設計方案土地流轉近年來，一些城市開展了設計方案土地流轉試點探索。所謂方案出讓，是指在土地出讓前，政府明確城市設計、建設項目方案、功能運行、基礎設施建設要求等相關條件，作為土地出讓的前提條件納入土地出讓合同。受讓人取得土地后，必須按照合同約定的條件進行建設和經營，并落實有關條件和要求。根據(jù)方案的不同，土地出讓可分為四種類型：城市設計方案、建設工程設計方案、基礎設施條件和功能運行要求。有了方案出讓，可以有效提高城市建設質量，提高土地利用綜合效益，但在推進過程中也遇到了一些問題。計劃轉讓有什么問題？方案編制標準有待提高。轉會規(guī)則并不嚴格。監(jiān)管機制仍然缺乏。在已實施的四個方案中，只有部分城市有編制城市設計方案的規(guī)范性文件指導。對于有運營管理和基礎設施的方案編制，相關編制指南不完善。主要表現(xiàn)在：方案編制主體不明確，方案深度標準不統(tǒng)一，方案指標要求過于嚴格，方案編制方法不夠科學。同時，現(xiàn)有的轉讓規(guī)則還需要進一步明確。部分城市的出讓方可能利用方案出讓的特點，故意設置嚴格的限制門檻，避免公開競爭，變相劃定前期投資標的。目前，出讓方選擇方案地塊出讓方式時，隨機性較大。這就產生了兩個問題：一是出讓方式不合理，最終找不到最佳出讓企業(yè)，地塊帶來的方案難以實施；二是部分出讓人選擇競價供地時，通過設置評標資格變相限制競爭，從而使意向企業(yè)獲得土地征用的優(yōu)勢，阻礙了土地流轉的公平公正。根據(jù)目前的審批流程和工作規(guī)則，部分城市只有在建設方案經規(guī)劃部門審批后，才能以建設工程設計方案出讓土地。但是，對于政府部門編制的建設方案，在沒有明確受讓人的情況下，相關部門一般不批準建設方案，這給我麻煩的這類土地的出讓帶來了一定的困難。此外，缺乏有效的監(jiān)管機制。一些限制往往附加到地塊與方案轉讓。由于缺乏明確的目標和量化的考核標準，即使寫入轉讓合同，也往往因目標不明確而難以實施。《方案》中的一些調劑要求是由幾個相關職能部門在調劑前提出的，但在后續(xù)監(jiān)管過程中，由于沒有相應的職能部門，往往難以有效落實這些要求。地塊出讓后，即使發(fā)現(xiàn)部分項目未按方案要求開發(fā)經營，由于缺乏相應的處罰措施，出讓人也難以有效監(jiān)管。如何制定有計劃的調動計劃？目標是實現(xiàn)“三個結合”。要因地制宜，因地制宜。要完善工作機制，進行科學準備。針對計劃生育工作中遇到的問題，在總結部分城市計劃生育工作經驗的基礎上，提出以下建議。制定計劃時，首先要明確目標定位。一般來說，土地計劃出讓的目標是實現(xiàn)“三個結合”：一是實現(xiàn)土地出讓的經濟效益、環(huán)境效益和社會效益的有機結合；二是實現(xiàn)土地出讓的短期效益和長期效益的有機結合；三是實現(xiàn)土地出讓的短期效益和長期效益的有機結合，實現(xiàn)土地出讓的局部效益與整體效益相結合。在選擇方案時，要因地制宜，因地制宜，因地制宜。城市設計方案的移交雖然有利于完善區(qū)域整體功能，落實規(guī)劃要求，但其實施往往受到一些地區(qū)尚未編制城市設計規(guī)劃方案的制約。本方案適用于：城市重點區(qū)域和重要景觀區(qū)域，如公共活動中心區(qū)、歷史保護區(qū)、重要景區(qū)等；出讓土地面積較大，可進行城市總體設計，便于后續(xù)分期實施；該區(qū)域處于城鄉(xiāng)一體化、工業(yè)城市一體化的區(qū)域，地下公共設施需要整體開發(fā)。建設工程設計方案的移交雖然有利于保證建設的整體安全和區(qū)域景觀的和諧，但也存在政府投資大、前期編制建設方案成本高的弊端。本方案適用于：與主要基礎設施緊密結合，對基礎設施使用時間和整個建筑施工安全要求較高的地塊，如地鐵覆蓋層、交通樞紐等；對建筑景觀設計要求較高的地塊，如標志性建筑等，等；地上部分和地下部分分別開發(fā)和出售的地塊。雖然具備基礎設施條件的出讓有利于更好地促進區(qū)域整體發(fā)展，解決基礎設施不足的問題，但并不是所有地塊都缺乏基礎設施，基礎設施出讓會增加出讓企業(yè)的負擔，這可能會降低基礎設施建設的質量，以獲取利潤。本方案適用于：出讓土地所在區(qū)域缺乏公共建設配套設施，特別是大型居住社區(qū)，以及公共建設配套設施不完善的郊區(qū)居住區(qū)；出讓土地所在地政府缺乏相應的基礎設施建設資金。功能運行方案的出讓雖然有利于出讓方獲得出讓土地的長遠利益，提高區(qū)域綜合效益，但過度的功能要求也會限制公平競爭，容易形成變相的定向出讓。此外，該項目的功能運作也受制于受讓企業(yè)未來發(fā)展的不確定性，容易造成一定的風險。本方案適用于：地塊所在區(qū)域功能定位明確，出讓地塊對實現(xiàn)功能定位起主導作用。制定規(guī)劃時，要完善工作機制，科學編制。一是在制定思路上，方案的制定必須符合市場機制的運行規(guī)律，按照“利益均衡、管理方便、運行良好”的原則實施。地塊方案必須實現(xiàn)政府公共利益與企業(yè)自身利益的“雙贏”。同時，轉讓方在方案編制過程中不應提出過多的指標要求，應給予受讓方一定的空間，以適應外部形勢的變化。二是在編制主體和編制方法上，建議以出讓方為編制主體，采取“開放式編制策劃”的方式，適當吸引相關企業(yè)和公眾的參與。三是在設立深度上，建議根據(jù)不同方案實施差別化管理辦法，明確強制性指標和建議性指標。如何改進帶方案調撥的調撥規(guī)則？加強方案的合規(guī)性和合理性審查，加強方案的宣傳和解讀，根據(jù)每個方案的特點選擇合適的交易方式，完善出讓規(guī)則，規(guī)范有方案地塊的出讓行為。在土地出讓前，要加強方案的合規(guī)性和合理性審查。與傳統(tǒng)的土地出讓方式相比，方案出讓前應加強以下內容：方案是否經過相關部門的確認，如城市設計方案、建設工程設計等，必須經過規(guī)劃委或規(guī)劃部門的確認，具備基礎設施條件的方案和具備功能的運行方案，必須經有關職能部門批準；圖表要求是否與文字要求相匹配；是否有設計、施工等內容