1、 在傳統(tǒng)民法中，抵押權(quán)人因抵押物的意外滅失而使抵押權(quán)人的抵押權(quán)益受到損害的風(fēng)險由抵押權(quán)人自己承擔(dān)。我國《擔(dān)保法》第五十一條規(guī)定，抵押人沒有減少抵押物價值過錯的，抵押權(quán)人只能在損害賠償范圍內(nèi)要求擔(dān)保。換言之，當(dāng)?shù)盅何镆馔鉁缡r，抵押權(quán)人只有債權(quán)請求權(quán)，沒有擔(dān)保權(quán)益。抵押權(quán)人可以根據(jù)債權(quán)請求債務(wù)人提供額外擔(dān)保。此時，如果抵押人有能力提供額外擔(dān)保，并且愿意提供擔(dān)保，自然沒有問題。但是，債務(wù)人沒有財產(chǎn)提供額外擔(dān)保或者此時拒絕提供擔(dān)保的，債權(quán)人將無法對因擔(dān)保物意外滅失而受損的擔(dān)保權(quán)益獲得滿意的賠償。債權(quán)人只能承擔(dān)抵押物意外損失所造成的風(fēng)險。為了規(guī)避這種風(fēng)險，債權(quán)人往往需要采取各種法律措施。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第八十條規(guī)定，抵押物滅失、毀損或者被征用的，抵押權(quán)人可以優(yōu)先受償保險，抵押物的賠償或補(bǔ)償。因此，在購房貸款抵押中，為防范作為抵押物的房屋意外滅失風(fēng)險，對房屋意外滅失或損壞進(jìn)行保險是一項積極而有益的措施。問題的關(guān)鍵在于住房保險是強(qiáng)制的還是當(dāng)事人自由約定的，誰來買單。建設(shè)部出臺的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第二十三條規(guī)定，抵押當(dāng)事人約定為抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)為抵押房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人承擔(dān)。該條款是否合理，以處理這個問題？

擔(dān)保合同實質(zhì)上仍是當(dāng)事人的約定，是否為該房屋購買保險作為抵押物，應(yīng)由當(dāng)事人約定。規(guī)定抵押當(dāng)事人可以約定為抵押房地產(chǎn)投保是合理的，但規(guī)定保險費必須由抵押人承擔(dān)是不合理的。保險費由誰支付屬于合同內(nèi)容，由當(dāng)事人自行協(xié)商確定。部門規(guī)章不能為當(dāng)事人決定，強(qiáng)行規(guī)定保險費必須由抵押人支付，否則將違反合同法的基本原則。

在實踐中，購房貸款合同一般是銀行事先擬定的格式合同。本合同已明確為該房屋投保，保險費由抵押人作為合同的必要條款支付。由于貸款銀行在貸款市場上仍處于壟斷地位，借款人一般沒有談判和修改標(biāo)準(zhǔn)條款的能力。因此，無論建設(shè)部的上述規(guī)定如何，貸款銀行都通過合同的形式將抵押房屋的保險購買義務(wù)強(qiáng)加于借款人。現(xiàn)在的問題是如何確定上述規(guī)定的法律效力。判斷格式條款是否合理、合法、有效，應(yīng)當(dāng)按照合同法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。根據(jù)我國《合同法》第三十九條的有關(guān)規(guī)定，銀行要求購房者為其房屋購買保險，這是在房屋發(fā)生意外滅失或者損壞時保護(hù)其擔(dān)保權(quán)益的合理措施。至于誰來交保險費，主要取決于貸款市場的供求關(guān)系。在貸款市場上，當(dāng)貸款額度供不應(yīng)求時，為了從銀行獲得貸款，購房者往往會同意銀行提出的條件，購房者將支付房屋的保險費用。在市場經(jīng)濟(jì)中，這種情況可以看作是正常的市場行為，但問題是，一方面，貸款人要向銀行支付高額利息，另一方面，為了銀行的利益，他不得不無奈地支付溢價。對貸款人來說，他權(quán)利少，承擔(dān)的義務(wù)多，而銀行作為合同當(dāng)事人，利用自身特殊利益，幾乎轉(zhuǎn)移所有商業(yè)風(fēng)險，只享受利潤，很難說是正常的市場經(jīng)濟(jì)行為。銀行以其特殊地位的格式合同實現(xiàn)這一目的的合同，很難說符合合同法的規(guī)定和精神。二是沒有購買人身保險的法律法規(guī)。據(jù)貸款銀行介紹，之所以要求借款人購買人身保險，是因為銀行發(fā)放貸款時，借款人尚未取得作為抵押物的房屋產(chǎn)權(quán)證，甚至作為抵押物的房屋還在建設(shè)中，因此無法申請房地產(chǎn)抵押登記。銀行貸款發(fā)放后，在房屋所有權(quán)證辦理完畢并辦理相應(yīng)的抵押登記前，如果購房人死亡，其以該房屋擔(dān)保債權(quán)的目的就無法實現(xiàn)。因此，買方必須為自己購買一定年限的人壽保險，并指定銀行為受益人。房產(chǎn)證辦妥并辦理相應(yīng)抵押登記的，保險公司將以登記日為截止日期收取保險費，保險費從買受人已繳納的保險費中扣除，超出部分的保險費退還買受人。如果購房人在辦理抵押登記前死亡，保險公司將根據(jù)保險合同向貸款銀行支付保險費，銀行將優(yōu)先償還貸款。

