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房地產開發項目開發過程

來源: 律霸小編整理 · 2025-09-22 · 802人看過

一個完整的房地產項目從開始到完成,大致可以分為以下三個部分。第一部分是房地產開發公司的準備工作。房地產開發公司在報請行政機關批準前,應當辦理土地出讓手續,委托有資質的勘察設計機構進行研究并出具報告,報告應當附有詳細的規劃設計參數和效果圖,落實足夠的發展資金。根據我國現行法律、法規和規章,房地產建設項目行政許可程序一般分為六個階段:1)選址;2)總體規劃審查和規劃設計條件確定;3)初步設計和施工圖審查;4) 規劃施工圖審查;5)施工申請;6)建設項目綜合驗收備案。一、選址與定點階段。在這一階段,一般處理以下事項:

1。規劃委員會審查可行性研究報告,并立項。國土資源局審查土地利用總體規劃和供地方式。

3。

4。環境保護局辦理生產項目環境保護意見(表)。

5。文化局、地震局、園林局、水利局對建筑工程相關專業的內容和范圍進行復核。

6。規劃部負責處理項目選址方案。在此階段,應處理以下一般事項:

1。人民防空辦公室審查人民防空工程布局。

2。國土資源局進行土地預審。

3。公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建筑工程相關專業的內容和范圍進行復核。規劃部門審核總體規劃,簽發建設用地規劃許可證。規劃部門確定建設項目的規劃設計條件。在此階段,應處理以下一般事項:

1。規劃部對初步設計的規劃要求進行評審。

2。公安消防支隊審查消防初步設計。

3。公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行復核。

4。人民防空辦公室審查人民防空初步設計。國土資源局進行土地利用預審。市有關部門、環保局、衛生局、地震局等有關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。

7。建委下達初步設計批復,審查初步設計批復文件要求的落實情況。

8。建委對施工圖設計文件進行政策審查,并根據業主意見下發技術審查委托通知書。建委根據施工圖設計文件審查機構出具的施工圖設計文件審查報告,簽發施工圖設計文件審查批準書。在這一階段,應處理下列一般事項:

1。公安消防隊應當進行消防設計審查。

2。人民防空辦公室進行人民防空設施審查。建委、市有關部門、園林局、環保局、衛生局根據職責對相關專業的內容和范圍進行審核。規劃部門對變更部分的規劃設計條件進行補充審批,建設單位繳納相關費用后,頒發建設工程規劃許可證(復印件)。本階段應處理以下一般事項:

1。建設單位應當對施工申請進行登記。

2。施工方承攬工程,確定施工隊伍。招標項目的施工隊伍由招標確定,非招標項目直接承包。

3。建委組織職能部門對工程開工條件進行審查,核發建筑工程施工許可證。本階段一般辦理以下事項:

由房地產管理部門辦理預售登記,核發商品房預售許可證。開發企業申請商品房預售許可證,應當提交下列證明(復印件)和材料:

1。下列證明材料:

(1)已繳納全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;

(2)持有建設工程規劃許可證、施工許可證;(3)根據商品房預售情況,開發建設投資占項目建設總投資的25%以上,已確定建設進度和竣工交付日期。

2、開發企業營業執照和資質等級證書;

3、工程施工合同

4、商品房預售方案。預售方案應當載明該商品房的位置、裝修標準、竣工交房日期、預售總面積、交房后物業管理等內容,并附該商品房的總體預售方案和分層方案。本階段應處理以下一般事項:

1。建設工程質量監督站(機構)應當對建設單位提供的竣工驗收報告進行記錄審核。財政部門應當對建設項目應當繳納的管理費和經費進行核定和驗收。規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防隊、園林局等需要參加驗收的部門,應當對有關專業內容和范圍進行驗收依照法律、法規和規章的有關規定。規劃部門根據上述部門和本部門的驗收情況,核發《建設工程規劃許可證》(原件)。建設委員會根據各部門驗收審查意見,對符合審核標準和要求的,頒發《建設工程竣工綜合驗收備案證書》;對不符合審核標準和要求的,予以退回并要求整改在一段時間內。第三部分是不動產項目所有權登記的初始階段。開發商應提交下列材料:

(1)申請表;

(2)企業營業執照;

(3)土地使用證或土地使用權證;

(4)建設用地規劃許可證;

(5)建設工程規劃許可證;(六)施工許可證;(七)房屋竣工驗收資料;(八)房屋測繪成果;(九)按照規定應當提交的其他文件。

在上述階段,各地根據實際情況,需要增加或減少的相關事項和時限將有所不同。每道工序的加工時間大多在15天以內,一般在7天以內。由于所需費用中有相當一部分是當地費用,因此不再詳細列出。而且,與房地產開發的利潤相比,行政審批收費可以忽略不計。至于具體時間,各地不盡相同。二是確定地塊設計條件:容積率、綠地率、建筑密度、建筑風格、建筑間距等;三是設計部門進行總平面布置和單體建筑設計。四是審定提交的總平面布置圖和單體建筑設計方案,并出具商定的建筑工程設計總平面布置圖和紅線圖。建設規模較大的,應當召開審查會議確定項目。建設規模大、功能復雜的,應當先進行初步設計,由建設行政主管部門組織初步設計審查。(1) 申請報告

(2)規劃方案文本(加蓋建設單位公章、設計單位勘察設計章)

承諾時間:10個工作日

2。建設單位總平面規劃審批需要申請總平面規劃的建設項目(一)新建征地項目(二)

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