為六個階段：1。選址和定點。審查總體規(guī)劃，確定規(guī)劃設(shè)計條件。初步設(shè)計和施工圖審查。規(guī)劃施工圖審查。施工應(yīng)用。建設(shè)項目綜合驗收備案。一、選址與定點階段。現(xiàn)階段一般處理以下事項：1。規(guī)劃委員會審查可行性研究報告，并立項。2國土資源局審查土地利用總體規(guī)劃和供地方式。三。建設(shè)委員會對投資開發(fā)項目的建設(shè)條件意見進行處理。4環(huán)境保護局辦理生產(chǎn)項目的環(huán)境保護意見（表）。5文化局、地震局、園林局、水利局對建筑工程相關(guān)專業(yè)的內(nèi)容和范圍進行審查。6規(guī)劃部負責(zé)辦理項目選址意見。在此階段，應(yīng)處理以下一般事項：1。人民防空辦公室審查人民防空工程布局。2國土資源局進行土地預(yù)審。三。公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)的內(nèi)容和范圍進行復(fù)核。4規(guī)劃部門對總體規(guī)劃進行審查，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。5規(guī)劃部門確定建設(shè)項目的規(guī)劃設(shè)計條件。首先，規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行評審。2公安局消防支隊?wèi)?yīng)當(dāng)對消防初步設(shè)計進行審查。三。公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行復(fù)核。4人民防空辦公室對人民防空初步設(shè)計進行審查。5國土資源局進行土地利用預(yù)審。6市政、環(huán)保、衛(wèi)生、地震等有關(guān)部門對初步設(shè)計的有關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。7建委負責(zé)編制和發(fā)布初步設(shè)計批準(zhǔn)文件，審查初步設(shè)計批準(zhǔn)文件要求的落實情況。8建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，并根據(jù)業(yè)主意見下發(fā)技術(shù)審查委托通知書。9建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)出具的施工圖設(shè)計文件審查報告，簽發(fā)施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書。在這一階段，應(yīng)處理以下一般事項：1。公安消防隊進行消防設(shè)計審查。2人民防空辦公室對人民防空設(shè)施進行審查。三。建委、市有關(guān)部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局根據(jù)職責(zé)對相關(guān)專業(yè)的內(nèi)容和范圍進行審核。4規(guī)劃部門對規(guī)劃設(shè)計變更部分補充批準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件，建設(shè)單位繳納相關(guān)費用后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。在這一階段，應(yīng)處理以下一般事項：1。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)申請建設(shè)登記。2施工方承攬工程，確定施工隊伍。招標(biāo)項目的施工隊伍由招標(biāo)確定，非招標(biāo)項目直接承包。三。建委組織各職能部門審查工程開工條件，核發(fā)建設(shè)工程施工許可證。本階段一般辦理以下事項：由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)商品房預(yù)售許可證。開發(fā)企業(yè)在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)當(dāng)提交下列證明（復(fù)印件）和材料：1。以下證明材料：（1）已繳納全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證；（2）持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》；（3）根據(jù)提供預(yù)售的商品房情況，開發(fā)建設(shè)投入資金已達到項目總投資的25%以上，并確定了建設(shè)進度和竣工交付日期。2開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級證書。工程建設(shè)合同。商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)載明該商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交房日期、預(yù)售總面積、交房后物業(yè)管理等內(nèi)容，并附該商品房的總體預(yù)售方案和分層方案。本階段應(yīng)處理以下一般事項：1。建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）應(yīng)當(dāng)對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行記錄審核。2財政部門應(yīng)當(dāng)對建設(shè)項目應(yīng)當(dāng)繳納的管理費和經(jīng)費進行核定和驗收。三。規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防隊，園林局等需要參加驗收的部門，應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，對有關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門的驗收情況，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（原件）。4建設(shè)委員會根據(jù)各部門的驗收和審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，頒發(fā)《建設(shè)工程竣工綜合驗收備案證書》；對不符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，予以退回并要求整改在一段時間內(nèi)。第三部分房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記第一階段，經(jīng)房管局批準(zhǔn)，辦理新建商品房權(quán)屬初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2開發(fā)商應(yīng)提交下列材料：（1）申請表；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）土地使用證或土地使用證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料；（8）房屋測繪成果；（九）按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

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