銀行的上述要求是否合理合法值得考慮。首先，根據(jù)《保險法》，人身保險的受益人由被保險人或者投保人指定。雖然買方是被保險人和被保險人，銀行被指定為保險受益人，但這種指定并不完全是自愿的，而是在外部經(jīng)濟(jì)壓力下不得不做出的選擇。根據(jù)壽險法的精神，指定受益人必須避免誘發(fā)或產(chǎn)生道德風(fēng)險。如果受益人是在外部經(jīng)濟(jì)壓力下指定的，且受益人是被保險人的債權(quán)人，則被保險人與受益人之間存在重大債務(wù)關(guān)系。作為銀行債權(quán)擔(dān)保的房屋一旦不能辦理抵押登記，就不能為銀行債權(quán)提供擔(dān)保，債務(wù)人也不能提供新的擔(dān)保，如果銀行連債務(wù)都還不起，就只能求助于債務(wù)人的死亡保險來償還債務(wù)。因此，很難說在指定中沒有誘發(fā)或產(chǎn)生道德問題的風(fēng)險。因此，我們認(rèn)為，提供住房貸款的銀行要求購房者購買人身保險，并要求借款人指定自己為第一受益人，這違反了人身保險法的精神。

其次，對沒有房地產(chǎn)證的房屋，甚至是尚未建成的房屋進(jìn)行登記，是有法律依據(jù)和可行性的。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第四十七條規(guī)定，未建、在建的房屋和其他建筑物依法抵押的，當(dāng)事人已辦理抵押物登記，抵押權(quán)人人民法院可以裁定抵押權(quán)有效。建設(shè)部出臺的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第二十七條規(guī)定，預(yù)購商品房貸款抵押的，應(yīng)當(dāng)提交有效的預(yù)購住房合同。第三十四條第二款規(guī)定，預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同中記載。抵押期間內(nèi)抵押的房地產(chǎn)完成抵押的，抵押人取得房地產(chǎn)權(quán)證后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。第三，在房產(chǎn)證簽發(fā)和不動產(chǎn)抵押登記續(xù)期前，買受人死亡不影響債權(quán)人的擔(dān)保權(quán)益。理由是，雖然房屋尚未竣工或買受人未取得產(chǎn)權(quán)證，但債權(quán)人已將房屋抵押登記或在合同中作了相應(yīng)標(biāo)記，具有公示的法律效力。債權(quán)人取得的擔(dān)保權(quán)實質(zhì)上屬于擔(dān)保物權(quán)。根據(jù)物權(quán)的可及性，無論將不動產(chǎn)的所有權(quán)或預(yù)期所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給誰，以不動產(chǎn)為擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)都不改變債權(quán)的性質(zhì)。當(dāng)債權(quán)人不能得到償還時，他可以得到財產(chǎn)的優(yōu)先權(quán)